כוונה שבלב אינה מספיקה כדי ליצור נאמנות
רכישת נכס באמצעות נאמן נחשבת בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") כרכישה ע"י הנהנה עצמו, אף שהנכס רשום ע"ש הנאמן. בעת "החזרת" הנכס מהנאמן לידי הנהנה, חל פטור ממס שבח על פי סעיף 69(א) לחוק, ופטור ממס רכישה על פי תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה, כאשר בהתאם לסעיף 69(ג) לחוק, לא יוכר אדם כנאמן אלא אם מסר הודעת נאמנות כנדרש בהתאם לחוק.
רשות המיסים הביעה עמדתה בעבר כי הוכחת נאמנות תיבחן בהתאם למבחנים הבאים:
- הזכות נרכשה מכספי הנהנה, עבור הנהנה ולפי הוראותיו של הנהנה (תחילה נוצר הקשר בין
הנאמן לנהנה ורק לאחר מכן נוצר הקשר בין הנאמן למוכר). - הנאמן השאיל את שמו בלבד, כדי לפעול לטובת הנהנה ואין לו כל זכות בנכס עצמו או הנאה ממנו.
- הנהנה קיבל לידיו את הנכס, השתמש בו, קיבל ממנו הכנסות וכו' – או זכאי לכך.
- הנהנה לא שילם דמי שכירות/דמי שימוש לנאמן; לנאמן אין אינטרס כלכלי בנכס.
- הנכס לא הופיע אי פעם בהצהרות הון של הנאמן ומאידך הופיעה הרכישה בהצהרת ההון של הנהנה.
- במקום שהנאמן הוא הורה או צאצא של הנהנה, תוכר הנאמנות גם אם הנכס נקנה מכספי הנאמן.
בשבוע שעבר ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בע"א 7395/17 מרק כהן נ' רשות המיסים ובו דחה בית המשפט את הערעור שהגישו מרק כהן, לוסי כהן והוריהם; אברהם וארלט כהן, על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות את התביעה לפסק דין הצהרתי כי 2 דירות הרשומות ע"ש ההורים, נרכשו בנאמנות על ידם עבור ילדיהם.
לטענתם, נאמנות נוצרת בהסכמה בין יוצריה לבין הנהנים ממנה, ומקום בו שני הצדדים טוענים לקיומה של נאמנות, הסכמה זו מכריעה את הכף. בנוסף הביאו כראיה את העובדה שהילדים הם אלו שמתגוררים בדירות והארנונה רשומה על שמם בעירייה וכן לטענתם הם אלו שערכו שיפוצים והשקעות בדירות.
בית המשפט העליון חזר על קביעותיו של בית המשפט המחוזי ומנה שורה של אינדיקציות המעידות על היעדר נאמנות בין הצדדים כדלקמן:
- האב הוא שניהל את המו"מ לרכישת הדירות.
- החוזים לרכישות הדירות נחתמו על ידי ההורים.
- הדירות נרכשו בכספי ההורים.
- הערות אזהרה נרשמו לזכות ההורים.
- ההורים הם שנטלו הלוואת משכנתא. לצורך נטילת המשכנתא ורישום הערת אזהרה לזכות הבנק למשכנתאות על אחת הדירות, הוצגו ההורים כבעלי הדירה.
- לא בוצע דיווח לרשויות המס כי הדירות נרכשו בנאמנות לפי סעיף 74 לחוק.
- לא עלה בידי ההורים להסביר מדוע מלכתחילה הדירות לא נרשמו על שם הילדים, מדוע לא נרשמו הדירות במהלך השנים על שמם, ואף הערת האזהרה לא נרשמה על שמם.
- מרק כהן הגיש הצהרת הון בשנת 2014 ולא כלל בה את הדירה – בית המשפט נתן משמעות רבה לעובדה זו וקבע כי אך מטעם זה, ניתן להשתיק את מרק כהן מלטעון כי יש לראותו כבעלים של הדירה.
- כאשר הדירות הושכרו, דמי השכירות שולמו להורים, ולכל הפחות – לא הוכח אחרת.
- במהלך ההתדיינות עם רשויות המס, הסכים האב לרישום שעבוד על הדירות לטובת רשויות המס. ובכלל, לכל אורך הדרך, לא טען האב כי הדירות אינן בבעלותו.
- הצדדים עצמם העידו כי לא הכירו את מוסד הנאמנות במועד רכישת הדירות.
לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי קשה לקבל את טענת ההורים וילדיהם לפיה בזמן אמת התכוונו ליצור נאמנות וגם אם היה בדעתם של ההורים להעביר בעתיד את הדירות ע"ש ילדיהם, הרי שלא יצקו תוכן משפטי לכוונה זו – וכוונה שבלב אינה מספיקה כדי ליצור נאמנות.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
