נקודות חשובות להוכחת הפרדה רכושית בדירות מגורים
סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") וסעיף 9 לחוק קובעים חזקה לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם – כמוכר (או רוכש) אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").
בשנת 2014 פורסמה "הלכת שלמי" בבית המשפט העליון (ע"א 3178/12) ובה נקבע, כי "חזקת התא המשפחתי", איננה חזקה חלוטה ולכן כאשר בני הזוג מוכיחים כי עמדו ב-2 מבחנים מצטברים:
- הצגת הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בנכסים.
- עמידה, הלכה למעשה בכל הוראותיו של הסכם הממון.
יוכלו להתגבר על חזקת התא המשפחתי ולבצע הפרדה ביניהם בעת חישוב מס הרכישה והשבח בדירות המגורים (להלן: "חריג ההפרדה הרכושית").
בהלכת בלנק ורוזנבוים בית המשפט העליון (ע"א 4298/18 ו-ע"א 1886/19) הורחבה הלכת שלמי ובית המשפט העליון פסק בין היתר, כי כל עוד נקבעה ההפרדה הרכושית בהסכם ממון ויושמה בפועל, באופן שאינו מאפשר לסווגה כפיקטיבית, מלאכותית או כזו שנזנחה, הרי שיש לכבדה וכי כאשר הוכחה מבחינה קניינית הפרדה רכושית, אין במגורים משותפים בדירה, כדי לשלול את תחולת חריג ההפרדה הרכושית (וראו הרחבה במאמר מיום 22/04/21).
בשבוע שעבר ניתן פסק דין בו"ע 28149-09-20 יצחק אזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים ובו שלל בית המשפט את בקשתם של בני הזוג יצחק אזרחי ורבקה ברגר (להלן: "אזרחי") לתיקון שומה ולקביעת מס רכישה כדירה יחידה, מאחר ולא הרימו את נטל ההוכחה לצורך החלת חריג ההפרדה הרכושית וזאת על אף שחתמו ביניהם על הסכם ממון.
בסמוך לחתונתם בשנת 2006, נרכשה דירת מגורים בקבוצת רכישה ע"ש בת הזוג ואימו של בן הזוג, לאור תיקי הוצאה לפועל שעמדו כנגד בן הזוג באותה תקופה (להלן: "הדירה בקבוצת הרכישה").
בשנת 2012 חתמו בני הזוג על הסכם ממון שאושר ע"י בית הדין הרבני בירושלים ובשנת 2013 רכשה בת הזוג על שמה בלבד, דירה בירושלים ובדירה זו התגוררו בני הזוג עם ילדיהם בין השנים 2013-2021 (להלן: "הדירה הראשונה") ובהמשך נרכש מחסן והוצמד לדירה זו.
בשנת 2018, נרכשה דירה נוספת בירושלים (להלן: "הדירה הנוספת") , דווחה לנהל מסמ"ק ירושלים (להלן: "המנהל") בתחילה כדירה יחידה, השומה תוקנה ע"י אזרחי לדירה נוספת ובשנת 2019 פנו אזרחי פעם שלישית למנהל בטענה כי מתקיימת ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת, לפיה הדירה הראשונה הינה בבעלותה של בת הזוג בלבד ומשכך בהתייחס למחציתה של הדירה הנוספת, השייכת לבן הזוג, יש לגבות מס רכישה בשיעור מופחת כדירה יחידה – טענה אשר נדחתה ע"י המנהל.
בית המשפט ניתח את נסיבות המקרה והעלה את הנקודות הבאות:
- טענת בת הזוג לפיה מימנה את רכישת הדירה הראשונה מכספי מכירת הדירה בקבוצת רכישה, אינה עולה בקנה אחד עם העובדה כי הדירה בקבוצת הרכישה נמכרה כשנה ו-4 חודשים לאחר רכישת הדירה הראשונה ובת הזוג נמנעה מלהעיד בדבר מקורות המימון הראשוני של הדירה הראשונה.
- הסכם המשכנתא נערך בין הבנק לבין 2 בני הזוג וזאת בניגוד לטענת בן הזוג בתצהירו כי המשכנתא נלקחה ע"ש בת הזוג בלבד.
- הוכח כי המחסן המצורף לדירה הראשונה, נרכש ומומן בחלקו ע"י בן הזוג.
- קבלת הטענה כי בני הזוג "שכחו" את הסכם הממון וההפרדה הרכושית בדיווח הראשוני על רכישת הדירה הנוספת, מעלה קושי רב לאור החשיבות הרבה שיוחסה מטעם בת הזוג להפרדה הרכושית.
- הטענה כי מימון תשלומי המשכנתא בגין הדירה השניה בוצעה מדמי השכירות שהתקבלו מהשכרת הדירה הראשונה, בעייתית בלשון המעטה שכן דמי השכירות החלו להתקבל רק כעבור 3 שנים מיום חתימת הסכם המשכנתא, והדבר מלמד על תשלום מלא של המשכנתא ע"י בן הזוג וזאת על אף שבבעלותו מחצית מהדירה השניה בלבד.
- על אף קיומם של חשבונות בנק נפרדים והעדר חשבון בנק משותף, לבן הזוג יש יפוי כח בחשבון הבנק של בת הזוג, וכי לא סופקו הסברים מניחים את הדעת לגבי התנהלותה העצמאית של בת הזוג בחשבון זה.
לאור האמור לעיל, הגיע בית המשפט למסקנה כי הסכם הממון שחתמו אזרחי נזנח ואיננו מתקיים הלכה למעשה וכי ההפרדה הרכושית לא נשמרה ביניהם בפועל במהלך חיים המשותפים ומשכך דחה בית המשפט את הערר שהגישו אזרחי על החלטת המנהל.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
