העדר אישור הוועדה לרישום ראשון איננו שולל את תוקפה של עסקת הרכישה

סעיף 2 לצו בדבר עסקאות במקרקעין (יהודה והשומרון) (מס' 25), תשכ"ז-1967 (להלן: "צו 25") קובע, כי "לא יעשה אדם עיסקה בקשר למקרקעים, בין בעצמו ובין על-ידי אחר, בין במישרין ובין בעקיפין, אלא ברשיון מהרשות המוסמכת; הרשות המוסמכת רשאית לתת רשיון בין על פי בקשת הצדדים לעיסקה, או חלק מהם, או כל אדם מעוניין אחר, ובין ללא בקשה כאמור."

מכח סעיף זה קיימת וועדה לרישום ראשון של נכסי נדל"ן שטרם נרשמו, העוסקת בהסדרת המקרקעין ורישומם בשטחי יהודה ושומרון (להלן: "הוועדה לרישום ראשון"), כאשר סעיף 3 לצו 25 קובע כי: "נעשתה עיסקה בקשר למקרקעין ללא רשיון או בניגוד לאמור ברשיון לא יהא לה תוקף, זולת לענין תחולתו של סעיף 4 לצו זה, כל עוד לא ניתן רשיון לאותה עיסקה מהרשות המוסמכת."

סעיף 19 המצוי בפרק השלישי לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מכיל הוראות בדבר יום המכירה וקובע ברישא של הסעיף את הכלל לפיו: "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד", כאשר סעיפיו הקטנים של סעיף 19 מציינים מקרים מיוחדים בהם יקבע יום מכירה שונה, לרבות אפשרות דחייתו בתנאים מסוימים.

בהתאם לכלל בסעיף 19, יום המכירה הוא רגע התגבשות ההנאה הכלכלית, דהיינו, היום שבו חל השינוי במערך הזכויות של הצדדים והיום שבו קמה לצדדים הנאה כלכלית מהמכירה. מועד זה, לצורך דיני המס, חופף את המועד החוזי – והוא יום כריתת ההסכם.

בעמ"ש 10/89 זכריה חנה נ' מס רכוש ומס שבח קבע בית המשפט כי "סעיף 3 של צו 25 הקובע שעסקה ללא רשיון לא יהא לה תוקף, הוא תנאי מתלה שאינו שולל את החיוב האובליגטורי והחוזה תקף מרגע כריתתו, אלא שביצועו כפוף לרשיון."

לאחרונה ניתן פס"ד בו"ע 8477-06-20 שתבן השקעות ובנייה (שערי תקוה) בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חדרה אשר דן בטענת חברת שתבן השקעות ובנייה (שערי תקוה) בע"מ (להלן: "החברה") לפיה, עסקאות רכישת ומכירת מקרקעין שביצעה באדמות כפר מסחה שבאזור יהודה ושומרון, חסרות תוקף כל עוד לא התקבל אישור הוועדה לרישום ראשון ומשכך אין חובת דיווח בגינן.

לטענת החברה, הוועדה לרישום ראשון היא ועדה סטטוטורית, מעין-שיפוטית ועל כן יש לראות באישורה, כיום האישור של ערכאה שיפוטית ובהתאם – כיום המכירה, שכן אין מדובר כאן בתנאי מתלה רגיל אלא תנאי מתלה מן הדין ועל כן העסקה לא מתגבשת עד ליום מתן האישור וזאת בדומה לעסקה שקטין צד לה, הטעונה אישור בית המשפט.

בית המשפט ניתח את הלכת אלדר שרון (ע"א 489/89) וקבע כי קיים הבדל משמעותי בין אישורו של גורם שלישי לעצם ההתקשרות בהסכם לבין אישורו של גורם שלישי הנדרש לצורך קיום תנאי בהסכם, כאשר אישור הוועדה לרישום ראשון הוא אכן תנאי הכרחי להוצאתה לפועל של עסקת הרכישה, אך אין משמע כי תוקף הסכם הרכישה כולו, מותנה באישור הוועדה.

בית המשפט המשיך והסביר כי צו 25 (בנוסחו לאחר תיקון 3 משנת 1979), מחיל על עסקה שבוצעה ללא רישיון או בניגוד לרישיון, סנקציות בדמות ביטול עסקה וכן קנסות שונים – איך אינו מפקיע את עצם החיוב האובליגטורי שבין הצדדים, דהיינו, האיסור שבבסיס סעיף 3 לצו 25, מפקיע את העסקה במישור הקנייני אך לא במישור החוזי.

לאור האמור לעיל דחה בית המשפט את הערר ופסק כי החברה רכשה ומכרה זכות במקרקעין כמשמעותה בחוק ולפיכך הייתה מוטלת עליה החובה לדווח על עסקאותיה במועד כריתתן.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה