הלכת יקותיאלי – אין לכלול בשווי התמורה בעסקת קומבינציה רווח יזמי

ישנן שיטות שונות להערכת שווי שירותי הבנייה הצפויים בעסקת קומבינציה, ובהן שיטת ההשוואה, כלומר השוואה לעלויות בנייה בעסקאות דומות וכן שיטת החילוץ, במסגרתה מעריכים את שווי יחידות התמורה הגמורות שמקבל הקבלן ומפחיתים משווי זה את עלות הקרקע ורווח יזמי, כאשר שיטה זו הינה המועדפת על מנהל מסמ"ק להערכת שווי שירותי הבניה.

בהלכת חנין שפורסמה בסוף שנת 2020, קבע בית המשפט העליון כי הדרך הראשית לקביעת שווי מכירה בעסקת קומבינציה, כפי שהוכר גם בהוראת ביצוע 23/98, היא על פי שווי התמורה שמקבל בעל הקרקע בשירותי בניה, המחושבות לפי עלויות הבניה בצירוף רוח קבלני סביר ומע"מ. (ראו הרחבה במאמר מיום 10/12/20)

השבוע פורסמה הלכת יקותיאלי (ע"א 6672/19 יוסף יקותיאלי נ' מנהל מסמ"ק חיפה) אשר דנה בשאלה העקרונית הבאה: האם, לצורך חישוב שווי המכירה בעסקת קומבינציה על דרך של מכר חלקי, לצרכי מיסוי מקרקעין, יש לכלול אך את הרווח שיפיק הרוכש משירותים שיספק ב'כובעו' כקבלן הביצוע של המיזם, או שמא יש להביא בחשבון גם את הרווח שהוא מצפה להפיק ב'כובעו' כיזם?

המקרה הנדון עסק בעסקת קומבינציה שבה נקשרו מר יוסף יקותיאלי, בעל הזכויות בנכס מקרקעין במרכז הכרמל בחיפה עליו בנוי מבנה ישן ובו שתי דירות וחברת אלומת שושנה בע"מ, למכירת 55% מהזכויות במקרקעין, בתמורה לקבלת שירותי בניה למימוש יתרת זכויותיו בנכס.

ע"פ חוות דעת שמאית שהציג מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") , אשר התקבלה ואושרה בערכאה הראשונה, הוצגו 4 חלופות שונות לחישוב שווי העסקה וב-2 מהן נכלל בחישוב שווי התמורה בנוסף לרווח קבלני מקובל  גם רווח יזמי.

לטענת יקותיאלי, לפי הוראת ביצוע 23/98, אשר מטרתה "להנחות ולקבוע כללים באשר לקביעת השווי בעיסקת אחוזים (קומבינציה)", יש להוסיף רווח קבלני סביר בלבד, כאשר אין חולק כי לרוב הוא מסתכם כיום ב 3%-2% בלבד ולא מדובר ב  20% – 15% , כפי שנקבע בעבר בהוראת הביצוע.

לעומתו טען המנהל, כי יש לכלול גם את הרווח היזמי שעומד על שיעור גבוה בהרבה מזה של קבלן הביצוע.

בית המשפט העליון היה חלוק בדעתו האם יש לקבל את הערעור ולבסוף פסק בדעת רוב כי לאור נימוקיה של ועדת הערר, להעדפת חוות דעת השמאית שהציג המנהל על פני זו שהציג יקותיאלי ובהינתן שכלל התחשיבים שערך השמאי הביאו לאותו טווח מחירים, אין מקום להתערב בקביעת ועדת הערר.

עם זאת, בית המשפט העליון קבע, כי אין מקום לכלול בשווי התמורה רווח יזמי, בין שהוא רווח בגין שירותי יזמות (להבדיל מעלות שירותי היזום עצמם הכלולים בשירותי הבניה) ובין שהוא רווח יזמי הכלול בשווי מכירת הדירות.

בין המשפט העליון קבע בנוסף, כי ככל שרשות המיסים סבורה כי המגמה של פיצול בין קבלן ליזם המסתמנת בשנים האחרונות, מחייבת שינויים והתאמות באשר לאופן חישוב התמורה על פי הוראת ביצוע 23/98 – עליה לפעול לשינוי מדיניות בעניין זה בצורה גלויה ומפורשת ולא בצורה נקודתית אגב בדיקת שומות של עסקה מסוימת.

כאמור לעיל, בית המשפט העליון החליט שלא להתערב בהחלטת ועדת הערר "למרות הפגם שנפל בהכללת הרווח היזמי בחלק מהתחשיבים שבחוות הדעת השמאית" אולם המסקנה העולה מהלכה זו הינה חשובה ביותר ובעלת השפעה ישירה על חישוב שווי המכירה בכל עסקאות הקומבינציה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה