הכנסה מהשכרת נכסי נדל"ן כפעילות עסקית

השבוע ניתנו בבתי המשפט המחוזיים; בת"א ובירושלים, 2 פסקי דין אשר עסקו בסוגיה דומה והיא: האם השכרת נכסי נדל"ן, מגיעה לכדי עסק.

בטרם אפרט את הנדון בפסקי הדין, אציין את  האבחנה בין 2 מקורות ההכנסה של דמי שכירות מנכסי נדל"ן: סעיפים 2(6) ו-2(1).

סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") עוסק בהכנסות מהשכרה, דמי מפתח ורווחים אחרים שמקורם במקרקעין ושייך למשפחת המקורות הפסיביים, ולא למקורות ההכנסה מיגיעה אישית (למעט חריג בהגדרה 7 להגדרת "יגיעה אישית" בסעיף 1 לפקודה).

הסעיף ממסה הכנסה שנצמחת ממקרקעין שאיננה פעילות עסקית, כאשר כל הכנסה מדמי שכירות שתוגדר כמגיעה לכדי פעילות עסקית, בהתאם למבחנים המוכרים,  תצא מתחולתו של סעיף 2(6) לפקודה ותמוסה כהכנסה עסקית רגילה בסעיף 2(1) לפקודה.

ישנה חשיבות רבה לסיווג מקור ההכנסה מדמי השכירות, שכן הדבר משפיע בין היתר על הפרמטרים הבאים: קיזוזי הפסדים, שיעורי המס, זכאות לפטורים, הוראות ניהול ספרים, הגדרת איגודי מקרקעין ועוד.

הפסיקה דנה רבות בסוגיית סיווגה של הכנסה מדמי שכירות, כאשר בין פסקי הדין הבולטים ניתן למנות את: עמ"ה 62/85 קריית יהודית, עמ"ה 143/91 דן מרדכי, ע"א 1025/05 ברשף אילת בע"מ וכו'.

בפסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בירושלים, (ע"מ 30384-01-15 בירן נ' פקיד שומה ירושלים 1) נדון עניינו של עו"ד שרגא בירן (להלן: "בירן")  אשר קיבל הכנסה מדמי שכירות למגורים בין השנים 2004-2007, כאשר כמות הדירות למגורים שהושכרו על ידו בשנים אלו נעה בין 21-25 דירות.

לטענת בירן, הכנסתו מהשכרת דירות שבבעלותו חייבת במס הכנסה בשיעור 10%, על פי סעיף 122 לפקודה, בהיותה הכנסה פסיבית, ואילו פקיד השומה טען, כי בירן מנהל עסק של השכרת דירות למגורים, אשר הכנסה ממנו, מוחרגת מהוראת סעיף 122 לפקודה ועל כן ההכנסה הנ"ל חייבת במס לפי מדרגות המס הרגילות, עד לשיעור המס השולי.

יש לציין, כי הוראת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה נחקקה במסגרת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 75) התשמ"ז – 1987, במטרה לתת לבעלי דירות תמריץ להשכרת דירותיהם, ולאפשר להם לשלם על הכנסתם משכר דירה מס מחזור בשיעור של 10% בלבד, אולם נקבע שיוכל לבחור באפשרות הזו רק יחיד שהכנסתו מהשכרת דירות אינה הכנסה עסקית.

בית המשפט בחן לעומק את פעילותו של בירן בכל הקשור להשכרת דירותיו, תוך ביצוע אבחנה בין פסק הדין בעניין יהל (ע"מ 50163-01-14) שם נקבע כי השכרת 120 דירות למגורים מהווה פעילות עסקית לבין פס"ד בעניין לשם (ע"מ 39515-01-12) בו נקבע כי פעילות השכרת 27 נכסי מקרקעין מתוכם 24 דירות מגורים,  לא חרגה מפעילות רגילה וסבירה של משכירי נכסים ועל כן סווגו כהכנסות מסעיף 2(6) לפקודה וקבע כי לאור מבחני; הידע והבקיאות, המנגנון, הרישום בספרי העסק, המבחן הכמותי וכן מבחן "הגג" שהוא מבחן נסיבות המקרה –  הרי שניתן לראות כי בירן, הרחיק עצמו לחלוטין מאותו "עסק" לכאורה להשכרת דירות וזאת דווקא בניגוד לאינטרס הטבעי שלו "כבעל העסק". כמו כן בירן לא נקט ביוזמות שמטרתן להשביח את הנכסים, ואת מה שפקיד השומה הגדיר כ"מלאי" – דווקא העביר ללא תמורה למקורביו.

בנוסף, בירן הותיר את הטיפול היום יומי באותו "עסק" בידי שניים, אשר עיקר עיסוקם בעסקים אחרים ולא ניסה לגדיל את המלאי "העסקי", אלא אף הקטינו בצורה מהותית, עד כדי מחצית.

לאור זאת קבע בית המשפט כי אין מדובר כאן בפעילות עסקית הנכנסת לסעיף 2(1) לפקודה ועל כן בירן זכאי לשלם מס מופחת בשיעור 10 אחוזים, על הכנסותיו מהשכרת הדירות, בהתאם לסעיף 122 לפקודה.

פסק דין נוסף שניתן השבוע הינו ע"מ 54447-06-12 דימא נאמנות בע"מ נ' פ"ש ת"א 3.

חברת דימא (להלן: "החברה"), נרשמה כחברה משפחתית, כאשר הנישום המייצג שלה הינו מר ארז יעקב בר-חיים (להלן: "ארז").

החברה רכשה והשכירה מבנה אחד בלבד, בשטח של כ-400 מ"ר ברחוב אחווה 10 שבשכונת נווה צדק תל-אביב, אשר הניב לחברה הפסדים.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הייתה בשאלה, האם הכנסותיה של החברה הן הכנסות "עסק" לפי סעיף 2(1) לפקודה, שאז ניתן לקזז את הפסדיה באותן שנים מהכנסותיו ממשכורת של ארז, או שהכנסותיה של החברה הן דמי שכירות לפי סעיף 2(6) לפקודה, שאז לא ניתן לקזז את הפסדיה מהכנסותיו של ארז, לפי סעיף 28 לפקודה.

בית המשפט בחן היטב את מבחני הפעילות העסקית שצוינו בפסק הדין בירן וקבע כי היות ובכל השנים הנדונות החברה החזיקה נכס אחד בלבד, תוך תחלופה מועטה של שוכרים, ומאחר שפעילותו של ארז לא חרגה מהפעילות הרגילה של בעל נכס לשם תחזוקת נכס שבבעלותו ומחובותיו של משכיר נכס כלפי שוכר הנכס, הרי שהוא לא עמד בנטל השכנוע המוטל על מי שמבקש לחרוג מהכלל, שדמי שכירות הם, על פניהם, הכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודה ולא הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה ומשכך הפסדיה החברה אינם יכולים להיות מקוזזים כנגד הכנסתו החייבת של ארז (הנישום המייצג של החברה המשפחתית).

ניתן לראות אם כן, כי לקביעה האם הכנסות מדמי שכירות הינן הכנסות פאסיביות או הכנסות עסקיות, ישנה השפעה מכרעת על סכום המס אשר הנישום יידרש לשלם, וכי כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לעמידתו במבחני הפעילות העסקית המוכרים.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה