אישור העסקה על ידי רמ"י – מגדיל את אגד הזכויות ואת שווין הכלכלי

סעיף 19 (3) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי יום המכירה "במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל – יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

סעיף זה קובע כלל לפיו, בניגוד לקביעת יום המכירה בעסקאות רגילות, בעסקאות מול רשות מקרקעי ישראל, אם ניתן אישור בידי הגורם המוסמך ברשות מקרקעי ישראל לעסקה, הרי שמועד זה ייחשב יום המכירה גם אם הוא מותנה בחתימה על הסכם פורמלי בעתיד (וראו הרחבה במאמר מיום 26/03/2020)

בשבוע שעבר ניתן פסק דין בו"ע 23676-04-18 אלמוג יוסבאשוילי נ' מסמ"ק ירושלים ובו נדונה פעם נוספת השאלה, כיצד יקבע שווי רכישת מניות באיגוד,  כאשר מועד הרכישה בוצע לאחר המועד שבו רמ"י אישרו את עסקת מכירת המקרקעין לאיגוד אך בטרם נחתם הסכם פיתוח.

במקרה הנדון, חברת נכסי מבשרת ציון 2007 בע"מ (להלן: "חברת מבשרת") וחברת הר יוסף השקעות ויזום בע"מ (להלן: "החברה"), החזיקו כל אחת ב- 50% מהאופציה לרכישת מקרקעין במבשרת ציון.

ביום 01/09/2015 הודיעו חברת מבשרת והחברה לרמ"י כי ברצונן לממש את האופציה ובאותו מועד חושב שווי חלקה של החברה, בהתאם לשמאות מכרעת, לסך של 25,443,618 ₪ לפני מע"מ וביום 19/07/2016 אישרה רמ"י את העסקה.

מר אלמוג יוסבאשוילי (להלן: "אלמוג") רכש 25% ממניות החברה מידי צד ג' ביום 11/11/2016 וביקש לשלם מס רכישה בשיעור של 6% לפי שווי מכירה מוצהר של 1,000,000 ₪, אשר נגזר משווי הזכויות במקרקעין המוצג במאזן החברה, כאשר מנהל מסמ"ק ירושלים (להלן: "המנהל") דחה את השומה העצמית וקבע את שווי המקרקעין לסך של 6,360,309 ₪ , המהווה 25% משווי חלקה של החברה במקרקעין.

אלמוג טען, כי עד לחתימת הסכם הפיתוח החברה הינה בעלת מעמד של בר-רשות בלבד, כאשר רק בהתמלא התנאים של חוזה הפיתוח – היא תהיה זכאית לחתום על חוזה לקבלת חכירה במקרקעין, אי לכך, המועד המוקדם ביותר שבו ניתן לראות את החברה כבעלת זכויות במקרקעין הינו מועד תשלום התמורה וחתימת חוזה הפיתוח, ובשלב רכישת המניות, כל שיש לחברה הינה אופציה שההחלטה על מימושה הייתה תלויה בגיוס הון בסכום משמעותי ולא הייתה ודאית בכלל.

טענה נוספת שטען אלמוג הייתה, כי ביום חתימת הסכם רכישת המניות על ידי, טרם קמה לחברה זכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 1 לחוק ולפיכך, בטרם חתימת הסכם הפיתוח, החברה לא הייתה "איגוד מקרקעין" כנדרש לפי סעיף 9(ב) לחוק.

המנהל טען, כי יום המכירה בעסקה בין החברה לרמ"י הוא יום אישורה בידי רמ"י, ביום 19/07/2016 בטרם נרכשו המניות ע"י אלמוג, והתניית האישור בחתימה על הסכם פיתוח תוך 60 ימים, מהווה הסכם עם תנאי מתלה שאיננו דוחה את יום המכירה.

בית המשפט הביא תחילה את קביעת בית המשפט העליון בע"א 6382/99 אל זיו פרויקטים לפיה, הגדרת יום המכירה בסעיף 19(3) לחוק אינה רק לעניין חישוב השבח והמס אלא מחייבת לכל דבר ועניין ובפרט לעניין מס רכישה והוא היום שבו ניתן אישור מוסמך של רמ"י לעסקה ומבחן זה תקף גם במקרים שבהם האישור כפוף לחתימה על חוזה פורמאלי.

בהסתמך על הלכת אל זיו פרויקטים קבע בית המשפט, כי משעה שחברת מבשרת והחברה הודיעו לרמ"י כי בכוונתן לממש את האופציה בהתאם לשמאות המכרעת, ומשעה שרמ"י אישרה את העסקה ביום 19/07/2016 – הרי שנכרתה עסקה בין החברה לרמ"י, כאשר אילו לא היה עולה בידי החברה לגייס את המימון הנדרש, הייתה העסקה מתבטלת והצדדים היו רשאים לפעול לפי סעיף 102 לחוק.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אישור העסקה הגדיל את אגד הזכויות שבידי החברה אשר בא לידי ביטוי כלכלי בהתקשרות למכירת המניות לאלמוג ובעסקה נוספת שבה הוקצו לאחר מכן מניותיה של החברה בתמורה להלוואה בסכום ניכר – בסמוך לאחר אישור העסקה ע"י רמ"י.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי משנקבע כי במועד רכישת המניות הייתה החברה בעלת זכות לקבל זכות במקרקעין, הרי שמדובר בפעולה באיגוד מקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד כפי שקבע המנהל.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

    

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה