סוגיה חשובה בחוזר מסמ"ק 01-2021 – הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי בינוי

ב 19/07/2018 התקבל בכנסת חוק פינוי בינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), כאשר במסגרתו נקבעו תיקונים עקיפים לחוקים נוספים לרבות תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ותיקון 58 לחוק מס ערך מוסף.

תיקון 94 לחוק הרחיב את הפטור הניתן לדייר קשיש וכן קבע הסדר פטור חלופי לקשיש בעסקאות פינוי בינוי, בתנאים מסוימים (וראו הרחבה במאמר מיום 02/08/2018).

ב 09/02/2021 פרסמה רשות המיסים את חוזר מיסוי מקרקעין 01-2021 (להלן: "החוזר"), אשר מטרתו להבהיר את הוראות התיקון העקיף שנקבע במסגרת תיקון 94 לחוק.

במסגרת החוזר, פרסמה רשות המיסים את עמדתה במספר סוגיות, כאשר במאמר זה ראיתי לנכון להאיר זרקור על עמדת רשות המיסים בסוגיה אחת חשובה מאד ליזמים:

הסכם מכירה ראשון

כחלק מתנאי הגיל לקשיש שנקבעו בתיקון 94 לחוק, נדרש שבמועד שבו נחתם "הסכם מכירה ראשון" מלאו לקשיש 70 שנים.

בנקודה זו הבהירה רשות המיסים את עמדתה לפיה, במקרים בהם היזם מעביר לדייר הסכם לחתימתו, אולם היזם משהה את חתימתו, הרי שמועד כריתת ההסכם הינו מועד חתימת הדייר (ולא מועד חתימת היזם – א.צ.), לרבות לעניין מועד ההודעה לפי הוראות סעיפים 49כא ו-49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין, ובלבד שקיימת גמירות דעת ומסויימות כבר במועד שבו נכרת ההסכם בין הדייר הראשון לבין היזם.

חשוב לשים לב, שמדובר בעמדה המנוגדת לפרקטיקה המקובלת מזה שנים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, לפיה היזם ממתין עד לחתימת אחרון הדיירים ואז מצרף את חתימתו לחוזה ומדווח על דחיית יום המכירה!

בהתאם לעמדה זו, ברגע שהדייר חותם על החוזה הניתן לו ע"י היזם בפרויקטים הללו, מתקיימת על פי דיני החוזים הצעה וקיבול ונכרת חוזה מחייב – ומשכך יש להודיע תוך 30 יום על דחיית יום המכירה – לגבי כל דייר ודייר בנפרד(!) ולא לחכות לחתימת היזם בסיום הליך החתמת הדיירים.

לדעתי, עמדה זו של רשות המיסים (שהוצגה לראשונה בטיוטת החוזר שפורסמה להערות בשנת 2018) שגויה, שכן אי אפשר להשקיף על החוזה שחתם היזם עם דייר אחד כעל חוזה שלם, בוודאי שאין בו גמירות דעת של היזם להתקשר בפרויקטים הללו רק עם הדייר הספציפי וממילא גם חוק המקרקעין וחוק פינוי בינוי לא מאפשרים זאת ולא רואים בחתימה עם דייר פלוני כמאפשרת ביצועם.

גם הטענה לפיה מדובר בחוזה עם "תנאי מתלה" (בכפוף לחתימת כל הדיירים) אינה רלוונטית כאן לטעמי, שכן הפרויקטים הללו בהגדרתם החוקית אינם יכולים לצאת לדרך ללא חתימת רוב הדיירים.

אי לכך, מבחינת היזם – ברור שגמירות הדעת שלו להתקשר בחוזה לביצוע עסקאות פינוי בינוי ותמ"א, חלה רק כאשר מגיע לרוב החתימות הדרושות ולכן יש לטעמי לראות בחתימה עם דייר אחד כחלק מחוזה אחד שלם שתוקפו חל, רק כאשר היזם מוסיף את חתימתו לפרויקט – והדבר מתרחש כאשר הגיע לרוב הדרוש מבחינה חוקית לכפות את ביצוען של עסקאות אלו על הדיירים ולכן ככל שתעלה טענה שמדובר ב"תנאי" הרי מדובר בתנאי מתקף ולא תנאי מתלה (כפי שלדוגמא נדרש אישור בית המשפט לעסקה עבור קטין).

לאור האמור לעיל, יש לדעתי לראות את המסמך עליו חותם כל דייר ודייר , לא כהצעה גמורה מטעם היזם אלא ההיפך, כהצעה ליזם מטעם הדיירים לבצע עבורם פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38 בבניין – כאשר רק חתימתו של היזם עליה מהווה קיבול.

בכל מקרה, אני בדעה כי על רשות המיסים להודיע כי עמדה (חדשה) זו תחייב את היזמים רק החל ממועד פרסומה ולא תחול לגבי פרויקטים, אשר הסכם המכירה הראשון בהם, נחתם לפני מועד זה.

 

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

          

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה