אדם עשוי להימנות על קבוצת רכישה, גם אם הוא עצמו אינו משלם תמורה לגורם המארגן

ביום 6 בינואר 2011, נכנס לתוקפו תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") אשר הגדיר לראשונה "קבוצת רכישה" – כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים או של נכס שאינו דירת מגורים, באמצעות גורם מארגן ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית.

המשמעות בחוק להגדרת רוכש כחבר ב"קבוצת רכישה" היא שיש לראות בכל אחד מחבריה, כמי שרכש נכס בנוי לעניין קביעת "שווי המכירה" לצורך מס הרכישה.

ניתן לראות שהגדרת קבוצת רכישה בסעיף 1 לחוק, כוללת בתוכה 2 מרכיבים הכרחיים:

  1. גורם מארגן.
  2. מחויבות הרוכשים למסגרת חוזית.

"גורם מארגן" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"מי שפועל בעצמו…והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור".

בו"ע 9546-10-17 (ס.א.מ.) נופי – קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, (להלן: "עניין נופי") קבע בית המשפט מטעמים שונים, כי גורם מארגן הרוכש קרקע ביחד עם חברי קבוצת רכישה –ייחשב כחלק מקבוצת הרכישה (וראו הרחבה במאמר מיום 28/11/2019).

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין נוסף בסוגיה זו בו"ע 29157-09-20 א.מ. שטרן תשתיות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז.

חברת א.מ. שטרן תשתיות בע"מ (להלן: "החברה") ארגנה קבוצת רכישה במטרה לבנות מבנה מסחרי בפתח תקוה ולצורך כך רכשה אופציה סחירה, המחייבת את מימושה ורכישת המקרקעין אך ורק כמקשה אחת.

בהגיע מועד המימוש, לא הצליחה החברה לסחר את האופציה במלואה ומשכך מימשה בעצמה את החלק החסר וחתמה ביחד עם שאר חברי קבוצת הרכישה על הסכם שיתוף המסדיר את בניית הפרויקט בכללותו.

בהתאם לפסיקת בית המשפט בעניין נופי, קבע מנהל מסמ"ק כי החלק הנרכש ע"י החברה מהווה זכות שנרכשה במסגרת קבוצת הרכישה, על אף היותה "הגורם המארגן".

לטענת החברה, על מנת להימנות כרוכש בקבוצת רכישה, תנאי הכרחי הוא כי תינתן תמורה מידי הרוכש לידי הגורם המארגן ובהינתן העובדה כי החברה היא גם הגורם המארגן וגם רוכשת זכויות במקרקעין – היא אינה יכולה לשלם תמורה לעצמה.

כמו כן טענה החברה, כי תכלית החקיקה לעניין קבוצת רכישה הייתה להשוות בין רוכש בקבוצת רכישה לרוכש מקבלן ולא בין הגורם המארגן לבין רוכש מקבלן, שכן את הגורם המארגן יש לדמות לקבלן/יזם ולא לשאר הרוכשים.

בית המשפט דחה את הערר וקבע פה אחד, כי אין כל דרישה בחוק שכל אחד מחברי קבוצת הרכישה ישלם בעצמו תמורה לגורם המארגן, אלא הדרישה היא שפעילות הגורם המארגן נעשתה בתמורה, כאשר במקרה דנן ניתן בכל מקרה לראות בחברה כמי שקיבלה תמורה, מעצם רכישתה את יתרת הזכויות והיתרונות הנובעים לה כתוצאה מכך.
דרישת התמורה לגורם המארגן, נועדה להחריג מתחולת החוק מקרים בהם ההתארגנות נושאת אופי משפחתי או חברי ונעדרת סממנים מסחריים, אולם כאשר משתלמת תמורה לגורם המארגן, גם אם לא בידי כלל חברי הקבוצה – זה אינו המקרה אותו ביקש המחוקק להחריג.

כמו כן קבע בית המשפט, כי גם אם יש משהו בטענת החברה כי החקיקה כיוונה לרוכשי הזכויות ולא אל הגורם המארגן, הרי שעיקר תכלית החקיקה הייתה להשית מס רכישה באופן התואם את היעד שרואה הרוכש לנגד עיניו – נכס מבונה ואשר לשמו נקשר הוא עם חברי הקבוצה במארג הסכמים המוביל אל הנכס האמור ובעניין זה אין שוני בין החברה לבין כל חבר אחר מקבוצת הרכישה – ולכן אין הצדקה לאמץ פרשנות שאין לה עוגן של ממש בלשון החוק, שתוביל לתוצאת מס שונה בין הגורם המארגן לבין שאר חברי הקבוצה.

גם מהבחינה המעשית שלל בית המשפט את טענת החברה כי היא איננה חלק מקבוצת הרכישה, שכן כדי לבנות את הבניין המיועד, היה על החברה לתת את הסכמתה לשאר חברי הקבוצה כחלק ממנגנון חוזי נפרד המסדיר את כלל זכויותיה אל מול קבוצת הרכישה.

מאחר ומנגנון כזה לא נוצר, לא ברור כיצד תתבצע הבניה בפועל ללא חלקה של החברה בבניין ועל כן המסקנה ההגיונית היחידה היא, שהסכמת החברה לבניית הבניין ניתנה כחלק מהסכם השיתוף, דבר המקנה לה מעמד של חברה בקבוצת רכישה.

לסיכום קבע בית המשפט, כי אדם עשוי להימנות על קבוצת רכישה, גם אם הוא עצמו אינו משלם תמורה לגורם המארגן, וכי המחויבות למסגרת החוזית יחד עם כלל חברי הקבוצה, היא הרכיב הדומיננטי אשר הופך את החברה לחלק מקבוצת הרכישה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה