השפעת העלאת שיעור המע"מ על עסקאות מקרקעין

בתחילת החודש, פרסמה רשות המיסים את הוראת פרשנות 01/2025 – העלאת שיעור המע"מ מ 17% ל 18% (להלן: "ההוראה") המפרטת כיצד יש לנהוג בסוגים שונים של עסקאות לאור העלאת המע"מ ב -1% הצפויה החל מיום 01/01/2025 מ-17% כיום ל-18%.

ההוראה פותחת בהסבר כללי לפיו מע"מ בשיעור של 18% יחול על כל עסקה אשר מועד החיוב במס בגינה הינו החל מיום א' טבת תשפ"ה, 01/01/2025 ולפיכך, לגבי כל עסקה יש לקבוע את מועד החיוב במס הרלוונטי על פי סוג העסקה שבוצעה ("מכר" / "שירות")  ובהתאם לכך יש לקבוע את שיעור המס אשר יחול על העסקה.

לגבי מועדי החיוב במס בעסקאות של מכר מקרקעין מביאה ההוראה את סעיף 28(א) לחוק מע"מ הקובע כי "בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם" וכן את סעיף 29(1) לחוק הקובע: "בעסקה שסעיף 28 חל עליה ובסוג עסקאות אחרות שקבע שר האוצר – אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב על פי פרק זה, יחול החיוב לגבי כל סכום ששולם כאמור, בעת תשלומו".

לאור סעיפים אלו מסבירה ההוראה כי מועד חיוב במע"מ בעסקאות מקרקעין יחול לפי המוקדם מבין:

1. מועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו.
2. מועד רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין.
3. מועד תשלום התמורה.

בהתאם לכך קובעת ההוראה את  האופן בו יש לקבוע את שיעור המס בעסקאות של מכר מקרקעין כדלקמן:

1. בהסכם למכירת מקרקעין שנערך עד ליום 31/12/2024 אך טרם הועמדו לרשות הקונה או לשימושו וכן טרם נרשם על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין עד לאותו יום, על כל תשלום שיבוצע עד ליום 31/12/2024 יחול מע"מ בשיעור של 17% ועל כל תשלום שיבוצע החל מיום 01/01/2025 יחול מע"מ בשיעור של 18%.
2. מקרקעין שהועמדו לרשות הקונה או לשימושו או נרשם על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין עד ליום 31/12/2024 יחול מע"מ בשיעור של 17% על מלוא מחיר העסקה אף אם טרם שולמה תמורה כלשהי עבור העסקה עד לאותו יום.

כמו כן קובעת ההוראה לגבי מועד החיוב בעסקה של השכרת נכסים כי ככלל, בהתאם לסעיף 29(2) לחוק והוראות תקנה 7(א)(2) לתקנות, על עסקאות של השכרת נכסים חל מועד החיוב במס על בסיס מזומן. דהיינו, מועד החיוב במס יחול עם קבלת התמורה ועל הסכום שנתקבל.

בהמשך ההוראה, מסבירה רשות המיסים כיצד יש לנהוג בעניין חשבוניות מס וחשבוניות זיכוי במעבר בין שנת 2024 ושנת 2025  ולסיום מציינת ההוראה את סעיף 7 לחוק מע"מ הקובע כי מחירה של עסקה הוא התמורה שהוסכם עליה ובמקרים בהם הצדדים לעסקה הסכימו על המחיר אולם לא צוין כי המחיר כולל את מרכיב המע"מ, יש להתייחס למחיר העסקה ככולל מע"מ.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה