סכום המס הצפוי בעסקה כעילה לביטולה
סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע כי "המנהל יחזיר מס, אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם מס".
הן לשון החוק והן הפסיקה קובעים כי על מגיש בקשת ביטול לפי סעיף 102 לחוק, להרים את נטל ההוכחה כי המכירה בוטלה וכל עוד עובדת הביטול לא הוכחה – מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") לא ייתן לבקשת הביטול את אישורו.
לצורך בחינת בקשת הביטול בוחן המנהל, בין היתר, מהי עילת הביטול שהצדדים טוענים לה, כאשר מחד קיימות עילות אשר ישכנעו בקלות את המנהל בדבר אמיתות הביטול, כגון הוראות חוק או החלטה שאינה תלויה בצדדים ומאידך קיימות עילות, אשר יידרשו מהמנהל להתעמק ולחקור היטב את הבקשה לביטול מחשש שמדובר בביטול מלאכותי שכל מטרתו הינה להשיג יתרון מס כלשהו.
לאחרונה פורסם בעיתונות הכלכלית, כי המנהל המיוחד לנכסיו של אליעזר פישמן, עו"ד יוסי בנקל, אשר הודיע לפני כחודשיים לבית המשפט כי הוא מבקש לאשר מכירת דירה בת 4 חדרים שבבעלות מר פישמן – לבתו של פישמן, ביקש כעת לבטל את ההתקשרות ולהעביר את הדירה לרשותם של קונים אחרים, שאינם בני משפחת פישמן, וזאת לדבריו, לאחר שהתברר לו שעמדת רשות המסים היא שבמכר לקרוב משפחתו של החייב, הקרוב מחויב במס שבח מלא בסכומי-עתק, שייגרעו מקופת פשיטת הרגל, זאת להבדיל ממכירה למי שאינו בן משפחה, שבה יתאפשר לו לעשות שימוש בפטור על מכירת נכס מגורים על-ידי החייב.
ואכן, בית המשפט קבע כי נוכח עמדת רשות המיסים, עדיפה התקשרות עם צד רחוק שתביא לחיסכון ניכר במס שבח ומשכך אישר כי המכירה תבוטל והדירה תימכר לצד ג'.
כפי שניתן לראות, עילת ביטול העסקה במקרה דנן הינה סכום המס הצפוי בה, אולם בתי המשפט בעבר, לא תמיד קיבלו עילה זו כסיבה מוצדקת לביטול עסקה, בעיקר כאשר היו סימנים נוספים שהעידו כי מדובר בביטול מלאכותי או במכר חוזר.
כך לדוגמא, בעניין אברהים חליל זידאן (עמ"ש 72/91) קבעה ועדת הערר שגם אם הביטול נבע משומת מס שבח גבוהה ממה שהצדדים סיכמו בעסקה, הרי שפרק הזמן שחלף מאז ביצוע העסקה ועד לביטולה, מעידים שמדובר במכר חוזר.
בערכאת הערעור, קיבל בית המשפט העליון (ע"א 3397/92) את פסיקת ועדת הערר, אם כי סייג אותה וקבע כי במקרים מסוימים ניתן לבטל עסקה במקרקעין משיקולים של אי כדאיות כלכלית עקב שומת מס גבוהה, ובלבד שהביטול עומד בקריטריונים שנקבעו בפסיקה.
דוגמא נוספת, ניתן למצוא בעניין מילר (עמ"ש 2078/97) שבה דחה בית המשפט את הטענה לביטול עסקה שדווחה כפטורה ממס לפי פרק חמישי 1 לחוק, עקב דרישת תשלום מס שבח וזאת מהסיבה שהצדדים יכלו לצפות את תוצאת המס, אם ניסיונם לקבל פטור ממס לא יעלה יפה, ומשכך אין באפשרותם לטעון שהמס שהוטל עליהם בא בהפתעה.
בע"א 7635/11 ד"ר משה וינברג, נדונה בקשת ביטול עסקה שכן "רשות המיסים עומדת על תשלום מס בגובה בלתי סביר ובאופן מיידי…" אולם בקשה זו נדחתה באופן מוחלט גם ע"י בית המשפט העליון בקובעו כי :"המלאכותיות של הביטול מדברת בעד עצמה. חלפו כשבע-שמונה שנים מאז בוצעו העסקאות; הביטול נעשה בין צדדים קרובים ולמעשה, בין אותם צדדים בכובעים שונים; הביטול נעשה לאחר שהעסקה הכתה שורש כאשר החברה נהגה בנכסים מנהג בעלים לאורך השנים לרבות גביית דמי שכירות משוכרים וניכוי פחת."
מהאמור לעיל עולה, כי אין פסול כשלעצמו בביטול עסקה, עקב העדר כדאיות כלכלית לאור שומת מס שבח גבוהה מהצפוי, אולם טענה זו איננה יכולה לעמוד לבדה אלא הביטול חייב להיות אמיתי ולעמוד בכל שאר הסממנים שנקבעו בפסיקה, כדי להוכיח שאכן מדובר בביטול למפרע ולא מכאן ולהבא.
ובעניינו של מר פישמן, ניתן להניח שלאור נסיבות המקרה המיוחד והעובדה שמדובר בביטול אמיתי ובהליך המלווה ע"י בית המשפט, לא תהיה התנגדות מצד המנהל לביטול העסקה בטענת חוסר כדאיות כלכלית עקב תשלום מס שבח מלא בעסקה וככל שאכן הביטול לא יתקל בהתנגדות כאמור, ניתן יהיה להיעזר במקרה זה – גם לגבי מקרים אחרים בעתיד…
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה