השלכות מס שבח ורכישה בפטירתו של אדם בסמוך לאחר רכישת הדירה החלופית

האם פטירת אדם, שרכש דירת מגורים חלופית אך נפטר בטרם הספיק למכור את דירתו הקודמת בתוך התקופה הנדרשת לתשלום מס רכישה כדירה יחידה, גורמת לאיבוד הזכאות לתשלום מס רכישה כדירה יחידה?

זו הייתה טענתו העיקרית של מנהל מסמ"ק נצרת בו"ע 20627-03-24 ו- 30957-02-24 בלה כהן ואח' נ' מנהל מסמ"ק נצרת, שפסק דינה פורסם לפני כשבועיים.

במקרה הנדון, רכש מר נפתלי כהן ז"ל (להלן: "המנוח") דירה בעפולה, דיווח עליה כדירה חליפית והתחייב למכור את דירתו הקודמת בנוף הגליל תוך התקופה הנדרשת בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") כדי לשלם מס רכישה על דירת עפולה – כדירה יחידה.

ואולם, כחודש וחצי לאחר רכישת דירת עפולה, נפטר המנוח ובחלוף קצת יותר משנה נפטרה גם רעייתו, כאשר בנותיהם (להלן: "היורשות"), הספיקו למכור את דירת נוף הגליל בתוך התקופה הנדרשת, ביקשו במכירתה פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק וכן הגישו בקשה לתיקון שומה על מנת לשלם מס רכישה כדירה יחידה בגין רכישת דירת עפולה.

מנהל מסמ"ק נצרת (להלן: "המנהל") סירב ל-2 הבקשות, תוך שהוא טוען שלשון סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מאפשרת לקבל מס רכישה מופחת רק אם אותו "יחיד" , שרכש דירת מגורים כאמור ברישא של סעיף 9(ג1ג)(2), "מכר דירת מגורים אחרת" בתקופה הנדרשת, ומאחר ובמקרה דנן המנוח לא מכר את הדירה האחרת (אלא רק יורשותיו עשו כן) ובמועד פטירתו היו ברשותו 2 דירות – הרי שאין זכאות למס רכישה מופחת.

לגבי הפטור ממס שבח טען המנהל, שמאחר וערב פטירתו היה המנוח בעלים של 2 דירות מגורים, הרי אין עמידה בתנאי סעיף 49ב(5)(ב), הדורש שלפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד ומשכך היורשות אינן זכאיות לפטור ממס שבח לפי סעיף זה.

בית המשפט דחה את עמדת המנהל לעניין מס רכישה והסביר כי אמנם, סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מדבר על יחיד שרכש דירת מגורים ומכר דירת מגורים אחרת. אולם, אין בכך כדי ללמד בהכרח, כי העובדה שאת מכירת הדירה ביצעו היורשות ולא המנוח משמעה, כי אין תחולה לסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק וכי הן אינן זכאיות לחישוב מס הרכישה בהתאם לסעיף האמור.

בית המשפט קבע כי בהתאם לדיני הירושה, עיזבון כולל הן את הזכויות והן את החובות של המוריש. היורשים נכנסים בנעלי המוריש לקיום החובות וההתחייבויות שלו. בעניינו, המנוח התחייב למכור את הדירה בנוף הגליל במטרה לקבל את ההטבה הקבועה בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק והתחייבותו זו קוימה, באמצעות היורשות.

בעניין זה הוסיף בית המשפט, כי מדובר במקרה ייחודי ויוצא דופן וכפועל יוצא מכך במסגרת החוק, המחוקק לא נתן דעתו לנסיבות כאמור ואין הוראת חוק ברורה, מפורשת וחד משמעית בנדון, אך במקרים בהם קיימת מחלוקת בפרשנות של הוראת מס וכאשר יש מספר פרשנויות שקולות ערך אפשריות יש לבחור בפרשנות המיטיבה עם הנישום.

אי לכך, קיבל בית המשפט את הערר לעניין תשלום מס רכישה מופחת כדירה יחידה.

עם זאת, לעניין מס שבח דחה בית המשפט את הערר תוך שהוא מקבל במלואה את עמדת המנהל כאמור לעיל ומסביר, כי לעניין הפטור ממס שבח קיימת הוראת חוק נפרדת ובה פירוט התנאים אשר רק בהתקיימם תהיה ליורשים זכאות כאמור ולא די בקביעה לפיה היורשות מילאו את התחייבות המנוח כדי ללמד על זכאותן לפטור זה.

גם את טענת היורשות לפיה סעיף 49ג(1) חל גם על סעיף 49ב(5) דחה בית המשפט וקבע כי אין לטענה זו אחיזה בלשון החוק והיא אף מנוגדת לאמור בסעיף 49ג, אשר קובע במפורש שהוא מתייחס לעניין סעיף 49ב(2) לחוק.

לקראת סיום פסק הדין הביא בית המשפט את קביעת בית המשפט בעמ"ש 251/99, מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז"ל נ' מנהל מס שבח כדלקמן:
"בהתייחסו לפטור אשר ניתן ליורשים בסעיף 49ב(5)(ב), הציב המחוקק גבולות ברורים ודיבר בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, תוך שימת הדגש על סוג והיקף הרכוש שהיה למוריש ערב פטירתו – "דירת מגורים אחת בלבד". בכך גילה המחוקק את דעתו לנהוג כלפי היורש באורח שונה מהמוריש."

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

באם הנכם מעוניינים בקבלת מאמרים ועדכונים מקצועיים בתחום מיסוי הנדל"ן

יש להירשם כאן: