טענת פיצול פיזי לצורך קבלת פטור ממס במכירת חלק מהזכויות במגרש

על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בעת מכירת דירת מגורים מזכה, על המוכר לעמוד במספר עקרונות חשובים שקובע המחוקק, שאחד מהם הינו כי על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

דירת מגורים, עשויה להימצא על חלקת אדמה גדולה, שלפעמים חורגת בגודלה מזו הנדרשת לצורכי הדירה בלבד ושמטרתה שימוש לצורכי חקלאות או לבנייה נוספת.

במענה לסוגיה מהו היקף הפטור אשר יינתן במכירת דירת מגורים המצויה על חלקת אדמה גדולה כאמור, פיתח בית המשפט בעבר את מנגנון ה"פיצול הפיזי" שהרציונאל העומד מאחוריו הוא שדירת מגורים תכלול רק את החצר והגינה המשמשים את הדירה ולא את חלק הקרקע הנוספת עליה ממוקמת הדירה (ראו עניין שוורץ, ע"א 152/79).

בדרך כלל, טענת פיצול הפיזי נשמעת ע"י מנהל מסמ"ק, כאשר לדעתו המוכר דורש פטור "מוגזם" ממס שבח במכירת דירת מגורים, המצויה על שטח הגדול משמעותית מזה המשמש את הדירה, כאשר בהלכת להב (ע"א 6486/02) קבע בית המשפט כי אין לבצע פיצול פיזי, אלא באותם מקרים שלצדה של דירת המגורים קיים מגרש גדול באופן בלתי פרופורציונאלי לגודל הדירה, אשר עולה על הסביר כדי לשרת את מטרת המגורים וחורג מן הגודל המקובל בהתחשב באופיו של האזור שבו מדובר.

השבוע, ניתן פס"ד בו"ע 18942-06-15 הרצברון ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה, אשר דן בטענת פיצול פיזי שנשמעה מפי בני משפחת הרצברון (להלן: "הרצברון") שמכרו חלק מזכויותיהם במגרש בנהריה.

הרצברון חתמו על הסכם מכר לפיו מכרו לרוכשים את בית המגורים וכן 30% מזכויות הבניה הקיימות במגרש בשטח כולל של כ-350 מ"ר, והשאירו בבעלותם שטח של 250 מ"ר הכולל מבנה בשטח של 30 מ"ר, תוך טענה כי הן הנכס הנמכר והן הנכס הנותר, עונים בנפרד על הדרישה להיותו מגרש בעל שטח סביר ומקובל למקום בו הינו ממוקם.

לטענת מנהל מסמ"ק, לא נמכרו "כל הזכויות" כנדרש לפי פרק חמישי 1 לחוק ואף לא נמכר בית עם שטח מסביבו אלא נמכרו חלק מזכויות הבניה במגרש, במטרה להקים בניין דירות, הודות לאחוזי בניה רבים בשטח המגרש כולו, ועל מנת לקבל פטור ממס שבח היה על הרצברון לעשות פרצלציה למגרש לפני פעולת המכר או פיצול באופן של רישום בית משותף ואז למכור בשלמות את כל אותו חלק מהמגרש ואת זכויות הבניה הרלוונטיות.

ועדת הערר, ניתחה את הסכם המכר וכן את "הסכם השיתוף ובניה משותפת" שנחתם בין הרצברון לרוכשים, והגיעה למסקנה כי המדובר במכירת חלקים בלתי מסוימים במגרש וכי טענת הרצברון לפיצול פיזי נועדה לטשטש עובדה זו ולהציג מצג לפיו כביכול מכרו הרצברון לרוכשים את שטח בית המגורים וכן שטח מסוים של חצר מסביב לבית המגורים השווה ל-30% מזכויות הבניה הנוספות.

יתר על כן, אפילו אם טענת הרצברון למכירת בית המגורים בתוספת שטח חצר סבירה, הייתה נכונה, קבעה הוועדה, הרי שבהתחשב בנתוני האזור בו מצוי הנכס והיות המגרש בשטח של 590 מ"ר, הקטן מדונם אחד המהווה שטח סביר הדרוש לבית מגורים כפי שנקבע בפסיקה – עדיין לא היה מקום למתן פטור ממס שבח.

נקודה חשובה לטעמי שהוסיף אחד מחברי הוועדה הינה, כי "אפשר לחלק זכויות במקרקעין הן במישור התכנוני, הן במישור דיני הקניין והן במישור דיני החוזים ו/או שילוב בין שלושת התחומים. לפי הנ"ל אין כל מניעה לפצל זכויות בתנאי שהדברים ברורים ואין בהם כל ספק. בהקשר זה ניתן לומר כי אילו המוכרים היו רושמים חכירות מסוימות על שטחים פיזיים לפי תשריט או רושמים בית משותף (במידה שהדבר ניתן על פי חוק המקרקעין) הרי אפשר ויכלו לכפות חלוקה זו על המשיב בעניין מס השבח ומס הרכישה." (ההדגשה שלי א.צ.)

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה