בקשות לביטולי עסקאות שהוכרו לבסוף כ"מכר חוזר" וכמכירה לצד ג'
בע"א 304/85 מנהל מס שבח מקרקעין נ' זמר נפסק, כי המבדיל בין ביטול עסקה לבין "מכר חוזר" (דהיינו, עסקת חדשה שבה נמכרים הזכויות במקרקעין בחזרה למוכר), הוא בתשובה לשאלה האם העסקה נקלטה (או שלחה שורשים) בקרקע המציאות, אם לאו.
בשבוע שעבר, ניתנו 2 פסקי דין בוועדות ערר, אשר עסקו בבקשות להכרה בביטול עסקה, אשר נדחו ע"י בית המשפט.
ו"ע 39712-06-21 ו-39777-07-21, מצלאוי חברה לבניין בע"מ ולורנצי נכסים בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז
במקרה הנדון בפסק הדין, התקשרה בשנת 2001 חברת לורנצי נכסים בע"מ (להלן: "לורנצי") עם חברת מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי"), אשר לשתיהן היו חלקות גובלות, בהסכם קומבינציה למכירת 60% מזכויותיה במקרקעין למצלאוי, שבמסגרתו התחייבה מצלאוי לבנות מגדל משרדים ב-2 החלקות (דבר שלא בוצע לבסוף), כאשר החל משנת 2011 הושכרו המקרקעין לצורך הפעלת חניון ובשנת 2016 מכרה מצלאוי לחברה אחרת את זכויותיה במקרקעין וכן נתנה לה אופציה לרכישת זכויותיה וחובותיה מכח הסכם הקומבינציה.
בשנת 2019 נחתם הסכם ביטול עסקה בין לורנצי למצלאוי ותוך יומיים חתמה לורנצי על הסכם עם החברה האחרת, למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, כאשר בקשת ביטול עסקה שהוגשה למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") ע"י מצלאוי ולורנצי בשנת 2020 נדחתה על ידו תוך שהוא מסווג את העסקה כ"מכר חוזר".
בית המשפט דחה את הערר שהגישו לורנצי ומצלאוי וקבע כי אכן מדובר כאן ב"מכר חוזר", שכן העסקה שלחה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע בין היתר, מהנימוקים הבאים:
- משך הזמן שחלף – 18 שנה ממועד חתימת הסכם הקומבינציה עד הבקשה לביטולו, מהווים תקופה ארוכה מאד בה העסקה הייתה קיימת בפועל, וברור הוא כי ככל שהתקופה ארוכה יותר, הנטייה היא שלא להכיר בביטול העסקה, במיוחד מקום בו הצדדים נהגו בעסקה כשרירה וקיימת, וזאת גם אם בשל נסיבות כאלה או אחרות ביצועה התעכב והתמשך.
- שינויים ותוספות – במהלך אותה תקופה אף בוצעו שינויים בחלקים המועברים ונחתמו תוספות שונות להסכם הקומבינציה.
- הערת אזהרה שנרשמה בשנת 2001 – מדובר בזכות שלילית המעידה על קיומה של התחייבות לבצע עסקה במקרקעין ומשכך עצם הרישום במשך שנים רבות של הערת האזהרה מצביע על קיומו של קשר משפטי מהותי ומחייב בין הצדדים, כמו גם כזה שבמסגרתו "מוחלפות" הלוואות שהמקרקעין, מושא עסקת הקומבינציה, משמשים להם כבטוחה.
- הריסת מבנה – במהלך התקופה שעד לביטול העסקה, מצלאוי קיבלה בפועל את החזקה במקרקעין ואף ביצעה בהם שינויים ונהגה בהם מנהג בעלים, כולל הריסת המבנה והשכרת המקרקעין כחניון, וכן פעלה לשינוי תכנוני שהשביח את המקרקעין.
- קידום תב"ע – מצלאוי פעלה לשם קידום תב"ע חדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין, הגדילה את זכויות הבניה וממילא השביחה באופן משמעותי את המקרקעין.
ו"ע 18216-08-24 דן ליאם אצ'רקן נ' מנהל מסמ"ק ת"א
במקרה הנדון, חבר בקבוצת רכישה בפרויקט "יונייטד שרונה" (להלן: "דן") הסתכסך עם הקבוצה וסירב לשאת בתשלומים נוספים ומשכך זכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש, באמצעות ייפוי-הכוח שנתן לקבוצה, בנוסף, הומחו לרוכש החדש מלוא הזכויות והחובות שהיו לדן בפרויקט, בהתאם להסכם השיתוף ומסמכי ההצטרפות הנוספים עליהם חתם.
לטענת דן, הוא נפל קורבן למעשה הונאה, עסקת רכישת הדירה מעולם לא מומשה לאור סיכולה בידי הקבוצה ולכן יש להפעיל את סעיף 18 לחוק החוזים ולהורות על ביטול העסקה ומשכך הגיש דן בשנת 2023 למנהל, בקשה להכיר בביטול עסקת רכישת הזכויות מרמ"י וביטול חיוביו במס רכישה. יצוין, כי הבקשה הוגשה באופן חד-צדדי מבלי שהובאה התייחסות רמ"י לבקשת הביטול.
המנהל סירב להכיר בביטול העסקה מהסיבות הבאות:
- דן לא צרף את עמדת המוכרת (רמ"י) לבקשה.
- טענותיו של דן מופנות כלפי הקבוצה ולא כלפי המוכרת וההסכם אותו הוא דורש לבטל הוא למעשה הסכם השיתוף שנכרת מול הקבוצה ולא הסכם הרכישה שנכרת מול המוכרת.
- לגופם של דברים דן לא הוכיח שעסקת המכר אכן בוטלה ושנעשתה השבה הדדית של הזכויות במקרקעין ושל התמורה ששולמה בעדן או שיש לו זכות לבטלה.
- זכויותיו במקרקעין של דן נמכרו הלאה בשמו לרוכש חדש, כך שהעסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן עוד לבטלה.
בית המשפט הביע הבנה עמוקה למצב העגום אליו נקלע דן, אולם נאלץ לדחות את הערר, תוך שהוא מסביר, כי אחד הדברים המאפיינים ביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו, טרם כריתת העסקה, כאשר מחומר הראיות עולה כי דן לא השיב לרמ"י את הזכויות במקרקעין שרכש ממנה ורמ"י לא השיבה לדן את חלקו היחסי בתשלום עבור אותן זכויות, כלומר לא הייתה כל "השבה הדדית" המלמדת על ביטול העסקה.
זאת ועוד, הזכויות נמכרו לרוכש חדש במכירה כדין, ודן אף לא הוכיח כי יש לו עילה לביטול העסקה מול רמ"י.
לסיכום קבע בית המשפט, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכירה הזכויות לצד ג', כאשר אחד החברים בוועד הערר ציין, כי היה מקום לבדוק מחדש את נושא ביטול העסקה שבחוק מיסוי מקרקעין לאור המורכבות של קבוצות הרכישה, אולם במצב המשפטי הנוכחי אין מנוס מלהגיע לתוצאה זו.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
