חבות מע"מ בעסקת מקרקעין

בהתאם לסעיף 2 לחוק מע"מ (להלן: "החוק"),  "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר התייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת."

3 חלופות הקיימות בחוק בהתאם לסעיף 1 בהגדרת "עסקה"

הגדרת "עסקה" בסעיף 1 לחוק קובעת 3 חלופות:

(1)        מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד;

(2)        מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר;

(3)        עסקת אקראי.

זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין נחשבים "נכס", כאשר מכירת זכות במקרקעין, לרבות השכרתה, הקניית רשות שימוש בה בתמורה וכו'…ואף פעולה באיגוד מקרקעין  – עונים להגדרת "מכר".

"ציוד" מוגדר בחוק כנכס ששימש, משמש או נועד לשמש, לעוסק בעסקיו, ואין מכירתו מעיסוק העוסק.

לקבלת ייעוץ ראשוני בנושא מיסי מקרקעין

 

המשמעות היא, שככל שתוגדר פעילות כלשהי כעסקית המביאה לכדי עסק, הרי שמי שמפעיל את העסק ייחשב כ"עוסק" ומספיק שהנכס הנמכר ממלא יעוד מסוים במערכת הייצורית של העסק ואפילו אם שימש בעבר או נועד לשמש בעתיד את העסק כאמור, על מנת שיוגדר כ "ציוד" ושמכירתו תיחשב כ"עסקה" שעשויה להיות חייבת במע"מ בהתאם לחוק.

לפיכך, כאשר מבוצעת מכירת זכות במקרקעין ע"י "עוסק" במהלך עסקו – מתקיימת החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" בחוק, המחייבת הטלת מס ערך מוסף בשיעור של 17% כיום, ממחיר העסקה.

כמו כן, כאשר נמכר מבנה המשמש את העוסק בעסקיו, הרי שמכירה זו תיחשב כמכירת ציוד החייבת במע"מ בידי העוסק ואילו אם ייקבע שאין מדובר כלל ב"עסק" המנהל פעילות עסקית, הרי שמכירת המבנה לרוכש פרטי – לא תיחשב כמכירת ציוד ולא תחויב במע"מ.

עסקת אקראי במקרקעין

החלופה השלישית להגדרת "עסקה" בחוק, הינה "עסקת אקראי", אשר מוגדרת לעניין מקרקעין בחלופה 2 להגדרה: "מכירת מקרקעין ל"עוסק" בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי".

חלופה 2 להגדרת עסקת אקראי, כוללת בין היתר מצב שבו אדם פרטי שאיננו "עוסק", מוכר מקרקעין ל"עוסק" וקובעת שגם מכירה שכזאת, בידי אדם פרטי – תיכנס להגדרת עסקה ותחויב במס ערך מוסף.

תקנה 6ב לתקנות מע"מ קובעת, שבעסקת אקראי בהתאם לחלופה 2, יהיה הקונה חייב בתשלום המס וזאת בניגוד לכלל שנקבע בסעיף 16 לחוק לפיו בעסקת מכר, חבות המס תהיה על המוכר.

המנגנון שנקבע בתקנה לדיווח על עסקה שכזאת הינו באמצעות "חשבונית עצמית" שיוציא הקונה, אשר על פיה הוא גם משלם את המס וגם מנכה את מס התשומות בעסקה.

עסקת אקראי -מכירה לקבוצת רכישה

בתיקון 40 לחוק מע"מ (מיום 1/1/2011) נוספה חלופה 3 להגדרת עסקת אקראי המתייחסת לקבוצות רכישה כדלקמן:

 (3) מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

ואולם, ע"פ סעיף 21 לחוק מע"מ, הרי שבניגוד לחלופה (2) להגדרת עסקת אקראי, במכירה לקבוצת רכישה כעסקת אקראי החבות במע"מ נותרת על כתפי המוכר אפילו אם מדובר באדם פרטי.

מחיר העסקה

לגבי מחיר העסקה, קובע הכלל הבסיסי בסעיף 7 לחוק שמדובר במחיר החוזי של העסקה כפי שהוא נקבע ע"י הצדדים, כאשר רק במקרים מיוחדים המפורטים בחוק – יש לפנות למחיר השוק (וזאת ההיפך מהעיקרון המופיע בהגדרת "שווי של זכות פלונית" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין).

תכנון נכון של העסקה עשוי לחסוך מע"מ

חבות המע"מ בעסקאות מקרקעין מתבססת הן על הגדרות הקבועות בחוק והן על הגדרות, אשר מקורן הינו בחוק מיסוי מקרקעין ועל כן תכנון נכון של העסקה תוך הקפדה שלא להיכנס לתחולתן של הגדרות אלו, עשוי לחסוך מע"מ בסכומים ניכרים בעסקה עד כדי הכרעה בכדאיות ביצוע העסקה.