יום המכירה ע"פ יום אישור העסקה בידי מנהל רמ"י – חל גם במישור בעלי המניות

סעיף 19 המצוי בפרק השלישי לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מכיל הוראות בדבר יום המכירה וקובע ברישא של הסעיף את הכלל לפיו:  "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד", כאשר סעיפיו הקטנים של סעיף 19 מציינים מקרים מיוחדים בהם יקבע יום מכירה שונה, לרבות אפשרות דחייתו בתנאים מסוימים.

סעיף קטן (3) קובע כי יום המכירה "במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל – יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

סעיף זה קובע כלל לפיו, בניגוד לקביעת יום המכירה בעסקאות רגילות, בעסקאות מול רשות מקרקעי ישראל, אם ניתן אישור בידי הגורם המוסמך ברשות מקרקעי ישראל לעסקה, הרי שמועד זה ייחשב יום המכירה גם אם הוא מותנה בחתימה על הסכם פורמלי בעתיד.

בשבוע שעבר ניתן פס"ד בו"ע 13327-06-18 איסתא נכסים בע"מ נ' מנהל מסמ"ק רחובות, אשר דן במקרה שבו חודשיים לאחר שאישרה רשות מקרקעי ישראל לחברת בית חלקיה אזור תעשיה בע"מ (להלן: "החברה") , לחכור ממנה זכויות במקרקעין בשטח של 20 דונם תמורת דמי חכירה מהוונים בסך 9.3 מיליון ₪, התקשרה בעלת המניות העיקרית בחברה בהסכם עם חברת איסתא נכסים בע"מ (להלן: "איסתא") להמחאת זכויות להקצאת מניות בחברה.

המחלוקת בין איסתא למנהל מסמ"ק רחובות (להלן: "המנהל") הייתה בשאלה, לפי איזה שווי מקרקעין יש לקבוע את גובה מס הרכישה על הקצאת המניות, האם לפי שווין בייעודם החקלאי, כפי שהיה בטרם אושר ההסכם עם רמ"י או לפי ייעודם החדש, בהתאם לשווי שנקבע לצורך דמי ההיוון מול רמ"י?

לטענת איסתא, באישור העסקה ע"י רמ"י נקבע במפורש, כי פרטי עסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח, בנוסח ובתנאים שאושרו על ידי הרשות וכל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י הצדדים ייחשבו כל המגיעים עם הרשות בגין הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת הסכם.

בנוסף טענה איסתא, כי יש לערוך הבחנה בין מישור החברה למישור בעלי המניות וכי גם אם לפי סעיף 19(3) לחוק, די באישור רמ"י לעסקה כדי לקבוע "יום רכישה" של המקרקעין בייעודם החדש, הרי שאין הדבר כך בכל הנוגע למישור בעלי המניות ויש לקבוע את שווי העסקה בהתאם לשווין הכלכלי האמיתי של הזכויות במקרקעין, בהתחשב בכך שטרם שולמו דמי ההיוון ובטרם נחתם הסכם הפיתוח.

בית המשפט דחה את הערר וקבע פה אחד, כי בהתאם לעקרון בדני המס לפיו "מהות קודמת לצורה", מתחייבת המסקנה לפיה די באישור העסקה ע"י רמ"י כדי להצמיח הנאה כלכלית לחברה וממילא לבעלי המניות בה ואותה הנאה כלכלית הגלומה במקרקעין, היא הגוזרת את תוצאת המס של העסקה.
העובדה שהחברה טרם שילמה את תמורת המקרקעין, אמנם משפיעה על שוויה של החברה ושל המניות  אך איננה גורעת משווים של המקרקעיןולפי שווי זה (ולא לפי שווי החברה) נקבע המס המוטל בעת פעולה באיגוד מקרקעין.

בית המשפט הסביר, כי בכוונת מכוון קבע המחוקק חזקה ברורה וחלוטה בסעיף 19(3) לחוק, על מנת למנוע אי וודאות בעסקאות עם רמ"י ומשכך אין להסכים לתוצאה לפיה יהיו לאותה חברה, עם אותם מקרקעין ואותם בעלי מניות, ימי מכירה שונים או "שווים" שונים.

לצורך כך הביא בית המשפט את מסקנתו בפס"ד איוגה (ו"ע 60313-05-17) לפיה, קביעת יום המכירה בסעיף 19 מבטיחה קוהרנטיות בפרשנות ובישום הוראות החוק, מעניקה יציבות וודאות, מונעת ריבוי ימי מכירה לצרכים שונים ומבטיחה שמירה על רצף מיסויי.

כמו כן דחה בית המשפט את טענת איסתא, כי לכל היותר מדובר באופציה בלבד ומשכך אין למסותה כאילו כבר שולמו דמי ההיוון וקבע, כי אין לראות באישור העסקה ע"י רמ"י כאופציה בלבד רק משום שטרם שולמו דמי ההיוון, שכן אז כל עסקה במקרקעין שטרם שולמה תמורתה הייתה נחשבת כאופציה ולכך לא התכוון המחוקק.

כאמור לעיל, בית המשפט דחה את הערר וקבע, כי יום אישור העסקה בידי מנהל רמ"י חל גם במישור בעלי המניות ולפיכך הקצאת המניות תמוסה במס רכישה בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם החדש.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה