החלפת דירות המתקבלות מהקבלן בעסקת תמ"א 38/2

הוראת ביצוע מס שבח 20/97 (פורסמה ביום 28/7/1997) והתוספת הראשונה לה (להלן: "ההוראה") מאפשרת החלפת דירה שנרכשה מקבלן בדירה אחרת באותו פרויקט, במצבים בהם רוכש דירה מקבלן משנה דעתו בזמן בנייתה, לפני תחילת הבנייה ואף בסמוך לאחר בנייתה ומגיע להסכמה עם הקבלן כי במקום הדירה שרכש הוא רוכש דירה אחרת בגודל שונה או בקומה אחרת באותו פרויקט.

ההוראה מאפשרת בתנאים מסוימים, את החלפת הדירה, תוך תשלום תוספת מס רכישה בלבד וזאת מבלי שהדבר ייחשב כהחלפת זכויות, החייבת במקרים רגילים במס שבח ובמס רכישה, כאשר התנאי המרכזי הוא כי המנהל שוכנע כי החלפת הדירה בוצעה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של הדירה הראשונה, ממנה הפיק הרוכש שבח ריאלי כלשהו.

ההוראה קובעת כי לאחר עמידה בכל התנאים המפורטים בה, יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת ובמקומה תהיה המכירה השניה תקיפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש.

במסגרת החלטת מיסוי 6966/11 (שפורסמה ביום 01/02/2011), הורחבה תחולת ההוראה גם על החלפת דירות נופש ושאר הנכסים הנרכשים מקבלן כגון חנויות ומשרדים.

השבוע פרסמה החטיבה המקצועית מספר החלטות מיסוי שעסקו במיסוי מקרקעין, שאחת מהן, החלטת מיסוי 8293/17 (להלן: "החלטת המיסוי") הרחיבה את תחולת ההוראה, בתנאים מסוימים, גם על החלפת דירת התמורה שהוקצתה לדיירים ע"י היזם, במסגרת הסכם תמ"א  38/2 המקורי.

החלטת המיסוי דנה במקרה שבו, במסגרת הסכם תמ"א 38/2 שחתמו דיירים מול היזם, ניתנה אפשרות לדיירים, להחליף את דירת התמורה שהוקצתה להם בתמורה לתשלום הפרש השווי בין דירת התמורה לדירה החדשה שברצונם לקבל, כאשר יש לשים לב שבניגוד לעסקת רכישה מול קבלן, שבה ניתן לראותה כמבוטלת בהתאם להוראה,  הרי שבעסקאות תמ"א 38/2, התחייבות הדייר למכור את זכויותיו ליזם, איננה מתבטלת ורק התמורה המתקבלת ע"י הדייר – משתנה.

החלטת המיסוי קבעה, שניתן יהיה להחיל את ההוראה גם על ההסכם שיחתם בין היזם לבין דייר להחלפת דירת התמורה בדירה חדשה (להלן: "ההסכם") , באופן שלא יראו בכך עסקת חליפין ועצם ההחלפה לא תגרור חבות במס שבח ובמס רכישה, ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:

1. ההסכם ייחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה.
2. ההסכם ידווח למנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") בהתאם לסעיף 73 לחוק.
3. המנהל ישתכנע כי החלפת הדירה בוצעה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה, ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי כלשהו.
4. ככל ששווי הדירה החדשה יהיה זהה לשווי דירת התמורה – לא ישולם מס.
5. מקום שבו יהיה הפרש שווי בין דירת התמורה לדירה החדשה – הפרש השווי ימוסה כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום חתימת ההסכם.
6. בעת מכירת דירת המגורים החדשה בידי הדייר, לצורך חישוב השבח והמס ייקבע יום רכישה נוסף בגין הפרש השווי נשוא ההסכם.

בשולי הדברים אציין, כי בעבר התכוונה החטיבה המקצועית לפרסם תוספת 2 להוראה אשר תרחיב את תחולתה גם לגבי עסקאות קומבינציה באופן הדומה לזה שפורסם בהחלטת המיסוי, אולם עד כה טרם הגיעה כוונה זו לידי מימוש.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה