בקביעת שווי השוק האובייקטיבי לא ניתן להתעלם מאפשרויות הבנייה הקיימות בנכס הנמכר

סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") עוסק בקביעת שווי המכירה, כאשר העקרון הבסיסי בקביעת שווי המכירה נקבע בסעיף קטן (א) כדלקמן: "שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקייה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום".

כדי להעריך נכונה את שווי המכירה לפי סעיף 17 לחוק, יש להגדיר תחילה את כל הזכויות העומדות להערכה, כאשר בכלל שווי המקרקעין יכללו לא רק בניינים הבנויים עליהם אלא גם זכויות בניה עתידיות הקשורות למקרקעין, שכן שוויה של קרקע מושפע מהשימושים שניתן לעשות עליה וזכויות בניה הקיימות עליה לרבות זכויות בנייה הצפויות להתקבל בעתיד.

לאחרונה, ניתן פסק דין בו"ע 2535-04-22 אברהם נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ובו דן בית המשפט במחלוקת בשאלה מהו שווי המכירה של נכס מקרקעין, בית מגורים חד משפחתי בשטח של 90 מ"ר, אליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר בחיפה (להלן: "הנכס").

בשנת 2021 רכש מר סיון אברהם (להלן: "אברהם") 3/4 מהזכויות בנכס בתמורה ל 1,625,000 ₪, ובאותו מועד חתם עם מוכר הנכס (להלן: "המוכר"), על הסכם אופציה ייחודית לרכישת יתרת 1/4 מהזכויות בנכס, וזאת תמורת מחיר מימוש בסך 1,150,000 ₪ (המשקף שווי של 4.6 מיליון ₪ עבור הנכס המלא).

מנהל מסמ"ק קבע את שווי הנכס בשלמותו בסך של 4 מיליון ₪ לאור העובדה שבהתאם לאזור בו מצוי הנכס, ניתן לבנות במקומו 6 יח"ד ואילו אברהם טען, כי יש לקבל את שווי המכירה המוצהר, שכן הנכס נמכר במחיר השוק כדירת מגורים בלבד, הסכם האופציה היה תיאורטי בלבד שלא ימומש ועל כן גם נקבע מחיר מימוש גבוה מאד וממילא ניתן לבטלו לאור העובדה כי אין בכוונתו האמיתית של המוכר למכור חלק זה של הנכס, כאשר במהלך הדיונים מול מנהל מסמ"ק, הגיש אברהם בקשה לביטול עסקה בעניין הסכם האופציה.

בית המשפט דחה את טיעונו הבסיסי של אברהם, לפיו הזכות שנרכשה הינה זכות הבעלות ב 3/4 חלקים מדירת מגורים וקבע, שמחומר הראיות עולה שהמוכר הגיש בעצמו או באמצעות חברה שבבעלותו, בקשות להיתר בניה לחיזוק המבנה הקיים ולתוספות בניה ולאחר מכן להריסת המבנה והקמת בניין עם 12 יח"ד במסגרת תמ"א 38 וכי אברהם ניגש בעצמו לעירייה לצורך בירור סטאטוס הבקשות להיתרי הבניה.

כמו כן קבע בית המשפט, כי עדות אברהם לפיה תשובת העירייה הייתה כי הבקשה להיתר נדחית ושלא ניתן לבנות בנכס בניין מעבר ל-6 יח"ד, אינה אמינה בעיניו, שכן הליך הבדיקה היסודית של הבקשה להיתר לא הסתיים.

בנוסף, אברהם לא נתן כל הסבר מניח את הדעת מדוע רכש רק 3/4 מהזכויות תוך שהוא משאיר 1/4 מהזכויות לאדם זר, אם בכוונתו הייתה לרכוש דירת מגורים בלבד ולא ברור מדוע נחתם הסכם אופציה ליתרת 1/4 הזכויות בנכס, אם כוונת הצדדים לא הייתה לבניה משותפת של בניין מגורים על המקרקעין, כאשר ביטול הסכם האופציה – רק הופך את גרסתו של אברהם לבלתי מתקבלת על הדעת ומהווה התנהלות הנגועה  בחוסר תום לב.

בית המשפט הדגיש, שאת שווי המכירה יש לקבוע בראש ובראשונה על פי שווי השוק האובייקטיבי של הנכס הנמכר וברור כי לצורך קביעת שווי זה לא ניתן להתעלם מאפשרויות הבניה הקיימות בנכס.

במסגרת פסק הדין הדגיש בית המשפט 2 נקודות שראוי לטעמי לתת עליהן את הדעת:

1. אברהם לא המציא חוות דעת שמאית מטעמו בעניין שווי המכירה – ודי בכך כדי לדחות את טענותיו בעניין קביעת שווי המכירה.
2. אברהם לא טרח להסביר כלל כיצד אופציה ייחודית, בלעדית ובלתי חוזרת – ניתנת לביטול באופן שבו בוטלה, שכן אם לא רצה לממשה בשל מחיר המימוש – לא היה חייב לעשות כן והדבר מעיד כי האופציה בוטלה כדי להתמודד עם קביעת שווי המכירה על ידי המנהל בשומה.

 

לסיכום קבע בית המשפט, כי יש לדחות את טענתו של אברהם לפיה כל כוונתו הייתה לרכוש דירת מגורים בלבד ללא זכויות בניה ויש לאשר את עמדת המנהל ולקבוע כי כוונת הצדדים להסכם המכר ולהסכם האופציה הייתה ועודנה להרוס את בית המגורים הישן ולבנות בית מגורים חדש תחתיו ומשכך אין מקום להתערבות בשווי המכירה שקבע המנהל.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה