נטילת הלוואה ללא יכולת לפרוע את ההחזר החודשי – אינדיקציה לעסקה פירותית

על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , עסקה שהרווח ממנה נתון לשומה לפי החלק הפירותי לפקודת מס הכנסה, תקבל פטור ממס שבח לפי החוק ותמוסה כהכנסה פירותית במס הכנסה (להלן: "הפקודה").

במטרה לקבוע האם לעסקה קיים אופי מסחרי, שאז היא תמוסה כהכנסה פירותית לפי הפקודה, כעסק או כעסקת אקראי, נקבעו בפסיקה מספר מבחנים עיקריים:

  1. טיב הנכס – האם מדובר בנכס ספקולטיבי או נכס שנהוג להשקיע בו לטווח ארוך בהקשר של מבצע העסקה?
  2. פרק הזמן – בודק כמה זמן עבר מרגע הקניה (או מרגע ההשבחה) עד רגע המכירה. ככל שהזמן קצר יותר כך תגדל הנטייה לעסקה פירותית.
  3. מבחן הידע והבקיאות – ככל שהידע של מבצעי העסקה או שלוחיו גדול יותר בעסקה, כך הסממן המסחרי גדול יותר.
  4. מבחן השיפורים בנכס – אם רוכש הנכס מבצע בו שיפורים/השבחות טרם המכירה, הרי שמדובר בסממן מסחרי.
  5. מבחן המימון – מדובר במבחן עזר בלבד ולפיו, אם נלקח הון זר (הלוואה) לטווח קצר, הרי שתגדל הנטייה לראות בכך עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
  6. מבחן ההתארגנות – מבחן זה בודק אם הייתה התארגנות מיוחדת לצורך ביצוע העסקה. אם כן תגדל הנטייה לראות בכך עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ואם הוקם מנגנון יתכן שישנו עסק.
  7. מבחן ייעוד התמורה – אופן השימוש וייעוד כספי התמורה עשוי להעיד, כמבחן עזר, על אופי העסקה.
  8. מבחן הסיכון – בעסקה בעלת מאפייני סיכון מובהקים קיימת חזקה כי היא נושאת אופי עסקי.
  9. מבחן העל (הנסיבות) –המבחן בודק האם, על אף כל המבחנים הקודמים, נוצרו נסיבות מיוחדות/אילוצים אשר הכריחו את עושה העסקה למכור/לממש את הנכס, שאז יקשה לטעון שמדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

בית המשפט ניתח את נסיבות המקרה בהתאם למבחנים המפורטים לעיל וקבע, כי מרבית המבחנים אינם יכולים להכריע האם בניזרי אכן ביצע עסקה מסחרית.

לעניין מבחן המימון קבע בית המשפט, כי בניזרי מימן את עיקר הרכישה והשיפוץ באמצעות 2 הלוואות המובטחות ע"י משכנתא, כאשר את ההלוואה הראשונה על סך 2.2 מיליון ₪, לקח בניזרי כהלוואת "בלון" לעשר שנים בלבד, באופן שבו פרע את ריבית ההלוואה אך הותיר את קרן ההלוואה לתום התקופה.

בית המשפט התייחס כאמור גם למבחני הבקיאות, ההשבחה ומבחן העל, אולם נתן דגש מכריע למבחן המימון וקבע, כי לאור העובדה שלבני הזוג בניזרי לא הייתה יכולת להתגורר בבית ולפרוע בו-זמנית את ההלוואות, הרי שנשמט השטיח מתחת לטענה שעסקת רכישת הבית הינה עסקה הונית לצורך מגורי משפחת בניזרי בבית, אלא מדובר בעסקה פירותית שמטרתה הפקת רווחים, לאחר מכירת הבית וכיסוי הוצאות ההשבחה ומשכך צדק פקיד השומה כאשר קבע כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.   

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה