דירת מעטפת שנרכשה לפני שנת 2024 – לא תיחשב דירת מגורים במס רכישה

במסגרת תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק")  תוקנה הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק ונקבע כי החל מתאריך 01/01/2024, גם רכישת "דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה" – תיחשב כרכישת דירת מגורים לצורך מס רכישה (וראו הרחבה במאמר מיום 08/06/23).

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין ו"ע 39040-09-22 קרסני נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ובו נדונה השאלה מה דינה של "דירת מעטפת" לעניין מס רכישה, אשר נרכשה בטרם נכנס לתוקפו תיקון 101 לחוק?

חן קרסני (להלן: "קרסני") רכש בשנת 2021 דירה בתמורה ל 4.4 מיליון ₪, אשר הוגדרה בחוזה המכר כדלקמן: "הדירה"/"דירת המעטפת" – שטח המיועד לדירת מגורים לאחר שיוכשר לכך ע"י הרוכש, בעצמו, באחריותו ועל חשבונו והמצוי במועד חתימת הסכם זה ברמת "מעטפת" ובהמשך נכתב: "באחריות הרוכש לבצע בעצמו, באחריותו ועל חשבונו את מלוא העבודות הנדרשות בדירת המעטפת עד להשלמת בנייתה לרמת גמר מלא לצורך מגורים." כאשר נקבע כי כל השינויים יבוצעו רק לאחר מסירת דירת המעטפת לידי הרוכש ולחברה המוכרת לא תהיה אחריות באופן כלשהו לביצועם.

בעוד שקרסני דיווח על הרכישה כרכישת "דירת מגורים יחידה", החליט מנהל מסמ"ק שלא לקבל סיווג זה וקבע כי מדובר ברכישת "זכות אחרת במקרקעין" בשיעור מס של 6%, בטענה כי בטרם נכנס לתוקפו תיקון 101 לחוק, במקרה של רכישת "שלד" של דירת מגורים, הרי שגם אם רוכש הדירה מתחייב לסיים את בנייתה, לא תיחשב היא כ"דירת מגורים" כיוון שהתחייבויות כאמור, חייבת להיעשות מצד מוכר הדירה.

בית המשפט ניתח את הסכם המכר, את הפסיקה ואת דעת מלומדים וקבע, כי לאור העובדה שלפי המפרט הטכני שצורף להסכם המכר, המוכרת התחייבה להעביר לקרסני את הדירה, כאשר תקרת הדירה אינה צבועה וכוללת בטון חשוף, ללא חלוקה לחדרים (למעט חדר ממ"ד) ללא דלתות פנים, ללא מטבח, ריצוף בסיסי כהכנה לריצוף עתידי (ללא פאנלים), ללא כלים סניטרים וללא תאורה, הרי שבהתאם למצבור הנסיבות והתמונה הכללית של הדירה, מדובר בדירה אשר בנייתה טרם הסתיימה במועד מכירתה ובמועד מסירתה ואין התחייבות של המוכר לסיים את בנייתה.

יתר על כן, קרסני בעצמו פנה לעיריית ת"א כדי לקבל הנחה בארנונה בנימוק שמדובר בדירת מעטפת, שבנייתה טרם הסתיימה ולכן דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי קרסני לא עמד בנטל ההוכחה הרובץ עליו להראות שהדירה אכן הייתה ראויה למגורים במועד מסירתה וכי "בנייתה הסתיימה" ומשכך עליו לשלם מס רכישה כ"זכות אחרת במקרקעין".   

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה