העדר מעורבות ברכישת דירה שוללת כוונה סובייקטיבית

תקנה 2(ד) לתקנות מס רכישה, עוסקת בכוונתו הסובייקטיבית של רוכש הדירה ומחייבת אותו להצהיר כי הדירה שרכש תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, על מנת שחישוב מס הרכישה המשולם בגין רכישתה יהיה כדירת מגורים ולא כקרקע פנויה ומשכך רכישת דירה המיועדת להריסה, לא תהא זכאית למדרגות המס השמורות לדירה.

הפסיקה בעניין זה קבעה, שהרוכש אינו יוצא ידי חובתו בהגשת התצהיר המעיד על כוונתו לייעד את הדירה למגורים לפי תקנה 2(ד) כאמור, אלא עליו לממש כוונה זו, כאשר בו"ע 6584-05-21 דביר ואח' נ' מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "דביר") קבע בית המשפט כי "המועד שצריך להיבחן האם בכוונת הרוכש להשתמש בבית למגורים, הוא המועד בו ברור מה הנתיב בו בחר הרוכש לפסוע" ופעולות של ממש מסוג הכנת תכנית מדידה להריסת הבית והגשת הבקשות המתאימות בסמוך לרכישה, מלמדת על הכוונה הברורה להרוס את הבית ולא להשתמש בו למגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 02/03/2023).

לפני שבועיים, ניתן פס"ד בו"ע 25210-02-21 בן עוז נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ובו נדון מקרה דומה למקרה הנדון בעניין דביר, כאשר מנהל מסמ"ק קבע כי אמנם אין מחלוקת לגבי התקיימות המבחן האובייקטיבי שנקבע בפסיקה, אך גב' משי בן עוז (להלן: "בן עוז") אינה עומדת במבחן הסובייקטיבי ולא הוכיחה כי כוונתה הייתה להתגורר בנכס הספציפי שנרכש לאור העובדה שהוגשה בקשה להריסת הנכס והקמת בית מגורים חדש תחתיו, בחלוף כשלושה חודשים בלבד ממועד חתימת הסכם הרכישה.

בן עוז טענה, כי כוונתה במועד רכישת הדירה הייתה רכישת בית לצורך מגורים וזאת לאחר שיפוץ הנכס והרחבתו, כאשר רכישת הנכס היוותה הזדמנות חד פעמית עבורה לרכוש נכס הצמוד לבית הוריה, וזאת לאור העובדה כי היא סטודנטית לקוית ראיה, נדרשת לעזרתם ותמיכתם של הוריה.

כמו כן טענה בן עוז, כי המועד הקובע לאירוע המס הינו יום חתימה על הסכם המכר כאשר הבקשה להיתר הריסה הוגשה במועד מאוחר למועד הרכישה.

בית המשפט הסביר, כי בבואנו לבחון את האלמנט הסובייקטיבי לעניין הכוונה לרכוש את הנכס למטרת מגורים, קיים קושי משמעותי לאמוד ולקבוע את כוונת הרכישה הסובייקטיבית של הרוכש, במועד הרכישה ועל ועדת הערר להשתכנע כי כוונת הרוכש במועד הרכישה, הייתה להתגורר בדירת המגורים הנרכשת, ולקבוע כי קיימות ראיות מהימנות לכוונתו זו.

חקירתה הנגדית של בן עוז העלתה, כי על אף הטענה שהעלתה בתצהיר בדבר כוונתה במועד הרכישה לשפץ את הנכס, היא לא ידעה בפועל האם הנכס בעל פוטנציאל שיפוץ והרחבה; האם היו מעורבים אנשי מקצוע טרום הרכישה לצורך היתכנות לשיפוץ והרחבת הנכס; ומה המקור הכלכלי לשיפוץ הנכס ולמעשה, התברר כי היא לא היתה מעורבת בדבר, מלבד אולי ההחלטה לרכוש את הנכס וכי היא סמכה ידיה על עצתם והנחייתם של הוריה הן בקשר לרכישת הנכס והן בקשר לטיפול בו.

בית המשפט קבע, כי כאשר עסקינן בבחינה של אומד דעת סובייקטיבי – הרי שמדובר בבחינת אומד דעתה של בן עוז, אשר היא הרוכשת של הנכס, אלא שלבן עוז עצמה לא היה כל אומד דעת סובייקטיבי ביחס לנכס ולמהות השימוש שיעשה בו

בית המשפט הוסיף, כי אין לקבל טיעון לפיו אומד דעתו הסובייקטיבי הלכאורי של אביה של בן עוז משקף את אומד דעתה, שכן אומד דעת סובייקטיבי, כשמו כן הוא – הינו סובייקטיבי לאדם מסוים, ובמקרה שלנו – הוא אמור להיות של בן עוז, אשר היא ה"סובייקט".

ממילא, כאשר אדם בוחר להישען על שיקול דעתו של אדם אחר כדי שיחליט עבורו בין שתי חלופות ואין לו עצמו עמדה או דעה בעניין שעל הפרק, משמע הוא אדיש בין החלופות ולכן לא ניתן לומר כי היה לו אומד דעת מסוים – לצד זה או אחר – במועד הקובע.

אי לכך קבע בית המשפט, כי ככל שלבן עוז עצמה לא היה כל אומד דעת סובייקטיבי עצמאי – לא ניתן לומר כי עמדה בנטל להוכיח את עמידתה במבחן הסובייקטיבי ומשכך דחה את הערר שהגישה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה