ביטול עסקה אפשרי גם בחלוף שנים רבות אם הוכח שהעסקה מעולם לא נכנסה לתוקף

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע כי "המנהל יחזיר מס, אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם מס".

הן לשון החוק והן הפסיקה קובעים כי על מגיש בקשת ביטול לפי סעיף 102 לחוק, להרים את נטל ההוכחה כי המכירה בוטלה וכל עוד עובדת הביטול לא הוכחה – מנהל מסמ"ק לא ייתן לבקשת הביטול את אישורו.

בע"א 304/85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ' עידית זמר קבע בית המשפט העליון, כי ההחלטה, אם מדובר בביטול המתנה או במתנה חדשה ממקבל המתנה לנותן המתנה המקורי, תלויה בנסיבות המקרה, כאשר יש לבחון האם העסקה התממשה בעולם המעשה והאם היו לעסקה השלכות עובדתיות כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה.

בהוראת ביצוע 26/92 (להלן: "הוראת הביצוע") קבעה רשות המיסים מספר מבחנים, אשר ינחו את המנהל בשיקוליו האם יש לקבל את בקשת ביטול העסקה או לדחותה, כאשר אחד המבחנים הינו מהו משך הזמן שחלף בין כריתת הסכם המכר לבין ביטולו.

בשבוע שעבר ניתן פסק דין ב-2 עררים שהדיון בהם אוחד, בו"ע 38465-12-19 פראן ואח' נ' מס שבח נצרת ובו"ע 1982-10-19 מסייס ואח' נ' מיסוי מקרקעין נצרת, אשר דנו בסירוב מנהל מסמ"ק נצרת (להלן: "המנהל"),  לקבל את בקשת העוררים לביטול עסקת מכר מיום 28/11/2001, בטענה שמדובר במכר חוזר.

בהתאם לעובדות המקרה, קיבלו בני הזוג מסייס בחודש ספטמבר 2001 רשות לבנות דירה, במקרקעין אשר בבעלות פאיזה פראן ז"ל ובתה (להלן: "פראן") וכעבור חודשיים נכרת בין הצדדים הסכם למכירת המקרקעין.

בני הזוג מסייס בנו בית במקרקעין והם מתגוררים במקום משנת 2005 ורק בשנת 2015 דיווחו מסייס על העסקה למנהל מסמ"ק נצרת.

בין הצדדים התגלע סכסוך, לאור טענת פראן כי הסכם המכר בוטל/ מעולם לא נכנס לתוקף, כאשר במסגרת הסכם פשרה שאושר בבית המשפט, נקבע כי הסכם המכר מעולם לא נכנס לתוקף וכי מסייס יוכלו להמשיך להתגורר בדירה עד שנת 2026 ולאחר מכן יפונו בתמורה לקבלת החזר השקעתם בדירה בתוספת 40% שישלמו פראן.

כאמור לעיל, המנהל קבע כי גורם הזמן הוא גורם משמעותי ביותר בקביעה האם העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות ומאחר ובני הזוג מסייס תפסו חזקה בקרקע לפני שנים רבות, קיבלו היתר בניה, מתגוררים בדירה ועתידים להמשיך להתגורר עד לשנת 2026, הרי שאין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר.

בית המשפט ניתח את נסיבות המקרה ע"פ המבחנים שקבעה רשות המיסים בהוראת הביצוע והגיע למסקנות הבאות:

  1. לאחר חתימת הסכם המכר ועל אף הזמן הרב שחלף, הצדדים לא פעלו לשם רישום הזכויות במרשם של מוסד מוסמך והזכויות נשארו רשומות ע"ש פראן.
  2. לא נחתם ייפוי כח בלתי חוזר להבטחת זכויות הקונה, לא נחתמה בקשה לרישום הערת אזהרה, לא נחתמו מסמכי דיווח העסקה והיא אכן לא דווחה במשך שנים רבות לרשות המיסים (עד שפרץ הסכסוך בשנת 2015 ומסייס דיווחו מיוזמתם על העסקה).
  3. הצדדים לא גיבשו ביניהם הסדר לעניין תשלום התמורה והתמורה האמורה בהסכם לא שולמה.
  4. העובדה שלא פורט בהסכם לוח תשלומים מלמדת על העדר גמירות דעת ונעדר מרכיב של מסוימות מההסכם.
  5. התנאים שהציבו פראן להרשאה לבנות דירת מגורים, מחזקת את הטענה לפיה לא מדובר היה בזכויות של מסייס מכח הסכם המכר אלא בזכויות שניתנו לו מכח הרשות שנתנו פראן ואין בהם כדי ללמד כי עסקת המכר שלחה שורשים בקרקע המציאות.
  6. אין כל אינדיקציה לקנוניה בין הצדדים ואין כל ראיה המעידה על ביטול "למראית עין".
  7. מתווה הפיצוי בהתאם להסדר הפשרה אינו מושפע ממרכיב הקרקע, כאשר המטרה היא פיצוי בגין ביטול הרשות להתגורר ולא בגין ביטול הסכם המכר ו/או מכר חוזר.

לאור האמור לעיל קיבל בית המשפט את העררים וקבע, כי אין מדובר בהחזרת הגלגל אחורה ולא מבוקש לבטל עסקה שנכנסה לתוקף לפני שנים רבות אלא לבטל עסקה שמעולם לא נכנסה לתוקף ולא מומשה ואין הצדקה להטיל מיסים בגין עסקה שלא מומשה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה