חיוב במע"מ על תשלום דמי הסכמה לרמ"י

העברת זכויות בנחלה מותנית בקבלת הסכמתה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר גובה "דמי הסכמה" תמורת הסכמתה לחוכר, לבצע עסקה של מכירת זכות חכירה בנכס.

המקור הנורמטיבי לגביית "דמי הסכמה" הינו החלטה 534 אשר כותרתה "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל תש"ך – 1960", והיא נתקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 29.6.1992, בהתאם לסמכותה בסעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל.

תכלית ההחלטה הינה לקבוע את אופן החישוב של דמי ההסכמה שתדרוש רמ"י בעת שהחוכר מגיש בקשה להעברת זכות חכירתו לצד שלישי, כאשר תכליתם של דמי ההסכמה הינה כימות שיעור השתתפות רמ"י בעליית ערך המקרקעין המוחכרים, בתקופה שמאז מועד החכרת המקרקעין לחוכר, ועד להעברתם על ידי החוכר לצד שלישי.

ככלל, שיעור דמי ההסכמה הוא שליש מעלית ערך הקרקע ממועד רכישתה ועד למכירתה, כאשר חוזים אשר בעדם שולמו דמי היוון מלאים, פטורים מתשלום דמי הסכמה.

תשלום דמי הסכמה לרמ"י ע"י המוכר, מהווה הוצאה המותרת בניכוי לפי סעיף 39(9) לחוק מיסוי מקרקעין (בהתאם ליחס החלק החייב במכירה, כפי שנקבע בע"א 7937/04 דבורה אביב) ואילו כאשר הוא משולם ע"י הרוכש, הוא ייכלל כחלק משווי הרכישה לפי עקרון "כלל התמורות", יחויב במס רכישה ובמקביל יותר בניכוי כאמור.

לאחרונה, נדונה שאלת חבות חוכר בתשלום מע"מ על דמי ההסכמה, במסגרת פסק דין בת"א 33222-11-14 עיזבון המנוחה רבקה פורמן ז"ל נ' קק"ל ואח', אשר עסק בשאלת חבותם של יורשי המנוחה רבקה פורמן ז"ל (להלן: "התובעים") , בתשלום דמי הסכמה ובשיעורו בגין העברת נחלה לצד ג' ובין היתר גם התייחס לעניין חבות המע"מ בגין דמי ההסכמה.

לטענת התובעים, חיוב במע"מ על דמי ההסכמה בוצע שלא כדין, מהסיבה שמקום שחוכר מהוון את זכויותיו, סכום ההיוון אינו חב במע"מ, וזאת על אף שהליך ההיוון מקנה לאותו חוכר חכירה לדורות בקרקע ומשכך מאפשר לאותו חוכר להעביר את זכויותיו לצד ג' ללא תשלום דמי הסכמה (וממילא אף ללא חיוב במע"מ). ועל כן יש בסתירה זו כדי להביא למסקנה כי אין לחייב דמי הסכמה במע"מ.

בית המשפט קבע תחילה, כי אין מקום לדון בתביעות השבה של מע"מ, וכי מן הראוי הוא כי תביעות מסוג זה יידחו על הסף וזאת לאור סעיפים 82 ו-83 לחוק מע"מ, הקובעים מנגנון ייחודי לבחינה השיפוטית של חיוב עיסקה מסויימת במע"מ – על דרך של הגשת השגה עליה למנהל מע"מ ולאחר מכן, הגשת ערר על ההחלטה בהשגה לבית המשפט המחוזי.

לגופו של עניין קבע בית המשפט, כי הסכמת רמ"י להעברת זכויות התובעים בנחלה לצד ג' בהתאם להסכם המכר, הפכה את התובעים מבעלי זכות חכירה לתקופה מוגבלת – לבעלי זכות חכירה לדורות, אשר רשאים למכור זכויותיהם בנחלה לצד ג', דהיינו, לבעלי זכות חכירה לדורות, לצמיתות וללא מועד פקיעה, אשר שוות ערך לבעלות ממש.

ובכך קבע בית המשפט, הקנתה רמ"י לתובעים זכות במקרקעי הנחלה, וזאת בתמורה לתשלום דמי הסכמה בשיעור שליש מעליית ערך הקרקע ועסקה זו ע"פ חוק מע"מ – נופלת להגדרת "מכר" וחבה במע"מ.

בית המשפט הוסיף, כי טענתם הבסיסית לחוסר שוויון ביחס לחוכר אשר היוון את דמי החכירה, ללא חבות במע"מ נכונה, אך עולם הנדל"ן והמסחר מלא בדוגמאות רבות לכך שאת אותה עיסקה ניתן לערוך במספר אופנים חוקיים שונים, כאשר כל דרך מצמיחה תוצאות מס בפני עצמה, וכל מתקשר פועל בהתאם לרצונותיו ויכולותיו ואין במציאות זו כדי להשליך על המסקנה המשפטית ביחס לזכות רמ"י לגבות מע"מ בגין דמי הסכמה בהתאם לחוק מע"מ, מקום שהתובעים בחרו למכור את זכויותיהם בנחלה ללא היוונן המוקדם.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה