אין די בכוונה עתידית להרוס דירה נרכשת כדי לשלם מס רכישה כקרקע
תקנה 2(ד) לתקנות מס רכישה, עוסקת בכוונתו הסובייקטיבית של רוכש הדירה ומחייבת אותו להצהיר כי הדירה שרכש תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, על מנת שחישוב מס הרכישה המשולם בגין רכישתה יהיה כדירת מגורים ולא כקרקע פנויה ומשכך רכישת דירה המיועדת להריסה, לא תהא זכאית למדרגות המס השמורות לדירה.
בית המשפט קבע מספר פעמים בעבר, כי המועד שצריך להיבחן האם בכוונת הרוכש להשתמש בבית למגורים, הוא המועד בו ברור מה הנתיב בו בחר הרוכש לפסוע ופעולות של ממש מסוג הכנת תכנית מדידה להריסת הבית והגשת הבקשות המתאימות בסמוך לרכישה, מלמדת על הכוונה הברורה להרוס את הבית ולא להשתמש בו למגורים.
כמו כן, בהלכת שערי כרמיאל (עע"מ 5920/14) קבע בית המשפט העליון, כי כאשר מדובר ברכישת נכס מקרקעין אחד המהווה מקבץ דיור אחד שלם של 362 דירות שנרכשו כמכלול – אין להחיל עליה את הוראות מס הרכישה החלות על רכישת דירות מגורים.
בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בו"ע 36235-01-23 אחוזת אלנבי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, אשר עסק בטענת חברת אחוזת אלנבי בע"מ (להלן: "החברה") לפיה היא רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי 98 בתל אביב, במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנותו מחדש בתוספת שלוש קומות חדשות זאת לצורך השכרה של דירות נופש. על כן, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה בהתאם לכך.
טענתה המרכזית של החברה הייתה, שבפסיקה נקבע כי משהוכחה כוונת הרוכש להריסת הדירה הקיימת, יש להטיל על הרוכש מס רכישה לפי שיעור מס הרכישה החל על רכישת קרקע, אין צורך להמתין ולבחון האם הכוונה מתממשת בפועל ודי בהוכחת כוונתו של הרוכש במועד הרכישה, ואילו לטענת מנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל"), מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה, אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים, יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל.
בית המשפט הסכים לקבל את טענת החברה כי היא אכן תכננה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולבנות בו דירות נופש, אולם במקביל קבע שהחברה ידעה כי מדובר בהליך ארוך שיקח כחמש-שש שנים רק עד להוצאת היתר הבנייה ותכננה בתקופה זו להפיק רווחים בסך מיליוני ₪ מהשכרת דירות המגורים וכך למעשה רכשה החברה דירות מגורים, עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי, גם אם לא בלתי מוגבל.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי אם אכן היה מוכח לו כי החברה הייתה אדישה למגורים, למשל אם היא לא הייתה מאריכה את חוזי השכירות הקיימים לדיירים או פועלת להריסת הבניין בהקדם, היה מקום לקבל את הערר, אך זהו אינו המקרה שכן עשיית רווח כלכלי מכובד מהשכרת הדירות במהלך שנים רבות – איננה מתיישבת עם אדישות.
בסיכום פסק הדין דחה בית המשפט את הערר, תוך שהוא מציין בדעת רוב, כי אם החברה הייתה מוכיחה כי אכן כוונת הצדדים היתה לרכוש "בניין" שלם כמקשה, ללא הפרדה בין מרכיביו השונים, כפי שנקבע בהלכת שערי כרמיאל בע"מ, יתכן והיה מקום לקבל את הערר – אך נושא זה לא זכה להתייחסות מצד החברה במסגרת הדיונים.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה