אין ליישם את חלופת "התמורה" בהגדרת "שווי" כאשר מדובר בקבוצת רכישה

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר "קבוצת רכישה" – כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים או של נכס שאינו דירת מגורים, באמצעות גורם מארגן ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית.

"גורם מארגן" מוגדר בסעיף 1 לחוק כמי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור (וראו הרחבה במאמר מיום 28/12/2017)

סעיף 9(ג1ג)(4)(ד) לחוק, מסביר כיצד יש למסות במס רכישה, זכות לדירה הנרכשת ע"י קבוצת רכישה וקובע, כי שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות המקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

פסק דין שניתן בשבוע שעבר בו"ע 62332-08-18 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ ואח' נ' מס שבח ת"א, עסק ברוכשת אחת מבין קבוצת רכישה גדולה ומוכרת (להלן: "הקבוצה") שזכתה במכרז של רמ"י למכירת זכויות חכירה ברוב ארניה בת"א, לבניית 3 מגדלי מגורים גבוהים בני 37 קומות כל אחד, אשר אמורים להחיל כ-420 דירות.

חברת ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ (להלן: "החברה"), רכשה במסגרת הקבוצה דירה אחת בכל בניין, כאשר בעוד ששאר חברי הקבוצה הגיעו להסדרים עם מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") בדבר תשלום מס הרכישה, החברה בחרה לערור לבית המשפט על החלטת המנהל בעניין גובה מס הרכישה אשר נדרש ממנה לשלם.

החברה העלתה 3 סוגיות במסגרת הערר, כאשר העיקרית מבניהן הייתה טענת החברה לפיה יש לקבוע את שוויה של כל אחת מ-3 הדירות לפי העלות המשוערת שלה כפי שהוצגה בפניה בעת הצטרפותה לקבוצה שהיא 24,000 ₪ למ"ר, כאשר זה גם השווי שדווח למנהל ע"י כל חברי הקבוצה.

יצוין, כי המנהל דחה מכל וכל שווי זה וקבע כי הוא בלתי סביר וכי יש להעמיד את שווי המכירה של דירות המגורים לפי שווי של 50,000 ₪ למ"ר בנוי, כאשר לבסוף הגיעו רובם המוחלט של חברי הקבוצה לפשרה עם המנהל ונקבע שווי למ"ר אקוויוולנטי למגורים בסך של 42,000 ₪.

כאמור לעיל, החברה לא הסכימה לפשרה זו ומשכך קבע המנהל את מס הרכישה בגין רכישת 3 דירותיה לפי שווי של 45,000 ₪ למ"ר אקוויוולנטי .

בית המשפט הסביר, כי טענת החברה לפיה יש לחשב את מס הרכישה לפי עלויות ההקמה של הדירות כפי שהוצגו לה, איננה במקומה שכן אין בנוסח החוק כל אזכור של עלות הקמת הדירה כבסיס לקביעת "שווי המכירה".
המחוקק ביקש להשוות את מצבו של רוכש בקבוצת רכישה לזה של רוכש דירה מקבלן, כאשר ברור כי במקרה האחרון מס הרכישה של קונה דירה "על הנייר" מקבלן, מחושב כשיעור ממחיר הדירה (השווי) ולא על בסיס העלויות בהן יעמוד הקבלן כדי לבנות את הדירה.

בית המשפט המשיך וקבע כי "משיצר סעיף 9(ג1ג)(4)(ד) פיקציה משפטית הרואה בחבר קבוצת רכישה כרוכש דירה מוגמרת מקבלן, אזי אין דרך ליישם את חלופת "התמורה" שבהגדרת "שווי".

ואולם, על אף הקביעה כי צודק המנהל בטענתו שיש לקבוע את שווי המכירה לצורך מס רכישה כשווי הדירה ולא כעלות הקמתה, החליט בית המשפט כי המקרה דנן מצדיק את הפעלת סמכות ועדת הערר לפי סעיף 89(ב) לחוק כדי "להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון".

בית המשפט הסביר כי במקרה רגיל, כאשר המנהל מציע פשרה לנישום אחד שעשה עסקה אחת והנישום דוחה את הצעת הפשרה וממשיך בהתדיינות מול המנהל, אזי המנהל איננו מחויב כלל לשוב ולהסכים לסכום הפשרה שהוצע תחילה.
לעומת זאת במקרה דנן, מאות רוכשים אחרים באותו פרויקט קיבלו בסופו של דבר שומות מתוקנות המבוססות על שווי מכירה של 42,000 ש"ח למ"ר, משמע המנהל אימץ נתון זה, אמנם אגב פשרה, כראוי והוגן בנסיבות המקרה.

בית המשפט הוסיף, כי אם נגרמו הוצאות מיותרות בשל עמידתה העיקשת של החברה על עמדתה, ניתן להביא את הדבר בחשבון בפסיקת הוצאות משפט אולם במישור השומתי, אין להותיר את החברה כרוכשת יחידה (או כמעט יחידה)  שתמוסה לפי שווי גבוה יותר ועל כן בנסיבות אלו, קבע בית המשפט כי יש להחיל את הפשרה – כהסדר המגלם את מיטב שיקול הדעת של המנהל בסופו של ההליך כלפי מאות הרוכשים – גם על החברה.

לטעמי, מעבר לנושא המהותי שנדון בפסק הדין, קביעת בית המשפט בפסק הדין עשויה לעודד חברים בקבוצות רכישה שלא לקבל הסכמי פשרה מול מסמ"ק הנחתמים עם הקבוצה "ולנסות את מזלם" בערר לבית המשפט, שכן גם במקרה הגרוע, יגיעו לבסוף לאותו הסכם פשרה ומצבם לא יורע ביחס לשאר החברים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה