מחסן ששימש למגורים במשך שנים רבות ובתום לב – כן עשוי להיחשב כדירה

לפני מספר חודשים, ניתן פס"ד בו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל ובו נקבע פה אחד, כי מחסן לא ייחשב כדירת מגורים ומשכך איננו זכאי להקלות המס השמורות לדירת מגורים מזכה.

על אף המסקנה הזהה, נחלקו חברי ההרכב בפס"ד גיא בנימוקים שהביאו אותם לקבוע כי מחסן לא ייחשב כדירת מגורים. בעוד שלגישתו של השופט קירש זהותו הבסיסית של נכס שאובה מהדין הכללי ובפרט מדיני התכנון והבנייה ועל כן מבנה שההיתר לגביו הינו לבניית מחסן, איננו יכל לשמש כדירה, הרי שלגישת רו"ח צבי פרידמן, אין זה מן הראוי שמפר חוק ייהנה מפירות הפרתו ולכן הסבת מחסן למגורים בדירה בניגוד להיתר מפעילה את הכלל "לא יהא חוטא נשכר" (וראו הרחבה במאמר מיום 22/08/19).

הבדלי הגישות הללו, עמדו למבחן פעם נוספת בפס"ד שניתן השבוע, בו"ע 52894-03-17 שטיין ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א בפני הרכב זהה לזה שדן בעניין גיא.

במקרה הנדון, מדובר בנכס שנבנה בשנות ה-40 אשר נרכש ע"י מר שטיין בשנת 1992 כ"דירה בת 2 חדרים" ואף אושר ע"י מנהל מסמ"ק כדירת מגורים לצורך מדרגות מס הרכישה.

בכל מהלך השנים שימש הנכס למגורים, כאשר רק בשנת 2012, כאשר ניסה מר שטיין למכור את הנכס, התגלה לו ע"י הרוכש, כי למרות שעיריית ת"א גובה בגין השימוש בנכס ארנונה של דירת מגורים, הרי שע"פ היתר הבניה ההיסטורי משנת 1945, ייעוד הנכס הינו לגראז', מחסן וחדר הסקה.

בעקבות התגלית, בוטלה העסקה מול הרוכש וגם שומת השבח, אשר התירה פטור ממס לנכס כדירת מגורים – בוטלה.

מר שטיין ניסה לקבל היתר לשימוש חורג בנכס אולם בקשתו נדחתה ע"י הוועדה המקומית וגם הערר שהגיש לוועדה המחוזית בת"א, נדחה.

בשנת 2015 הצליח מר שטיין למכור את הנכס במחיר המשקף את מצבו וביקש להתחייב במס לפי חישוב לינארי מוטב בגין דירת מגורים מזכה, אולם בשלב זה כבר לא הסכים מנהל מסמ"ק להכיר בנכס כדירת מגורים מזכה.

השופט הרי קירש, נאמן לגישתו לפיה יש לבחון האם הנכס עונה במישור האובייקטיבי להגדרת "דירת מגורים", קבע בדעת מיעוט, כי זהותו של נכס מקרקעין כדירה נקבעת לפי היתר הבניה המסוים שניתן בקשר לנכס ואין בתום לב המוכרים או בעובדת רכישת הנכס במצבו הקיים כדי להושיע ומשכך לאור הגדרתו התכנונית של הנכס הוא איננו נחשב כדירה.

לעומתו, קבעו רו"ח צבי פרידמן ומיכה לזר בדעת רוב, כי המצב התכנוני של הדירה אינו מבחן עצמאי העומד בפני עצמו אלא דירה תיחשב כבעלת פוטנציאל למגורים הן על פי מצבה הפיסי והן על פי מצבה התכנוני והכל בהתאם לעקרון "שלא יהא חוטא נשכר".

לאור עיקרון זה קבעה הוועדה בדעת רוב, יש לעשות אבחנה בין המקרה אשר נדון בעניין גיא, אשר הסב מחסן לדירה בניגוד לחוקי התכנון והבניה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר המחדל ואף נתבע על כך בהליכים פלילים, לבין המקרה הנדון כעת, מהנימוקים הבאים:

  1. הן הרישום בטאבו והן הרישום בעירייה הוא של דירת מגורים.
  2. מר שטיין רכש את הדירה כדירת מגורים, הצהיר למנהל מסמ"ק על רכישת דירת מגורים ושילם מס רכישה כדירת מגורים.
  3. הנכס שימש למגורי אדם במשך עשרות שנים והיו קיימים בו כל המתקנים הדרושים כרגיל למגורים.
  4. במשך תקופה ארוכה לא היו מודעים בני הזוג שטיין כלל וכלל לייעוד התכנוני המקורי של הנכס ורק בעת ניסיון המכירה בשנת 2012 הדבר התגלה.
  5. מיד עם היוודע הייעוד התכנוני של הנכס – פנו לרשויות המתאימות לצורך הסדרת הפגם ולשינוי ייעוד הנכס.
  6. הרשויות לא פעלו כלל וכלל לפנות את הדירה מיושביה והשלימו עם היות הדירה "דירת מגורים", כאשר העירייה לא רשמה בטאבו הערת אזהרה על שימוש חורג ולא הפעילה כל אמצעי אכיפה.
  7. התנהלותם של בני הזוג שטיין הייתה בתום לב לאורך כל השנים.

לאור הנימוקים הללו קבעה הוועדה בדעת רוב, כי יש לדון את בני הזוג שטיין לכף זכות ואין זה המקרה שיש להפעיל בו את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר" ומשכך יש לראות במכירת הנכס כמכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה