מס רכישה בגין תוספת מאוחרת להסכם המכר – רק עבור רכישת זכויות חדשות

בית המשפט העליון קבע  בפסק דין שמשון זליג (ע"א 9257/11) לעניין שינוי תמורות שבוצע מאוחר למועד העסקה, כי שינוי התמורה במסגרת ההסכם החדש יורד לשורשם של הדברים והוא מחייב תוצאת מס שונה מזו שנקבעה על פי ההסכם המקורי ושינוי מסוג זה מחייב דיווח והצהרה נפרדת לרשות המס כדי שיוכלו לבחון את הצורך בהוצאת שומה על פיהם.

בו"ע 1827-10-13, נוה-גד בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב, הסביר בית המשפט כדלקמן: "לא כל שינוי במרכיבי העסקה (בצד הממכר או בצד התמורה) מצדיק מיסוי נוסף, אלא רק שינוי המגדיל את ההיקף הכלכלי של העסקה…על כן, שינוי במתכונת או מתווה העסקה איננו מצדיק, כשלעצמו, הטלת מס נוסף, אם הערך הכלכלי של העסקה לא גדל כתוצאה ממנו (ובתנאי שהשינוי איננו יוצר עסקת חליפין שלא הייתה קיימת קודם לכן)."

לאחרונה, ניתן פסק דין בו"ע 36623-06-22 משה חדיף בניין והשקעות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק תל אביב, אשר עסק בשאלה, מה דינם של תוספת מאוחרת להסכם שנחתם מול עיריית תל אביב ותשלום בסך 14,600,000 ₪ ששולם במסגרתו – האם מדובר בתשלום עבור עסקה חדשה לרכישת מקרקעין או תשלום שמהווה חלף היטל השבחה?

במקרה הנדון בפסק הדין, פרסמה עיריית ת"א בשנת 2013 (להלן: "העירייה")  מכרז למכירת מקרקעין לצורך הקמה של בניין מגורים לדיור בר-השגה ובו זכתה חברת משה חדיף בניין והשקעות בע"מ (להלן: "החברה"), אשר שילמה  700,000 ₪ בתוספת מע"מ לרכישת המקרקעין ובניית 24 דירות לדיור בר-השגה שימכרו לתושבי יפו.

בסמוך לאחר חתימת ההסכם מול העירייה, התברר לחברה כי הפרויקט איננו כדאי לה כלכלית ומשכך באישור העירייה, החלה לקדם תב"ע חדשה הכוללת תוספת זכויות בניה עיקריות בהיקף של 600 מ"ר ובמסגרתן יבנו 28 דירות לדיור בר-השגה (במקום ה-24 שסוכמו) וכן 4 דירות נוספות שתוכל למכור בשוק החופשי.

בשנת 2021 חתמה החברה מול העירייה על תוספת 1 לחוזה שמעגנת את השינויים והתוספות ע"פ התב"ע החדשה וכן סוכם על תשלום נוסף לעירייה בסך 14.6 מיליון ₪ בתוספת מע"מ.

מנהל מסמ"ק ראה בתוספת לחוזה כהסכם חדש, בין היתר על סמך עמדת העירייה אשר דיווחה לו על העסקה ועל התחייבות החברה כלפי העירייה לשלם את מס הרכישה שיחול בגין התוספת ודרש מס רכישה על מלוא התשלום הנוסף ששולם לעירייה.

בית המשפט חזר והדגיש, כי יש לשלם מס רכישה רק עבור אותו החלק שהגדיל את הממכר או התמורה ושהצמיח הנאה כלכלית ואין לשלם מס רכישה בגין תשלומים חיצוניים שאינם מגדילים את היקפה הכלכלי של העסקה.

במקרה דנן ניתח בית המשפט לעומק את התוספת לחוזה עליו חתמה החברה עם העירייה וקבע כי התשלום נעשה עבור 3 רכיבים נפרדים:

1. עליית מחירי הדירות שפורטו בטבלה שצורפה להסכם – לגבי מרכיב זה קבע בית המשפט כי החברה לא מחויבת בתשלום מס רכישה מאחר והדבר לא הגדיל לא את הממכר ולא את התמורה, שכן החברה חויבה להעביר לעירייה את כלל ההפרש בין מחיר הדירה שהייתה זכאית לגבותו לפי ההסכם המקורי ובין המחיר המעודכן והיא הייתה צינור בלבד להעברת הכספים.
2. הוספת 4 דירות למכירה במסגרת דיור בר-השגה – בית המשפט קבע כי אין מדובר בתשלום חלף היטל השבחה אלא מדובר ברכישה חדשה של זכויות שלא היו לחברה בהסכם המקורי והיא שילמה עבורן 4.3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ ומשכך על סכום זה חייבת החברה לשלם מס רכישה.
3. שווי הקרקע הנובע מהוספת 4 דירות למכירה בשוק החופשי – בית המשפט הגיע למסקנה כי החברה למעשה לא שילמה עבור מרכיב זה והתשלום בסך 4.3 מיליון ₪ כלל בתוכו תשלום גם עבור המרכיב הזה.

לסיכום קבע בית המשפט, שמתוך כלל הסכום של 14.6 מיליון ₪ ששילמה החברה לעירייה במסגרת התוספת לחוזה, רק עבור 4.3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ – המהווים רכישת זכויות חדשות, יש לשלם מס רכישה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה