הכללת הוצאות עבור פיתוח עתידי בשווי המכירה – הפסד נוסף למסמ"ק

לפני כשנתיים פורסם פס"ד בו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ כנגד מסמ"ק חדרה, אשר קבע באופן חד משמעי, כי בשום מקרה (לא ב"חוליה הראשונה" ולא ב"חוליה השניה")  אין לכלול תשלום בגין הוצאות פיתוח שטרם בוצעו, כחלק משווי המכירה לצורכי מס רכישה. (ראו הרחבה במאמר מיום 12/07/2018)

השבוע פורסם פסק דין בו"ע 61323-08-18 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מסמ"ק חדרה ובו נדרש בית המשפט לדון פעם נוספת בסוגיה זו, תוך שהוא נוזף פעם אחר פעם במנהל מסמ"ק חדרה (להלן: "המנהל") על המשך התנהלותו בסוגיה זו, לאור העובדה שלא טרח כלל להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין בעניין אאורה.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה") זכתה במכרז, שפרסמה החברה לפיתוח קיסריה (להלן: "החפ"ק"), למתן הצעות להתקשרות בהסכמי פיתוח שלאחריהם ובכפוף לעמידה בהם, יחתמו הסכמי חכירת משנה למספר מגרשים בשכונת "אור ים", עם בעלת הזכויות במגרשים (ומחזיקה בחפ"ק), קרן קיסריה. את התכנון ועבודות הפיתוח ביצעה החפ"ק בהתאם להסכם מול עיריית אור עקיבא.

החברה דיווחה למנהל על רכישת הזכויות במקרקעין, כאשר לצורך חישוב מס הרכישה הפחיתה את הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מתוך התמורה החוזית בהתאם לתחשיב שצורף וזאת בהסתמך על הלכת שרביט וכן על הוראת הביצוע (28/97) של רשות המיסים.

המנהל טען, כי האמור בפסק דין אאורה, לפיו לא חל שינוי בהלכת שרביט (ע"א 2960/95) שגוי, ובכל מקרה קיים שוני עובדתי בין עניין אאורה למקרה דנן מאחר ולא קיימת הפרדה בתמורת העסקה בין מחיר הקרקע למחיר הפיתוח ומדובר ברכישת מגרשים מפותחים בעסקה אחת. כמו כן דחה המנהל את טענת החברה להסתמכות על הוראת הביצוע, שכן לטענתו לא הוכחה הסתמכות כאמור ולכל היותר הייתה ציפייה שלא לשלם מס על רכיב הפיתוח.

בית המשפט דחה מכל וכל את עמדת המנהל, תוך שהוא חוזר ומבהיר, כי בניגוד לנקודת מרכז הכובד בפסיקה בה נעשה שימוש ב"עקרון צירוף כל התמורות" שהיא בחינת המחיר ששולם בעד הזכות הנרכשת, הרי שנקודת מרכז הכובד בפסיקה הנוגעת להוצאות פיתוח היא בבדיקת הזכויות הנרכשות וכי עצם העובדה כי שולמו הוצאות פיתוח עוד בטרם בוצעו העבודות או שרכישת 2 הזכויות נעשתה בחוזה אחד או שולמה לגוף אחד – אינה משנה את טיב הזכויות ועל כן על מרכיב הוצאות הפיתוח שלא בוצעו – אין מקום לשלם מס רכישה.

בית המשפט אף הסתייג מחלק ממבחני העזר שפורטו בעניין אלמוג (ו"ע 67093-06-16) וקבע כי לשיטתו, תשלום מראש של הוצאות הפיתוח כאשר לא בוצעו עדיין עבודות הפיתוח, אינו אינדיקציה לכך שמדובר בעסקת רכישה של מקרקעין מפותחים וגם בחינת היקף העבודות שבוצעו לעומת אלו שטרם בוצעו איננה אינדיקציה למהות העסקה.

בהתייחס לדחיית טענת ההסתמכות קבע בית המשפט, כי במהלך השנים מאז הלכת שרביט, פורסמו מספר פסקי דין בבית המשפט העליון שעסקו בעניין זה ואילו רשות המיסים הייתה סבורה כי השתנתה ההלכה, הייתה יכלה לטרוח לתקן או לבטל את הוראת הביצוע וכי לא יעלה על הדעת שרשות המיסים תתנער מהוראת הביצוע שלה עצמה, אשר לא שונתה, לא עודכנה ולא בוטלה ולכן קבע בית המשפט כי יש לקבל את טענת ההסתמכות של החברה בעניין זה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין לקבל טענה בדבר מחסור בכח אדם כתירוץ למחדל של רשות המיסים במיוחד לאור העובדה שהמשאבים שהושקעו בניהול הערר הנוכחי היו מן הסתם גדולים יותר מאלו שהיו נדרשים על מנת לתקן את הוראת הביצוע…

כאמור לעיל, בית המשפט דחה פעם נוספת את עמדת מנהל מסמ"ק, קיבל את הערר וקבע שאין לכלול הוצאות עבור פיתוח עתידי בשווי המכירה לצורכי מס רכישה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה