השינויים במס יסף בעסקאות נדל"ן בשנת 2025

כידוע, החל מיום 01/01/2013 נוסף לפקודת מס הכנסה סעיף 121ב אשר הטיל מס נוסף (מס יסף), בשיעור של 2%,  על יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה חייבת (כהגדרתה בסעיף)  העולה על כ- 800,000 ₪ בשנה.

החל משנת 2017 הועלה שיעור המס ל-3% ובמקביל ירד הסכום השנתי בסעיף ל- 640,000 ₪, כאשר בשנת 2024 עמדה ההכנסה השנתית אשר מעליה יחול חיוב במס יסף על 721,560 ₪.

הגדרת "הכנסה חייבת" בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") , כוללת גם את מרכיב השבח הריאלי אשר נוצר למוכר בעת מכירת נכס נדל"ן, כאשר המשמעות היא שיש לצרף את השבח הריאלי שנוצר למוכר בעת המכירה לשאר הכנסתו החייבת בשנת המס לצורך הבחינה האם יש לחייבו במס יסף באותה שנה (וראו הרחבה במאמר מיום 14/09/2017).

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה 2024, אשר התקבל בכנסת ביום 24/12/2024, בוצעו מספר תיקונים בסעיף 121ב, כאשר העיקרי שבהם הינו הוספת סעיף קטן (א1) אשר קובע כדלקמן:

"(א1) נוסף על האמור בסעיף קטן (א), יחיד אשר הכנסתו החייבת ממקורות הוניים בשנת המס עלתה על הסכום הקבוע באותו סעיף קטן, יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת ממקורות הוניים העולה על הסכום האמור, בשיעור של 2%";

בסעיף קטן (ה) נוספה הגדרה למושג "מקורות הוניים" כדלקמן:

"הכנסה חייבת ממקור הוני" – הכנסה חייבת, למעט כל אחת מאלה:

1. הכנסה חייבת לפי סעיף 2(1) או (2) – הכוונה להכנסות מעסק/משלח יד/עסקת אקראי או הכנסות משכורת מעבודה.
2. הכנסה מיגיעה אישית שאינה הכנסה כאמור בפסקה 1.

 בנוסף, הקפיא חוק ההתייעלות הכלכלית את התקרות הקבועות בסעיף, כך שבשנת 2025 (ולמעשה עד 2027) לא ישתנו הסכומים בהתאם לעליית המדד.

תחולתו של חוק ההתייעלות הכלכלית כאמור הינו מיום 01/01/2025 והוא יחול על כל הכנסה שהופקה או שנתקבלה מיום זה ואילך.

ניתן לראות כי התנאי להחלת המס הנוסף בשיעור של 2% בשנת 2025 הינו, שהכנסת היחיד ממקורות הוניים תעלה על 721,560 ₪.

כמו כן יצוין, כי בחוק שאושר, לא נכללה בשלב זה הכוונה שהייתה לבטל את התקרה בסך 5,382,285 ₪ השמורה לדירת מגורים ולא הכוונה שהייתה להעביר את נושא גביית מס היסף למשרדי מסמ"ק.

להלן הודעת רשות המיסים בעקבות אישור התיקון לחוק:

"החל משנת 2025 יוטל מס של 2% נוספים בגין כל הכנסה שלא הופקה מעבודה או מעסק של היחיד ואינה מיגיעה אישית, העולה על התקרה. מס זה יחול בין היתר על הכנסות מרווחי הון, דיבידנד, שכירות או מכירת מקרקעין."

להלן 3 דוגמאות לחבות במס הנוסף על עסקאות נדל"ן:

1. יחיד שהכנסתו החייבת השנתית ממשכורת הינה 1,000,000 ₪ ומכר קרקע בשבח ריאלי של 500,000 ₪, יחויב במס יסף בשיעור של 3% על הכנסות המשכורת והשבח הריאלי בסך
   778,440=1,500,000-721,560, אך לא ישלם מס נוסף של 2% על השבח הריאלי, שכן הוא איננו עולה על סכום של 721,560 ₪.
2. יחיד שהכנסתו החייבת השנתית ממשכורת הינה 1,000,000 ₪ ומכר קרקע בשבח ריאלי של 800,000 ₪, יחויב במס יסף בשיעור של 3% על הכנסות המשכורת והשבח הריאלי בסך 1,078,440=1,800,000-721,560  וישלם מס נוסף של 2% על השבח הריאלי בסך 78,440=800,000-721,560.
3. יחיד שהכנסתו החייבת השנתית ממשכורת הינה 600,000 ₪ ומכר קרקע בשבח ריאלי של 800,000 ₪, יחויב במס יסף בשיעור של 3% על השבח הריאלי בסכום של 678,440=1,400,000-721,560  וכן מס נוסף של 2% על השבח הריאלי בסך 78,440=800,000-721,560

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה