נקודת הבחינה להכרה בדירה כמיועדת למגורים לפי טיבה – שימוש בה בעבר למגורים

בשנה שעברה, פורסמו 2 פסקי דין (ו"ע 9287-95-22 שמואל ידיד ו-ו"ע 3944-05-20 יגאל אברג'יל) אשר עסקו בין היתר בשאלה האם לאור מצבו הפיזי של הנכס בכל אחד מהמקרים שנדונו, הוא עונה להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין  (להלן: "החוק"), תוך השוואת המקרים למסקנת בית המשפט בו"ע 20028-12-14 אסתר מנו נ' מנהל מיסוי מקרקעין (וראו הרחבה במאמר מיום 11/07/2024).

בית המשפט הרחיב את המקרים היכולים להיכנס להגדרת "דירת מגורים" גם לדירות שהוזנחו משמעותית ונדרש שיפוץ והשקעה כדי להביאם למצב של שימוש למגורים, אולם קבע שדירה שנהרסה כליל ומחוסרת גג – אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק.

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 10100-07-22 אוריון נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ובו נדונה השאלה, האם זכאי מר אפרים אוריון (להלן: "אוריון") לקבל פטור ממס שבח וחישוב מס לינארי מוטב, הניתנים לדירת מגורים מזכה, לגבי נכס שבנייתו מעולם לא הושלמה, לא התקבל בגינו טופס 4 (אישור לחיבור הנכס למערכות ההנדסיות), לא הונפקה תעודת גמר ונכון למועד מכירתו היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש למגורים, כגון כלים סניטריים ומטבח?

יצוין, כי בהוראת ביצוע מס שבח 17/92 נכתב, כי בהעדר טופס 4 ניתן לראות דירה ככזו שבנייתה נסתיימה גם במקרים בהם "בניית הדירה הסתיימה מכל  הבחינות,  למרות  שאינה  מחוברת לחשמל ומים, ויש בה כל המתקנים והאביזרים החיוניים לשימוש למגורים" ,כאשר "אם  חסרים  אביזרים  לא  חיוניים שעלות התקנתם או רכישתם אינה עולה על 5% משווי הדירה כגמורה יראוה כ"דירת מגורים". 

לטענת אוריון, לאור הוראת הביצוע ולאור המגמה המסתמנת בפסיקה בשנים האחרונות בבתי המשפט (כפי שנקבע בעניין מנו ובעניין ידיד – א.צ.) לבחון את המונח "מיועדת למגורים לפי טיבה" לפי פרשנות תכליתית ולא לפי פרשנות פורמאלית וכי מבחן הימצאותם של מתקנים פיסיים בדירה אינו חזות הכל, יש לראות את הנכס כאילו בנייתו נסתיימה.

בית המשפט בחן היטב את מצבו של הנכס לאור חוות דעת שמאיות וביקורות שבוצעו בנכס בעבר וקבע, כי עבודות הבנייה בו אף פעם לא הושלמו וכי מאז ומתמיד היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש רגיל למגורים, הנכס מעולם לא חובר למים וחשמל (למעט לתקופה של חצי שנה בזיקה להליכי מימוש הנכס ובאופן לא תקני) ופרטי גמר חיוניים נוספים לא הושלמו כמו עבודות השלמת והתאמת המטבח ועבודות ריצוף. יתירה מכך, במרוצת השנים מצבו של הנכס הלך והידרדר ועד למועד מכירתו נגרמו לו נזקים כה כבדים עד כי לא נמצא ראוי למגורי אדם.

בית המשפט הסביר, כי נקודת הבחינה, ביחס להכרה בדירה כמיועדת למגורים על פי טיבה, בכל פסקי הדין שצוינו לעיל, הייתה השימוש בה בעבר למגורים וכי גם אם נמצא בפסקי הדין הגמשה או ריכוך מסוים של מבחן המתקנים הפיסיים, עדיין לא נס לחו ואין להעלות על הדעת כי ניתן יהיה לראות בנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים מבלי שיהיו בו מתקנים המאפשרים שימושים בסיסיים לצורך מגורי אדם כגון רחצה, בישול וכדומה.

במקרה דנן קבע בית המשפט, כי העובדה שהנכס לא שימש למגורים מאז בנייתו ועד למכירתו, ולכל היותר שימש באופן ארעי ונקודתי כ- 7 שנים לפני מכירתו, מביאה למסקנה כי במועד מכירתו לא נסתיימה בנייתו של הנכס וכי לא היה לו פוטנציאל לשמש למגורים סבירים, לא של אוריון ולא של אחרים.

ניתן לראות אם כן, כי הפסיקה אמנם הרחיבה את המקרים היכולים להיכנס להגדרת "דירת מגורים" ביחס לדירות ששימשו למגורים בעבר והוזנחו משמעותית בהמשך, אולם כאשר מדובר בדירות שמעולם לא שימשו למגורים, לא קיבלו טופס 4 וחסרים בהם מתקנים ואביזרים חיוניים לשימוש למגורים – לא ניתן לראותן כדירות מגורים בסעיף 1 לחוק.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה