הפעלת מרכז קניות אינה יוצרת נכס בלתי מוחשי המוציא מהגדרת "איגוד מקרקעין"

בשבוע שעבר, הוכרעה סוף סוף בבית המשפט העליון, מחלוקת רבת השנים בין רשות המיסים למייצגים, אשר באה לידי ביטוי גם בהכרעות הפוכות של ועדות הערר, בשאלה העקרונית הבאה:

האם למרכז קניות או לחברה המחזיקה בו, עשויים להיות נכסים בלתי מוחשיים מסוגים שונים, אשר עשויים לצמצם את גובה מס הרכישה שישולם בעת רכישת מרכז הקניות או לחילופין, להוציא את החברה המחזיקה בו מהגדרת "איגוד מקרקעין" ובכך לחסוך את מס הרכישה בעת מכירת מניותיה של החברה?

בית המשפט העליון דן ב-4 ערעורים הבאים:

בע"א 74/15 מנהל מסמ"ק רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ, על החלטת ועדת הערר כי

מקום שבידי האיגוד נכסים בלתי מוחשיים טפלים ככל שיהיו בהשוואה לזכויותיו במקרקעין, הרי שדי בכך כדי שלא יחשב כאיגוד מקרקעין.

בע"א 1346/15 מליסרון בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, על החלטת ועדת הערר כי קיומה של פעילות עסקית אינו מוציא כשלעצמו איגוד מהגדרת "איגוד מקרקעין" וכי זכויות הנובעות מהזכות במקרקעין ייחשבו כחלק מנכסי המקרקעין של האיגוד.

בע"א 6219/15 מנהל מסמ"ק תל אביב נ' אלדר נכסים בע"מ, על החלטת ועדת הערר, כי כוונת המחוקק הייתה להחיל את חוק מיסוי מקרקעין על איגודי מקרקעין מובהקים ועל כן קניון פעיל עם "עסק חי" המניב רווחים, הינו בעל נכס בלתי מוחשי שאינו טפל ודי בו כדי להוציא את האיגוד מחזקת "איגוד מקרקעין".

בע"א 8715/15 סגל תרצה נ' מנהל מסמ"ק חדרה, על החלטת ועדת הערר, כי לא הוכח שהמוניטין שנטען שקיים לקניון, שייך דווקא לקניון ולא לבעליו או אולי לרוכש הקניון, כי לא הוכח שבמסגרת מכירת הקניון נמכר גם המוניטין הנטען, וכן כי לא הוכח שהתמורה העודפת על שווי שוק המקרקעין משקפת את אותו מוניטין.

בפסק דין ארוך (מאד) ומנומק, ניתח בית המשפט העליון את כל טענות הצדדים ואת תכלית החקיקה והגיע למספר מסקנות חשובות:

  1. יש לבחון זכויות במקרקעין ונכסים אחרים בהתאם למהות הכלכלית האמיתית שלהם ואין להפריד באופן מלאכותי בין נכסים שהם זכויות במקרקעין לבין נכסים אחרים הנבלעים בזכות במקרקעין או נטמעים בה ואשר משפיעים על שוויה.
  2. המונח מטלטלין בהגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") כולל בתוכו גם נכסים בלתי מוחשיים ולכן קיומם של נכסים בלתי מוחשיים באיגוד, לא יוציא אותו באופן אוטומטי מהגדרת "איגוד מקרקעין".
  3. ההבחנה בין סוגי איגודים מבוססת על מבחן הנכסים ולא על טיב פעילותו של האיגוד, ועל כן כוונתו המפורשת של המחוקק הייתה להטיל מס גם כאשר ההכנסות שהפיק האיגוד מן המקרקעין היו הכנסות עסקיות ולכן גם איגוד שכזה עשוי להיחשב כ"איגוד מקרקעין", לרבות חברות קבלניות.
  4. גם אם "פעילות עסקית" עשויה להוות "נכס" בנסיבות מסוימות, דבר שלא הוכרע בפסק הדין, עדיין יהיה ניתן להכיר בה כמוציאה מהגדרת "איגוד מקרקעין" רק אם מדובר בפעילות עסקית עצמאית שאינה קשורה במקרקעין שבבעלותו של האיגוד. פעילות עסקית הקשורה במכירה או בהשכרת המקרקעין, טבועה בהם ומהווה חלק בלתי נפרד מהם.
  5. "ניהול מרכז קניות", איננו נכס בלתי מוחשי מסוג "עסק חי" אלא הוא מרכיב נדרש כדי להביא את מרכז הקניות לשימושו המיטבי, ואין בפעולות שמבצעים מרכזי הקניות כגון: פרסום, שיווק, פעילות לרווח המבקרים, כדי להיחשב כפעילות עצמאיות אלא כל מטרתן הינו להגדיל את הרווחים מהשכרת נכסים.
  6. כדי שתוכר פעילות עסקית נוספת, עליה לכלול מתן שירותים משמעותיים שהם נפרדים מהפעילות של השכרת המקרקעין ואשר בנתינתם, עוטה המשכיר כובע נוסף של "נותן שירותים" שעשויים לשרת גם (אך לא רק) את השוכרים.
  7. אין מניעה שלמרכז קניות אשר מהווה "שם מותג" יהיה מוניטין הנפרד מהמקרקעין, אולם פעמים רבות משויך שם המותג למרכז הקניות, המשקף את מיקומו ומשכך אינו נפרד מהמקרקעין. כמו כן, על מנת להוכיח בראיות מכירתו של מוניטין, יש להוכיח הן את קיומו של מוניטין, הן את הגורם אליו הוא משויך, הן את שוויו של המוניטין והן את העובדה כי נמכר תוך תשלום נפרד בגינו.
  8. הפסד לצורכי מס, איננו מהווה נכס נפרד המשמש להפקת הכנסותיו של הנישום ולכן יש להשקיף עליו כנכס ניטרלי, שאין להתחשב בו ואין בקיומו כדי להוציא איגוד מהגדרת "איגוד מקרקעין".

 

לאור מסקנות אלו, קיבל בית המשפט העליון במלואה את עמדת רשות המיסים בכל אחד מהערעורים וקבע כי אין להפריד בין מרכזי קניות נשוא הערעורים, לבין הנכסים הנוספים שהחברות טענו לקיומם ולכן בנסיבות אלו, כל החברות שנדונו, שבבעלותן מרכזי קניות, הינן איגודי מקרקעין וכל התמורה ששולמה לסגל ברכישת קניון לב חדרה, חייבת במס רכישה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה