איגוד המחזיק בית מלון רעוע בשלבי הפעלתו האחרונים ייחשב איגוד מקרקעין

בהחלטת מיסוי 38/07 קבעה רשות המיסים, כי איגוד המחזיק בבית מלון, על כל הציוד שיש בו המשמש לפעילותו השוטפת, כאשר הציוד משמש את האיגוד לייצור הכנסה שאיננה טפלה למטרות העיקריות של האיגוד ושווי המלון שווה לפחות 75% משווי כלל נכסי האיגוד – איננו נחשב איגוד מקרקעין כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החלטת המיסוי").

בדנ"א 1032/18 אלדד נכסים בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, דחה בית המשפט העליון את העתירה לקיום דיון נוסף בשאלת סיווג חברה המחזיקה במרכזי קניות כאיגוד מקרקעין וקבע בין היתר, כי יש לדבוק במבחן שהתווה המחוקק בהגדרתו של "איגוד מקרקעין", הוא המבחן הנכסי וכי לא נקבעו מסמרות לגבי איגודים אחרים שעניינם לא נדון בבית המשפט.

לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 29172-01-21 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע ובו נדונה סוגיית מכירת מניותיה של חברת לקסן ישראל בע"מ (להלן: "לקסן") אשר החזיקה במלון "הנסיכה" באילת שנפתח בשנת 1992 ונוהל על ידה עד לשנת 2011.

ביום 20/09/2015 התקשרה חברת נצבא החזקות 1995 בע"מ (להלן: "נצבא") לרכישת מניותיה של לקסן ב-2 פעימות, הראשונה בשיעור 60%, ביום חתימת ההסכם והשניה בשיעור של 40%, כעבור שנה וחצי.

לאור החלטת המיסוי טענה נצבא, כי לקסן איננה מהווה איגוד מקרקעין ומשכך איננה חייבת לדווח למנהל מסמ"ק על רכישת המניות וממילא איננה חייבת בתשלום מס רכישה בגין רכישתן.

מנהל מסמ"ק דחה את טענותיה של נצבא וקבע, כי החלטת המיסוי עסקה בבית מלון פעיל, הכולל ציוד תפעולי ועובדים והיא איננה רלוונטית לענייננו, שכן בית המלון בעניינו לא היה פעיל או לכל היותר בשלבי גסיסה סופיים, שוויו של הציוד התפעולי זניח ביחס לשווי המלון (פחות מ-1%) וכי הנכס שהועבר לידי נצבא היה מבנה של מלון לא פעיל, ללא עובדים וללא ציוד שמיש ועל כן מדובר בקרקע שעליה בניין לא פעיל.

בית המשפט דן בהרחבה בפסיקת בית המשפט העליון בעניין גזית גלוב (וראו הרחבה במאמר מיום 21/12/2017) אשר קבעה באמרת אגב, כי איגוד שבבעלותו בית מלון עשוי להפעיל בו גם עסקים נוספים כגון מסעדות, ספא ועוד וכל אלו הן פעילויות עסקיות עצמאיות, שאינן קשורות במקרקעין, אולם אין בעצם הפעלתו של בית מלון כדי להיחשב באופן אוטומטי כפעילות עסקית נפרדת וכי יש לבחון את אופיין של פעולות אלו לצורך הכרעה האם מדובר בפעילות עסקית נפרדת ועצמאית או שהיא חלק בלתי נפרד מהמקרקעין.

בית המשפט הסביר, ששאלת סיווגה של לקסן כאיגוד מקרקעין תוכרע בהתאם למבחן הנכסי ולא בהתאם לסוג ההכנסה או אופייה, האם היא עסקית או פאסיבית וכי גם לעניין סיווג הפעילות העסקית כ"נכס" יש לבחון האם מדובר ב"עסק חי" ואם כן, האם הפעילות העסקית כרוכה במקרקעין, נבלעת בהם או נטמעת בהם או שמא מדובר בפעילות עסקית עצמאית ונפרדת- שאז תיחשב כנכס עצמאי.

במקרה דנן קבע בית המשפט, כי גם אם הייתה פעילות עסקית כלשהי במועד הפעימה הראשונה, הרי שהיא הייתה בשלבי סגירה וכי לא נעשו מאמצים לשמור על פעילות ה"עסק החי", שכן פניה של לקסן היו לסגירת בית המלון שהיה במצב רעוע לשם עריכת שיפוץ מקיף להפעלתו.

אותה פעילות עסקית, איננה מהווה "נכס עצמאי" שאיננו כרוך בזכות במקרקעין כאמור ובוודאי שאין ללקסן "נכס עצמאי" קיים במועד הפעימה השניה.

אי לכך פסק בית המשפט, כי בהעדר נכסים עצמאיים, הנפרדים מהזכות במקרקעין הייתה לקסן בגדר "איגוד מקרקעין" ועל כן יש לראות את רכישת מניותיה במסגרת 2 הפעימות, כפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

           

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה