ויתור הקיבוץ על זכותו במקרקעין לטובת החברים בשלב השיוך החוזי – מהווה מכירה

שיוך דירות הינו הליך שבו חבר הקיבוץ (או המושב השיתופי) הופך לבעל הזכויות בבית מגוריו, עובדה המקנה לו גב וביטחון כלכלי.

בהליך השיוך שלושה שותפים: רמ"י, הקיבוץ והחברים אליהם משויכות הדירות, כאשר מדובר בהליך מתמשך, הנע על פני מספר שנים ולא אחת מתארך ולמעשה מתבצע ב-2 שלבים:

השלב החוזי שבו הקיבוץ חותם עם החברים על שורה של הסכמים, במסגרתם משייך הוא לחברים דירות ומגרשי בניה, תוך שהחברים חותמים על כתבי התחייבות לטובת רמ"י ואשר נוסחו על-ידי רמ"י.
במסגרת שלב זה, משויכים לחברי הקיבוץ בתים או מגרשים, רמ"י והקיבוץ מאשרים הוצאת היתרי בנייה לחברים, ואלה בונים את ביתם מכספם על גבי המגרשים.

השלב הקנייני שבו חברי קיבוץ חותמים על הסכם חכירה לדורות מול רמ"י – למשך 98 שנים.

בפסק דין בו"ע 49180-11-18 קיבוץ גזר ואח' נ' מנהל מסמ"ק רחובות שניתן לאחרונה, נדונה השאלה  האם שלב השיוך החוזי מהווה מכירה של זכות במקרקעין בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין?

במקרה הנדון בפסק הדין, קיבוץ גזר הינו בעל חוזה שכירות מול רמ"י, המתחדש מעת לעת ומהווה "הרשאה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ומשכך קיימת לקיבוץ "זכות במקרקעין" בהתאם לחוק.
הקיבוץ קיבל החלטה על שיוך דירות לחבריו, הוותיקים והחדשים, ללא גביית תשלום מהחברים הוותיקים, כאשר החברים החדשים מתחייבים לשלם לקיבוץ סך של 300,000 ₪.

הקיבוץ והחברים דיווחו על חתימת ההסכמים למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל"), כאשר שווי המכירה לפי השומות העצמיות שדווחו למנהל היה 0 ₪, שכן לטענתם הקיבוץ לא רשאי למכור וממילא לא ביצע כל מכירה של זכות במקרקעין.

כמו כן נטען על ידם, כי הקיבוץ לא ויתר על זכויותיו במקרקעין לחברי הקיבוץ באופן ישיר. מדובר בשתי עסקאות נפרדות: העסקה האחת, היא בין הקיבוץ לרמ"י ובמסגרתה הקיבוץ מחזיר את חלקו במקרקעין לרמ"י ואלו נגרעים ממשבצת הקבע של הקיבוץ.
העסקה השנייה, היא עסקת חכירה בין רמ"י לבין החברים ועל כן, הוויתור נעשה כלפי רמ"י ולא כלפי חברי הקיבוץ.
לאור זאת טענו הקיבוץ והחברים, כי מכירה של זכות במקרקעין, כמשמעותה בחוק, תתבצע רק בשלב השיוך הקנייני – במועד בו יחתמו החברים על הסכמי החכירה לדורות מול רמ"י.

המנהל דחה את השומות העצמיות והוציא לקיבוץ ולחברי הקיבוץ שומות ולפיהן סך של 300,000 ₪ ששילמו כל זוג חברים חדשים לקיבוץ, הוא תמורה בגין מכירה של זכות במקרקעין מהקיבוץ לחברים החדשים ואילו אי גביית תשלום מהחברים הוותיקים נעשתה בעקבות "יחסים מיוחדים" בין הצדדים, ולכן יש להעמיד את שווי הזכות שנמכרה לזוג חברים ותיקים, גם כן על סך של 300,000 ₪.

לטענת המנהל, הליך השיוך החוזי, מהווה מכירת זכות במקרקעין בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק שכן במסגרתו מתחייב הקיבוץ לוותר על זכויותיו במקרקעין, לטובת שיוכם לחברים.

הקיבוץ מקנה לחברים זכות חזקה ייחודית במקרקעין הספציפיים ששויכו להם, והחברים נהנים מזכויות בעלות מאפיינים רכושיים (סחירות, היכולת לשעבד את המקרקעין והזכות להורשה). מדובר בזכויות מהותיות, שהועברו לחברים ומשכך נמכרה לחברים זכות במקרקעין בהתאם לחוק.

בית המשפט, בפסק דין ארוך ומפורט הסביר, כי השלב הראשון של הליך השיוך הוא השלב בו מבחינה מהותית התחייב הקיבוץ כלפי החברים, ללא זכות חזרה, כי מוותר הוא על זכויותיו במקרקעין לטובת שיוכם לחברים וללא ויתור זה, לא ניתן לבצע שיוך.

בית המשפט הסביר את המשמעות של "ויתור" בהגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, באמצעות דבריו של פרופ' נמדר ולפיהם: "ויתור הנו פעולה חד צדדית בה בעל הזכות מסתלק מזכותו אך לא מעבירו לאחר, בהבדל מפעולה של העברה, הסבה או הענקה שבהן בעל הזכות מעביר את זכותו לאדם אחר, ובכך הנכס יוצא מרשותו של המוכר וגם נכנס לרשותו של הקונה."

לאור זאת קבע בית המשפט, כי יש לראות בוויתור של הקיבוץ על זכויותיו במקרקעין המשויכים לחברים – כמכירה, שכן כתוצאה מהוויתור האמור קמה בידי החברים האפשרות לקבל מידי רמ"י זכות במקרקעין וויתור שכזה, הנעשה במסגרת הסכם וללא אפשרות חזרה מהוויתור הוא בבחינת "מכירה" בהתאם לחוק.

במסגרת פסק הדין, נדונו סוגיות נוספות הקשורות בהליך השיוך ובית המשפט אף נתן את האפשרות לצדדים לחזור ולדון בשאלה, האם יחול פטור ממס שבח לפי סעיף 63 לחוק על שומות מס השבח שהוציא המנהל לקיבוץ, אולם בכל הקשור לעצם החיוב ולתשלום מס רכישה, קבע בית המשפט כי השיוך החוזי מהווה מכירה וכי על החברים הוותיקים והחדשים לשלם מס רכישה על שווי של 300,000 ₪.

      

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה