גורם מארגן הרוכש קרקע ביחד עם חברי קבוצת רכישה –ייחשב כחלק מקבוצת הרכישה

הגדרת "קבוצת רכישה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הינה כדלקמן: "קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים או של נכס שאינו דירת מגורים, באמצעות גורם מארגן ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית."

לא אחת קורה, כי גורם מארגן, אשר נדרש לגבש קבוצת רוכשים עד למועד מסוים לצורך השתתפות במכרז של רמ"י או לצורך מימוש אופציה שקיבל מבעלי הקרקע, לא מצליח לגבש כמות מספקת של רוכשים עד לאותו מועד ועל מנת שלא לאבד את זכאותו להשתתף במכרז או להסתכן בפקיעת האופציה, רוכש בעצמו את יתרת המקרקעין שלגביה טרם הצליח למצוא רוכשים, וזאת במטרה ברורה למכור מוקדם ככל הניתן את יתרת המקרקעין שרכש, לקבוצה נוספת של רוכשים אשר יצטרפו למכלול ההסכמים הנחתמים בין חברי קבוצת הרכישה.

השאלה העולה במקרים כאלו, כיצד יש למסות את הגורם המארגן במס רכישה, לגבי יתרת המקרקעין? האם יש לראותו כחלק מקבוצת הרכישה ואז למסותו בהתאם לשווי הנכס הגמור או למסותו רק לפי שווי המקרקעין שרכש?

סוגיה זו עמדה לדיון בו"ע 9546-10-17 (ס.א.מ.) נופי – קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, אשר פסק דינה פורסם בשבוע שעבר.

במקרה הנדון, חברת (ס.א.מ.) נופי – קבוצת ניהול בע"מ (להלן: "החברה") ארגנה קבוצת רכישה לצורך השתתפות במכרז של רמ"י בכרמיאל המיועד להקמת 96 יח"ד, אולם מאחר ועד למועד הגשת ההצעה למכרז, הצליחה החברה לגבש רק 69 חברים, החליטה החברה לרכוש בעצמה את מרכיב הקרקע ל- 27 היחידות הנוספות, על מנת לעמוד בתנאי הסף.

לאחר זכיית קבוצת הרכישה במכרז, חתמה החברה על הסכם נאמנות עם הנאמן של קבוצת הרכישה ובו הסמיכה אותו לחתום בשמה על הסכם רכישת הזכויות במקרקעין ועל כל המסמכים הדרושים לצורך רכישת הזכויות במקרקעין ולצורך בניה עליהן.

בהמשך מכרה החברה 20 מתוך 27 היחידות שנרכשו על ידה לצדדים שלישיים והם נכנסו בנעליה לכל ההסכמים מול קבוצת הרכישה.

החברה טענה, כי יש לראות ברכישת 27 היחידות על ידה כ"רכישת גישור" בלבד, היא מעולם לא התכוונה לרכוש דירות ואיננה כבולה למסגרת החוזית שבה כבולים שאר חברי הקבוצה ולפיכך אין לראות בה כחברה בקבוצת הרכישה ועל כן יש למסותה כרוכשת קרקע בלבד ולא בהתאם לשווי היחידות הגמורות, כפי שטוען מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל").

כמו כן טענה החברה, כי גורן מארגן איננו יכל להיות חבר בקבוצת הרכישה ועל כן הסכמת המנהל לראות בה כגורם מארגן, מנוגדת לקביעתו לפיה היא חלק מחברי קבוצת הרכישה.

לבסוף טענה החברה, כי העובדה שהמנהל קבע שיעור מס רכישה של 6%, החל על מקרקעין שאינם דירת מגורים, מהווה הוכחה שהיא אינה חלק מחברי קבוצת הרכישה שהתארגנה לצורך בניית בניין מגורים.

בית המשפט קבע תחילה, כי מבחינת לשון החוק, אין כל מניעה שהגורם המארגן יהיה חלק מקבוצת הרכישה וכי הדבר איננו עומד בסתירה לקביעת בית המשפט בעניין עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה קרני שומרון (ו"ע 40703-11-15).

כמו כן קבע בית המשפט, כי לצורך בחינת השאלה של קבלת התמורה על ידי החברה, אין מקום לייחס משמעות להיעדר התשלום בפועל של תמורה עבור פעולות הארגון, שכן לחברה נצמחה טובת הנאה רעיונית כתוצאה מהחיסכון שחסכה בתשלום דמי יזום וארגון וממילא אלמלא הצטרפה החברה לקבוצה, לא הייתה הקבוצה זוכה במכרז וזוהי טובת הנאה ממשית נוספת.

לעניין המסגרת החוזית קבע בית המשפט, כי אין מחלוקת כי תנאי המכרז חייבו הגשת הצעה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין ולבניית מלוא יחידות הדיור ועל כן הנאמן אשר הגיש את ההצעה למכרז – עשה כן בשם כל חברי הקבוצה וביניהם החברה, כאשר הסכם הנאמנות שנחתם בין החברה לנאמן לאחר הזכייה במכרז מסמיך את הנאמן לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך רכישת הזכויות במקרקעין ובנייה עליהן.

בית המשפט התייחס גם לטענת כוונתה של החברה וקבע, כי גם אם החברה התכוונה מלכתחילה למכור את היחידות שרכשה לצדדים שלישיים, הרי שלכוונות הלב של החברה לגבי העתיד, לאחר הזכייה במכרז – אין ולא כלום לעניין החיוב במס רכישה, והחיוב במס רכישה האם לפי שווי הקרקע או לפי שווי הדירות הגמורות – אינו מושפע ואינו נקבע בהתאם לכוונותיה העתידות של החברה ביחס לנכס שרכשה.

בית המשפט דחה גם את טענתה של החברה בדבר הסכמת המנהל לשיעור מס רכישה של 6% וקבע כי שיעור זה נקבע לאור הצהרתה של החברה כי המקרקעין מהווים אצלה מלאי עסקי אולם אין לכך השפעה על העובדה כי יש למסותה לפי שווי הדירות הגמורות ועל כן דחה את הערר במלואו.

לטעמי, העובדה שהחברה הסמיכה את הנאמן לחתום בשמה על כלל המסמכים מול חברי הקבוצה, היא זו ששומטת את הקרקע מטענתה בערר ואלמלא עשתה כן, הרי שהיה קשה מאד לטעון כי החברה מהווה חלק מקבוצת הרכישה ולאור קביעת בית המשפט העליון בעניין גיצלטר ע"א 4299/11, יש משמעות מכרעת לכוונתו הסובייקטיבית של הרוכש לעניין מס רכישה וזאת בניגוד לקביעת בית המשפט בערר זה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.coml

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה