דירות שהוסבו ונהרסו לאחר יום המכירה – אינן נחשבות דירות מגורים

בית המשפט העליון התייחס בעבר בפס"ד גיצלטר (ע"א 4299/11) להבדל המהותי בין 2 ההגדרות של "דירת מגורים" המצויות בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בסעיף 1 לחוק לעניין מס שבח ובסעיף 9 לחוק לעניין מס רכישה וקבע,  שבעוד שמס שבח מוטל על הרווח שהפיק המוכר ממכירת זכות במקרקעין, וככזה צופה הוא "פני עבר" אל עבר השימוש שנעשה בדירה עובר למכירתה, הרי שמס רכישה נבחן מנקודת מבטו של הרוכש, וככזה צופה הוא "פני הווה ועתיד", דהיינו, אין הדגש מושם על שימושו של המוכר בדירה בעבר, אלא על שימושו של הרוכש בהווה ובעתיד.

מהאמור לעיל עולה, כי לצורך בחינתה של דירת מגורים לעניין הפטור ממס שבח, אין משמעות להמשך עמידתה של הדירה בהגדרת "דירת מגורים" בעתיד, אלא נדרשת עמידה בהגדרה זו עד וכולל יום המכירה.

סוגיה אחרת שנדונה לא אחת בפסיקה, הינה הקשר בין פעילות לא חוקית שביצע הנישום לבין זכאותו להטבת מס הנובעת מפעילות זו.

בפס"ד גיא אניש (ו"ע 7060-11-11) דחה בית המשפט את בקשת הנישום לשיעורי מס רכישה מופחתים  וקבע, כי גם כאשר נישום זכאי לכאורה להטבת מס, ניתן לשלול אותה ממנו כאשר היא נובעת במישרין מפעולתו הבלתי חוקית, שהיא באותו מקרה, שימוש למגורים בניגוד לייעודה התכנוני של דירת הנופש.

2 הסוגיות הנ"ל נדונו בו"ע 44579-08-14 גבאי ואח' נ' מדינת ישראל , אשר פסק דינה ניתן בשבוע שעבר.

המקרה הנדון עסק בבעלי זכויות במשק במושב בית מאיר, כאשר ע"ג המקרקעין אשר ברשותם, היו בנויים בית מגורים ולול. במהלך השנים, הוסב הלול ל-3 דירות, כאשר הן ההסבה והן השימוש בדירות היו ללא היתר בעלת הקרקע שהיא הרשות למקרקעי ישראל. כמו כן, על פי הסכם המכר, התחייבו בעלי הזכויות לשאת בהוצאות הריסת 3 הדירות, מתוך תמורת המכר.

בעלי הזכויות ביקשו לקבל פטור ממס שבח גם על הדירות שהוסבו, מכח הוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות מגורים שחוקקה בשנת 2011 (להלן: "הוראת השעה"), כאשר מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") סירב, בטענה כי  יחידות הדיור (שלושת הדירות), נבנו שלא כדין וללא הסכמת בעלת הקרקע ואף לא ניתן היה להסדירן כדירות מגורים. משום כך קבע המנהל כי אין מדובר ב"דירת מגורים" כפי שנקבע בחוק ואף אין מקום לתת לבעלי הזכויות הקלה במס, מקום בו פעלו שלא כדין ואין הם יכולים ליהנות מפרי עוולתם.

בתגובה לסירובו של המנהל להעניק את הפטור המבוקש טענו בעלי הזכויות, כי המנהל מנסה לחולל מהפכה בדיני המס, כאשר הזכאות לפטור ממס שבח תותנה בכך שהמוכר לא עבר על חוקים אחרים ולא יתכן שהמנהל "מבקש להיות משגיח הכשרות של כלל הדינים במדינה".

בית המשפט ציטט אמנם את נימוקיו העיקריים של בית המשפט בעניין גיא אניש לדחיית הבקשה, אך העדיף דווקא להסתמך על נימוק נוסף שהובא באותו פסק דין לפיו, המבחן האובייקטיבי המתייחס להגדרת "דירת מגורים",  צריך לכלול את מצבו התכנוני של הנכס, דהיינו, דירה תחשב כ"דירת מגורים" רק כאשר הדבר עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר, או כאשר יעודה התכנוני הוא למגורים.

במקרה זה קבע בית המשפט, הוסבו הלולים ליחידות מגורים ללא היתר ואף באופן שלא עולה בקנה אחד עם אפשרויות הסדרת מגורים באותן יחידות שנבנות ללא היתר ולכן בעלי הזכויות לא זכאים לפטור ממס בגין זכויות אלו.

כמו כן קבע בית המשפט, כי מתן פטור לדירות שנהרסו איננו מגשים את מטרת הוראת השעה, שהיא הגדלת ההיצע של דירות מגורים ובנוסף, "בדירות שהוסבו ונהרסו לא מתקיים המבחן האובייקטיבי בדבר פוטנציאל ממשי להשתמש באותן הדירות כדירות מגורים דרך קבע."

לעניות דעתי, נימוקו האחרון של בית המשפט לשלילת הפטור, המתייחס לשימוש בדירות לאחר יום המכירה, אינו עולה בקנה אחד עם הפרשנות שנתן בית המשפט העליון בעניין "גיצלטר" לכך שהגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק צופה פני עבר ולא פני עתיד.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה