מימוש אופציה להארכת חכירה בידי מי שאינו החוכר המקורי – תחויב בכל מקרה במס רכישה

לפני כ- 6 שנים פורסם פס"ד איירפורט סיטי (ו"ע 19416-10-15 איירפורט סיטי בע"מ נ' מנהל מסמ"ק ת"א), אשר עסק בשאלת חבות מס רכישה לגבי מימוש אופציה להארכת תקופת חכירה שבוצעה ע"י חברה שקנתה את הזכות מהחוכרת המקורית וקבע, כי הלכת עיריית תל אביב (ע"א 151/10) , חלה רק לגבי חוכר מקורי שקיבל את זכות החכירה בטרם חקיקת חוק מיסוי מקרקעין ומימש את האופציה שניתנה לו,  אולם בכל הקשור לחוכר "יד שניה" ואילך, שעליהם חל חוק מיסוי מקרקעין, הרי שמימוש האופציה מהווה עסקה חדשה החייבת במס. (וראו הרחבה במאמר מיום 18/01/2018) (יצוין כי על פסק דין זה הוגש ערעור לביהמ"ש העליון שנמחק בהמלצת השופטים).

לפני שבועיים, ניתן פס"ד בו"ע 20951-04-20 מכשירי תנועה ומכוניות (2004) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות שדן במקרה דומה, ובו נחתם הסכם חכירה בשנת 1967 בין רמ"י לבין 2 חברות (להלן: "החוכרות המקוריות") לגבי מקרקעין המצויים במתחם "פארק-רם" במועצה האזורית באר טוביה, לתקופה של 49 שנים וכלל גם אופציה להארכת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים (להלן: "הסכם החכירה").

בשנת 1995 מכרו החוכרות המקוריות את מלוא זכויותיהם לפי הסכם החכירה, ל-2 חברות אחרות.

בשנת 2005 מכרה אחת החברות את זכויותיה, המהות מחצית מהזכויות במקרקעין, לחברת מכשירי תנועה ומכוניות (2004) בע"מ (להלן: "מכשירי תנועה"), בתמורה לסך של כ-25 מיליון ₪, וכעבור שנתיים מכרה גם החברה השניה את מלוא זכויותיה במחצית השניה של הזכויות במקרקעין למכשירי תנועה      תמורה לסך של 11.5 מיליון ₪.

בשנת 2019 חתמה מכשירי תנועה עם רמ"י על הסכם חכירה לפיו היא תממש את האופציה שהוענקה לחוכרות המקוריות במסגרת הסכם החכירה, כאשר דמי החכירה המהוונים לתשלום לרמ"י נקבעו על כ-4.5 מיליון ₪.

לטענת מכשירי תנועה, חוכר "יד שניה" נכנס לנעלי קודמו, החוכר המקורי וכך גם החוכר הבא אחריו ומשכך מימוש האופציה ע"פ הסכם החכירה המקורי, אינו מקנה לחוכר "זכות במקרקעין" חדשה ועל כן היא נכנסת בנעלי החוכרות המקוריות ואוחזת לא רק בזכות החכירה של המקרקעין ב-49 השנים הראשונות אלא בכל אגד הזכויות הכולל את האופציה להארכת התקופה ב -49 השנים הבאות.

בית המשפט קבע תחילה, כי חוזה החכירה נערך לאחר חקיקת חוק מיסוי מקרקעין הנוכחי ומשכך הטענה לפיה חלה שיטת המיסוי "החד-שלבית" כפי שנקבע בהלכת עיריית ת"א, איננה נכונה.
במקרה דנן, לא זו בלבד שמכשירי תנועה איננה טוענת כי שולם בעבר מס על תקופת האופציה, אלא אף אם הייתה מוכיחה כי החוכרות המקוריות שילמו בעבר את מס הרכישה גם עבור תקופת האופציה לפי הגישה "החד-שלבית", לא היה בכך כדי לפטור אותה מתשלום מס בשלב מימוש האופציה.

בדומה לפסיקה בעניין "איירפורט סיטי" הסביר בית המשפט, כי מס רכישה הוא מס עקיף, המוטל על העברת זכויות במקרקעין והחובה לשלמו מתגבשת כל פעם מחדש, כאשר העובדה שמוכר הזכות מוסה במס רכישה עת רכש את הזכות הנמכרת כיום על ידו, אינה מעלה ואינה מורידה בכל הנוגע לחובתו של רוכש הזכות לשלם את מס הרכישה.

בית המשפט פסק, שכשם שמכשירי תנועה שילמה מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה עד לשנת 2016, כך עליה לשלם מס רכישה בגין מימוש האופציה וחתימת ההסכם לרכישת זכויות החכירה מרמ"י, שכן ברור כי מכוחו של הסכם זה קיבלה זכויות שלא היו לה קודם לכן.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה