מס יסף על מרכיב זכויות הבניה בדירת מגורים

במסגרת תיקון 195 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה), נוסף סעיף 121ב לפקודה אשר מטיל מס נוסף, החל מיום 01/01/2013, על יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות גבוהות.

עד לשנת 2016, שיעור המס עמד על 2% מחלק ההכנסה החייבת, כהגדרתה בסעיף, העולה על כ-800,000 ₪ לשנה (להלן: "התקרה") , כאשר החל משנת 2017 הועלה שיעור המס ל-3% ובמקביל ירדה התקרה לסכום שנתי של 640,000 ₪.

הכנסה החייבת מוגדרת בסעיף 121ב לפקודה כדלקמן:

"הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור – רק אם שווי מכירתה עולה על 4 מיליון שקלים חדשים והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין;…"

מהגדרת זו עולה, כי לעניין חוק מיסוי מקרקעין – רק השבח הריאלי יילקח בחשבון לצורך חישוב ההכנסה החייבת ואילו כאשר מדובר במכירת דירת מגורים, נדרשים 2 תנאים מצטברים על מנת לכלול את השבח הריאלי כחלק מההכנסה החייבת:

  1. שווי מכירתה עולה על 4 מיליון ₪.
  2. המכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.

יש לציין, כי כאשר מדובר במכירת דירת מגורים חייבת במס, ששווי מכירתה עולה על 4 מיליון ₪, הרי שמלוא סכום השבח הריאלי יוסף להכנסה החייבת לצורך קביעת החבות במס היסף.

כמו כן, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 מסבירה כי במקרה שנמכרת דירת מגורים מזכה בחישוב הליניארי החדש, חלק השבח הריאלי עד יום המעבר הפטור ממס, לא יתווסף להכנסה החייבת לצורך חישוב החבות במס יסף.

יודגש, כי כאשר שווי מכירתה של דירת מגורים נמוך מ-4 מיליון ₪, אין לקחת בחשבון כלל את השבח הריאלי במכירתה, בחישוב ההכנסה החייבת.

בפועל, חישוב מס היסף מבוצע ע"י מפקח מס הכנסה, בהתאם לסיווג שנתן מפקח מיסוי מקרקעין לנכס הנמכר, אצלו במחשב.

ואולם, דרך פעולה זו יוצרת בעיה קשה לנישום, כאשר מדובר במכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , הכוללת זכויות בניה החייבות במס לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

הסיבה לכך היא, שמפקח מיסוי מקרקעין, קובע סיווג שונה לדירת המגורים הפטורה ממס ולזכויות הבניה החייבות במס, אשר גורם למפקח מס ההכנסה להתייחס לזכויות הבניה כנכס אחר שאינו דירת מגורים.

המשמעות היא, שהשבח הריאלי בגין מכירת זכויות בניה החייבות במס לפי החוק, עשוי להילקח בחשבון לצורך מס יסף, גם אם שווי המכירה הכולל של דירת המגורים נמוך מ-4 מיליון ₪ וזאת בניגוד להגדרת "הכנסה חייבת" בסעיף 121ב לפקודה, שאינה עושה אבחנה בין מרכיב הדירה למרכיב זכויות הבניה הצמודות לה (כפי שעושה סעיף 49ז לחוק – רק לעניין פרק חמישי 1 לחוק).

אי לכך, חשוב להפנות את תשומת לב מפקח במס ההכנסה לכך, שזכויות הבניה הינן מרכיב השייך לדירת המגורים ואף לעבוד בשיתוף פעולה עם המפקח שטיפל בעניין במיסוי מקרקעין, על מנת לסווג נכון את הנכס הנמכר במחשב, על מנת שלא תיווצר לנישום חבות במס יסף שאיננה מוצדקת.

במקביל, ראוי שהנהלת רשות המיסים, תיתן דעתה לבעיה זו ותמצא פתרון ממוחשב אשר ימנע גביית מס יסף בניגוד לחוק.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'סמדיה