סדר הרכישות הוא המבחן בהטבת מס רכישה בדירות מגורים

סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") לעניין מס רכישה, וכן סעיף 49ג(3) לחוק העוסק בחזקת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח במכירה (להלן: "הסעיפים"), קובעים, כי כאשר למוכר או לרוכש ישנה דירה נוספת שחלקו בבעלותה אינו עולה על 1/3 ולגבי דירה שהתקבלה בירושה, אינו עולה על 1/2 – הרי שדירה זו לא תפגע בהגדרתו כבעל דירה יחידה הן לצורך מס רכישה ברכישת דירה אחרת והן לצורך מס שבח במכירת דירה אחרת.

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 25755-01-20טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ובו נדונה מחלוקת שעלתה בין הצדדים בשאלת פרשנותם של הסעיפים.

גב' רוני טהרלב (להלן: "טהרלב")  רכשה 20% בדירת מגורים, כאשר בבעלותה המלאה כבר הייתה דירת מגורים אחת וביקשה לשלם מס רכישה מופחת כרוכשת דירה יחידה.

לטענת טהרלב, כל עוד התוצאה הסופית היא, שבבעלות הרוכש דירה שלמה וחלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה, אין לחייב את הרוכש במס הרכישה הרגיל החל על דירה נוספת, בגין אף אחת מהדירות, כך בין הדירה השלמה נרכשה לאחר רכישת החלק בדירה (שאינו עולה על שליש) ובין אם החלק בדירה נרכש לאחר רכישת הדירה השלמה, כפי שקרה בפועל.

טהרלב הוסיפה וטענה, כי לא נקבע בלשון החוק כי סדר המכירות חייב להיות כזה, שלצורך קבלת ההקלה במס רכישה בגין 2 הדירות, יש לרכוש דווקא את חלק הדירה לפני רכישת הדירה השלמה.

בית המשפט הסביר, כי המחוקק קבע "פיקציה" בהגדרת "דירה יחידה" לפיה, לא יראו בחלק דירה, שאינו עולה על שליש ממנה, כ"דירת מגורים נוספת" בעת שנרכשת דירת מגורים אחרת ולא משנה מהו החלק הנרכש בדירה האחרת אולם ה"פיקציה" הזאת איננה קובעת כי דירת מגורים שחלקו של המוכר בה עולה על שליש, לא תיחשב "דירת מגורים נוספת".

מהמילים בסעיף "גם אם יש לרוכש נוסף עליה" ניתן ללמוד בצורה ברורה שלפני רכישת דירת המגורים, בגינה מבוקשת ההקלה, כבר היה מצוי בבעלותו של הרוכש חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ולכן על הדירה, שבגינה מבוקש שיעור מס רכישה החל על דירה יחידה, להירכש לאחר רכישת חלק הדירה שאינו עולה על שליש – ולא להיפך!

בית המשפט הדגיש, כי רק סדר רכישת מסויים, דהיינו, רכישת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה תחילה ולאחר מכן רכישת דירה נוספת – הוא המבטיח את מתן ההקלה במס רכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה הנוספת.

סדר הרכישות הוא המבחן לזכאות בהטבת מס רכישה ולא התוצאה הסופית, לפיה מחזיק הרוכש בסופו של יום בדירת מגורים אחת שלמה ועוד בשליש בדירה נוספת, כפי שטענה טהרלב.

בית המשפט הוסיף והסביר, כי פרשנות זו מתיישבת היטב גם עם תכלית החקיקה, שכן היא נועדה להקל על מי שרוכש דירה, שאינה לצורכי השקעה, אלא לצורך שימוש פרטי למגורים. וכאשר יש בבעלותו של מי שרוכש חלק בדירה, דירת מגורים שלמה (או חלק העולה על שליש ממנה) הנחת המוצא של המחוקק היא, שכבר יש לרוכש דירת מגורים שיכולה לשמש אותו למגורים, כנכס פרטי, ולכן אין לתת לו את ההקלה במס רכישה של דירה יחידה ברכישת חלק בדירה נוספת, אף אם חלקו בה, אינו עולה על שליש.

 במצב הפוך, בו נרכשת דירת מגורים, לאחר שיש בבעלות הרוכש חלק בדירה שאינו עולה על שליש, תפיסת המחוקק היא שרק בשלב רכישת דירת המגורים ולא לפני כן, עומדת לרשות הרוכש, לראשונה, דירת מגורים היכולה לשמש אותו באופן פרטי למגוריו ולכן מן הראוי להעניק לה את ההקלה במס הרכישה הניתנת לדירה יחידה.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את הערר וקבע כי סדר הרכישות של דירות המגורים הוא המבחן הקובע ורק בסדר רכישות מסוים תינתן הטבת מס רכישה של דירה יחידה, ברכישת הדירה הנוספת.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה