יצוין , כי מבחנים אלו משמשים גם את שלטונות מע"מ בקביעה האם מדובר בעוסק, שכן הפסיקה בע"א 111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף קבעה, כי יש לפרש את המונח "עסק" שבחוק מע"מ לפי הפירוש שניתן לו בדיני מס הכנסה, ולהחיל לשם כך את המבחנים המבדילים בין הכנסה שבהון להכנסה שבפירות.

יובהר,  כי ככלל, ההכרעה האם מדובר בעסקה פירותית או הונית,  אינה נשענת על קיומו של מבחן בודד, אלא על משקלם הסגולי המצטבר של מכלול המבחנים. מדובר בבחינה מהותית של "התמונה הכוללת" שבה נדרשת הצטברות של ראיות ומאפיינים המייצרים יחד את השכנוע הנדרש, תוך דגש מיוחד על המבחן האחרון – מבחן הנסיבות.

והנה, לפני שבועיים ניתן פס"ד בע"מ 21734-11-22 חברת נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ נ' מנהל מע"מ נתניה, אשר קבע כי מכירת מקרקעין מהווה פעילות עסקית וזאת על אף העובדה שמרבית המבחנים אותם בחן בית המשפט – לא הצביעו דווקא על פעילות עסקית שביצעה החברה.

במקרה הנדון, בשנות ה-40 וה-50 רכשה גב' ציפורה חבס ז"ל זכויות במקרקעין ברעננה ובשנת 1962 העבירה אותם לחברת נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ (להלן: "החברה"), כאשר מאז הקמת החברה מניותיה הוחזקו בידי משפחת חבס, אשר אין מחלוקת שפועלה בתחום הנדל"ן והיא ביצעה עסקאות רבות באמצעות מספר חברות בעבר.

ואולם, לגבי המקרקעין הנדונים, לא ביצעה החברה כל פעולות פיתוח, השבחה או יזמות מאז רכישתם ולמעשה רק החזיקה בהם ומשכך גם לא נרשמה כ"עוסק" לעניין חוק מע"מ.

בשנת 2016, אושרה  תוכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד בנייה ובעקבות זאת התקשרה החברה דרך מתווכת עם יזם נדל"ן, אשר ארגן קבוצות של רוכשים שכל אחד מהם רכש חלק מהמקרקעין מאת החברה, כך שבפרק זמן של 13 חודשים מכרה החברה מקרקעין ל-80 רוכשים, במסגרת 15 מכירות ב-7 מועדים שונים.

החברה דיווחה על העסקה כדין למנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אולם כעבור 6 שנים הוציא מנהל מס ערך מוסף החלטה ולפיה יש לרשום את החברה כ"עוסק" בגין עסקאות אלו משנת 2016, שכן היקף העסקאות בפרק זמן כה קטן, מלמד לטענתו על פעילות עסקית החייבת בתשלום מע"מ.

בית המשפט הסביר תחילה, שהעובדה שהחברה לא נרשמה מלכתחילה מיוזמתה כ"עוסק" אינה מעלה ואינה מורידה, שכן הרישום הינו דקלרטיבי בלבד ולא הוא שיקבע את מעמדה הנכון מבחינה משפטית של החברה.

לגופו של עניין, בחן בית המשפט את המבחנים שנקבעו בפסיקה והגיע לתובנות הבאות:

1. מבחן משך ההחזקה בנכס – המקרקעין הוחזקו לפרק זמן ארוך מאד ומשכך המבחן מצביע על כיוון הוני.
2. מבחן ההשבחה – החברה לא ביצעה כל השבחה בנכס – וגם מבחן זה מצביע על כיוון הוני.
3. מבחן המימון – החברה לא לקחה כל הלוואה למימון פעילותה – וגם מבחן זה מצביע על הכיוון ההוני.
4. מבחן טיב הנכס – אמנם אין מדובר בדירה פרטית אולם נראה שמדובר במקרקעין שנרכשו כהשקעה ארוכת טווח ע"י חברה שנהגה לרכוש קרקעות – ולכן מבחן זה לדעת בית המשפט פחות מובהק.
5. מבחן המנגנון – לא נטען בשום שלב שלחברה היה מנגנון אשר יוחד לה בלבד ולא נעשו כל פעילויות שיווק ע"י החברה, אך היא לוותה בידי משרד רו"ח אשר ליווה את הפעילויות הנוספות של חברות מקבוצת חבס – ולכן גם מבחן זה לדעת בית המשפט פחות מובהק.

ואולם, על אף האמור לעיל, בית המשפט הכריע את הכף וקבע שמדובר בפעילות עסקית בגלל עמידת החברה ב-2 מבחנים בלבד: מבחן תדירות העסקאות ומבחן הבקיאות.

בית המשפט קבע, כי מכירת מקרקעין ל-80 רוכשים בפרק זמן של 13 חודשים, במסגרת 15 מכירות ב-7 מועדים שונים, מהווה מספר רב של עסקאות בפרק זמן קצר, כאשר העובדה שמדובר בחברה הבקיאה בתחום הנדל"ן, הביאה אותה ליעל את ביצוע העסקאות ולמקסם את הרווח מהן בכך  שמכרה את המקרקעין פרוסות פרוסות לרוכשים שונים ואף העלתה את המחיר במהלך המכירה ב 18% תוך שהיא משיתה את מלוא היטל ההשבחה על הרוכשים.

דרך התנהלות זו, לדעת בית המשפט יכולה ללמד על מנגנון משומן ועל בקיאות ומקצועיות בתחום הנדל"ן – וכך דרכן של עסקאות המתבצעות ע"י חברות עסקיות בתחום הנדל"ן ולכן קבע בית המשפט כי צדק מנהל מע"מ בקביעתו כי מדובר בפעילות עסקית.

לעניות דעתי ובכל הכבוד הראוי, מסקנת בית המשפט במקרה זה אשר מסתמכת אך ורק על 2 מתוך 10 מבחנים, כאשר שאר המבחנים מצביעים על מסקנה הפוכה מזו שהגיעה אליה בית המשפט, איננה תואמת את פסיקותיו של בית המשפט העליון במהלך השנים אשר התבססו על משקלם המצטבר של מרבית המבחנים כדי להגיע למסקנה האם מדובר בפעילות עסקית או הונית.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post אופן מכירת המקרקעין בידי גורם בעל בקיאות בתחום עשוי להצביע על פעילות עסקית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

הגדרת "שירות" בחוק מע"מ פותחת במילים: "כל עשיה בתמורה למען הזולת…".

לפני כשנה, ניתן פסק דין בע"מ 62970-03-22, אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב אשר עסק בשאלה האם עבודות שונות שביצעה חברת אאורה השקעות בע"מ
(להלן: "אאורה"), שהיא חברה יזמית בתחום הנדל"ן, מהוות "עסקה" לפי חוק מע"מ ועל כן חייבות במס עסקאות אם לאו.

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית שביצעה אאורה בקריית אונו (להלן: "הפרויקט"), חתמה על הסכם מול עיריית קריית אונו לביצוע עבודות פיתוח (להלן: "המטלות הציבוריות") הכוללות:

1. בניית שני גני ילדים חדשים במתחם הפרויקט, כאשר בין הצדדים הוסכם, כי חלף גני הילדים שייהרסו, תבנה אאורה, על חשבונה וללא כל תמורה, גני ילדים חדשים בתא שטח אחר במתחם.
2. בניית חניון ציבורי במתחם הפרויקט – סוכם כי אאורה תבנה עבור העירייה, על חשבונה וללא כל תמורה, "את החניונים הציבוריים חלף החניון העילי שהיה קיים במקום.
3. בניית מבנה ציבור.
4. שיפוץ בית ספר.

מנהל מע"מ, הוציא לאאורה שומת עסקאות בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח בטענה כי המטלות הציבוריות, הם שירותים שאאורה העניקה לעירייה המהווים "עסקה" לפי חוק מע"מ.

טענתה העיקרית של אאורה הייתה, כי בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף, לשם קיומה של עסקת שירות, נדרשת "עשיה בתמורה למען הזולת", כאשר במקרה דנן אין מדובר בעשיה למען הזולת שכן החניון וגני הילדים הועתקו לשם ניצול מרבי של זכויות הבנייה בפרויקט, לטובת אאורה אך ורק כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל, אאורה יזמה את העבודות לשם מימוש צרכיה והגשמת מטרותיה ולולא כך, העירייה כלל לא הייתה נדרשת לעבודות, אשר לא העניקו כל ערך מוסף למרחב הציבורי.

בית המשפט דן תחילה במהות העבודות ולאחר מכן עבר לדון בגובה החיוב במע"מ, כאשר לגבי מהות העבודות שביצעה אאורה, קבע  בית המשפט כי הן היו בעלות אופי ציבורי, העירייה הייתה מעוניינת בביצוע העבודות וכי הן נעשו עבורה ולמענה, ומשכך הרי שמדובר בשירות "למען הזולת" וכי התמורה עבור העסקאות היא בכך שהעירייה הסכימה להריסת הגנים הישנים והחניון העילי מבלי לחייב את אאורה בתשלום (היטלי פיתוח ואגרות בניה)  עבור הצורך להקימם מחדש.

בעקבות פסק הדין, עדכנו רשויות מע"מ את רשימת ה"עמדות החייבות בדיווח" (וראו לעניין זה הרחבה במאמר מיום 10/12/2015) בעמדה מספר 16/2025 – החבות במע"מ בשל מתן שירותי בניה לביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית, אשר קובעת כדלקמן:

"מתן שירותי בניה, שעניינם ביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית, כגון בניית גן ילדים, חניון, בית כנסת או הכשרת שטחי ציבור, בתמורה לוויתור של הרשות המקומית על תשלום עבור בנייה אותו הייתה זכאית לקבל מאת הקבלן, הינם בבחינת "עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ החבה במס ערך מוסף ומחירה ייקבע בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק מע"מ. זאת בדומה לביצוע עבודות פיתוח ותשתיות ציבוריות על ידי קבלן בתמורה לוויתור של הרשות המקומית על היטלי פיתוח ואגרות בניה.
לעניין זה ראה ע"מ 62970-03-22 אאורה השקעות בע"מ נ' מע"מ – רשות המיסים."

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post החבות במע"מ בשל מתן שירותי בניה לביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

עמדה זו הוצגה בין היתר בהחלטת מיסוי מע"מ  6637/14, ובה נתבקשה החטיבה המקצועית להביע את עמדתה במקרה שבו חברה הרשומה כ"עוסק" בחוק מע"מ ובעלת פעילות עסקית (שאיננה בתחום המקרקעין) רוכשת דירת מגורים מאדם פרטי לצורך השכרתה לבעל השליטה בתמורה לדמי שכירות במחירי שוק.

בהחלטת המיסוי,  קבעה רשות המיסים בין היתר כי "לאור העובדה כי החברה הינה בגדר "עוסק" לצרכי חוק מע"מ, רכישת הדירה מהאדם הפרטי, הינה בגדר "עסקת אקראי" החייבת במע"מ" וכן כי "למען הסר ספק, האמור לעיל יתקיים גם במקרים שהדירה תירכש מגורם שאינו קשור לחברה או שהדירה תושכר לגורם שאינו קשור לחברה…"

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בע"מ 27808-10-21 רזאל (ע.צ.) סוכנויות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף רחובות ובו נדון ערעור חברת רזאל (להלן: "רזאל") על החלטת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") לחייב אותה בתשלום מס עסקאות בסך של 621,880 ₪ בגין מכירת מגרש בראשון לציון בשנת 2019.

רזאל הוקמה בשנת 2004, נרשמה כעוסק בתחום פעילות של סוכני ביטוח והחל משנת 2014 התרחבה פעילותה העסקית של רזאל גם לתחום השכרת נדל"ן, כאשר לגבי המגרש בראשון לציון, שאותו רכשה רזאל בשנת 2014, הוא נרכש מלכתחילה בשכונת מגורים, מתוך מחשבה לבנות עליו את בית משפחתו של בעל המניות, אולם בסופו של דבר הוחלט שלא לעשות כן והוא נשאר כקרקע ריקה בדיוק כפי שנרכש.

רזאל טענה, כי כאשר חברה רוכשת נכס מסוים שלא לצורך שימוש בו בעסקיה, הרי שביחס לפעולה זו החברה איננה נחשבת כעוסקת ולכן אין מקום לחייבה בהוצאת חשבונית עצמית בגין רכישה זו וממילא אין לחייבה בהוצאת חשבונית ותשלום מע"מ בעת המכירה.

מנהל מע"מ דחה טענה זו, חזר על עמדתו כאמור לעיל ואף טען כי, כאשר רזאל מציינת בדוחות הכספיים שהגישה לפקיד השומה כי פעילותה כוללת גם השקעות נדל"ן, אין לאפשר לה להתנער ממצג ברור זה וכי מכירת המגרש בראשון לציון היא חלק מפעילותה העסקית של רזאל בתחום השקעות בנדל"ן להשכרה.

בית המשפט ניתח את הוראות חוק מס ערך מוסף ואת הפסיקה וקבע כי חוק מע"מ חל על פעילות פירותית עסקית, אך לא על השקעה הונית (שאיננה מכירה של "ציוד") וכי העובדה כי פלוני מוגדר "עוסק" לפי חוק מע"מ איננה שוללת ממנו ביצע השקעה במישור ההוני (בנכס שאיננו "ציוד") – עליה לא יחול מע"מ מועד המכירה, בין אם מדובר ב"עוסק" שהוא אדם פרטי ובין אם מדובר ב"עוסק" שהוא חברה בע"מ.

בית המשפט חזר על העקרון שנקבע בעמ"ש 268/91 דרור פירר נ' מנהל מע"מ חיפה, ולפיו קיומן של עסקאות השכרה, אין בו כדי להחשיב מכירת מקרקעין כחלק מאותה פעילות עסקית ולכן יש לבחון ספציפית את מכירת המגרש במבחני העזר שנקבעו בפסקה לקביעת פעילות עסקית (וראו הרחבה במאמר מיום 12/01/23).

לאחר בחינה כאמור קיבל בית המשפט את הערעור שהגישה רזאל וקבע, כי המכירה הבודדת של המגרש בראשון לציון, אינה מהווה פעילות עסקית של סחר בנדל"ן, פעילות שכלל איננה קיימת אצל רזאל, ומשכך אין לראות במכירה זו כ"עסקה" החייבת במע"מ.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post חברה בעלת פעילות עסקית יכולה לרכוש מקרקעין שעל מכירתם לא יחול מע"מ appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

הגדרת מכר שבסעיף 1 לחוק מע"מ קובעת, כי גם "שימוש לצורך עצמי" בנכס של העסק בידי אדם שיש לו חלק בבעלות על העסק או בהנהלתו או שהוא מועסק בו, ייחשב לפעולת "מכירה" העשויה להתחייב במס.

בנוסף, קובעת תקנה 1(2) לתקנות מע"מ כי יראו כשימוש לצורך עצמי גם שימוש במקרקעין לשם השכרה הפטורה ממס על פי סעיף 31(1) או 31(2) לחוק, אם מי שהשכיר את המקרקעין עשה בהם גם את עבודות הבניה, למעט סייגים המפורטים בתקנה, שאחד מהם קובע כי תקופת ההשכרה המצטברת של המקרקעין, לאותו שוכר או לכמה שוכרים, לא תעלה על 24 חודשים, כאשר אם  עלתה תקופת ההשכרה כאמור על 24 חודשים, יראו בשימוש במקרקעין שימוש לצורך עצמי בתום 24 חודשים מתחילת תקופת ההשכרה;

הרציונאל העומד מאחורי חיובו של קבלן במס במקרה זה הינו, משום שהוא ניכה את מס התשומות שהוא נשא בבנייה, והשימוש במקרקעין בעסקה הפטורה ממע"מ, מעניק לו יתרון הנוגד את עיקרון ההקבלה, הקובע שרק מי שיגבה מע"מ בעתיד יכל לנכות מס תשומות.

מכלל האמור לעיל עולה, כי "עוסק" לצורכי מע"מ בתחום המקרקעין, אשר משכיר דירות וההשכרה עונה על 3 התנאים הבאים:

1. הינה לצרכי העסק;
2. המקרקעין המושכרים הם מנכסי העסק;
3. משכיר המקרקעין עשה בהם גם את עבודות הבניה.

תחשב פעילות זו כפעילות לצורך עצמי המחויבת במע"מ.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בע"מ 9172-12-21 בן עמי נ' רשות המיסים ובו דן בית המשפט בערעורו של אברהם בן עמי (להלן: "בן עמי") על החלטת מנהל מע"מ ירושלים (להלן: "המנהל")  ולפיה הוא עונה להגדרת "עוסק במקרקעין" וכי השכרת 6 דירות למגורים על ידו, נכנסת לגדר "שימוש לצורך עצמי במקרקעין".

בן עמי, הינו הבעלים של מספר חברות נדל"ן, כאשר במקרה דנן חתם בן עמי  על הסכם שיתוף עם עם אחת החברות שבבעלותו, לבניית פרויקט מגורים בן 18 יחידות דיור, תוך שהוא יקבל 6 יחידות בפרויקט, וכן הוסכם שהצדדים יישאו במשותף בעלות הבניה בהתאם לחלקו של כל צד במקרקעין ויתקשרו עם קבלן מבצע אחד לטובת ביצוע הבניה במשותף, עד שלב קבלת המפתח.

עוד יצוין, כי בן עמי פיצל את 6 הדירות שקיבל ל-8 דירות, והשכיר אותן למגורים לתקופה העולה על 24 חודשים.

בית המשפט ניתח לעומק את כלל מבחני העסק שהוזכרו בע"א 4377/17 חנניה גיבשטיין נ' מע"מ רחובות (וראו הרחבה במאמר מיום 06/06/2019) וקבע, כי בן עמי הוא בעל מומחיות וידע רב בתחום הנדל"ן, ובמקרה זה פעל להשבחת הנכס, הרחבת זכויות הבנייה, וניהול הנכס באופן שמעיד על פעילות עסקית. כמו כן, הוא מחזיק בשתי חברות נדל"ן ותיקות, אשר מספקות שירותי בנייה והיו אחראיות על ביצוע מספר פרויקטים, כאשר בפרויקט זה בוצעו פעולות הבניה על ידי בן עמי ועל ידי החברה שבבעלותו ובניהולו.

נוסף על כך, בעבר החזיק בן עמי גם בחברות נוספות בתחום הנדל"ן, דבר המחזק את המסקנה כי מדובר בפעילות שיטתית ומתמשכת. הוא עשה שימוש במנגנון הקיים של החברה לצורך פעילותו, הן בשלבי הבנייה והן בתפעול השוטף של הבניין לאחר השכרת הדירות שבבעלותו ולכל האמור נוספת העובדה שהוא גם היה רשום כעוסק מורשה בתחום הנדל"ן.

לאור האמור לעיל, ובהתחשב בכך שהשכרת שמונה הדירות נעשתה לצרכי העסק, שניתן לראות בעסקו של המערער כעסק של השכרת דירות, דהיינו המקרקעין המושכרים הם מנכסי העסק ושבן עמי עצמו קידם את הפרויקט, התקשר עם קבלני משנה, ופעל לבניית יחידות הדיור ולכן הוא נחשב כמי שביצע את עבודות הבנייה בנכסיו, קבע בית המשפט כי בן עמי חב בתשלום מע"מ בגין "שימוש עצמי" בהתאם להוראות תקנה 1(2) לתקנות מע"מ, כאשר החיוב במס חל לאחר חלוף 24 חודשים של השכרה הפטורה ממס.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post השכרת דירות על ידי בעלים של חברת בניה מהווה שימוש לצורך עצמי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

ההוראה פותחת בהסבר כללי לפיו מע"מ בשיעור של 18% יחול על כל עסקה אשר מועד החיוב במס בגינה הינו החל מיום א' טבת תשפ"ה, 01/01/2025 ולפיכך, לגבי כל עסקה יש לקבוע את מועד החיוב במס הרלוונטי על פי סוג העסקה שבוצעה ("מכר" / "שירות")  ובהתאם לכך יש לקבוע את שיעור המס אשר יחול על העסקה.

לגבי מועדי החיוב במס בעסקאות של מכר מקרקעין מביאה ההוראה את סעיף 28(א) לחוק מע"מ הקובע כי "בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם" וכן את סעיף 29(1) לחוק הקובע: "בעסקה שסעיף 28 חל עליה ובסוג עסקאות אחרות שקבע שר האוצר – אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב על פי פרק זה, יחול החיוב לגבי כל סכום ששולם כאמור, בעת תשלומו".

לאור סעיפים אלו מסבירה ההוראה כי מועד חיוב במע"מ בעסקאות מקרקעין יחול לפי המוקדם מבין:

1. מועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו.
2. מועד רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין.
3. מועד תשלום התמורה.

בהתאם לכך קובעת ההוראה את  האופן בו יש לקבוע את שיעור המס בעסקאות של מכר מקרקעין כדלקמן:

1. בהסכם למכירת מקרקעין שנערך עד ליום 31/12/2024 אך טרם הועמדו לרשות הקונה או לשימושו וכן טרם נרשם על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין עד לאותו יום, על כל תשלום שיבוצע עד ליום 31/12/2024 יחול מע"מ בשיעור של 17% ועל כל תשלום שיבוצע החל מיום 01/01/2025 יחול מע"מ בשיעור של 18%.
2. מקרקעין שהועמדו לרשות הקונה או לשימושו או נרשם על שמו של הקונה בפנקס המתנהל לפי כל דין עד ליום 31/12/2024 יחול מע"מ בשיעור של 17% על מלוא מחיר העסקה אף אם טרם שולמה תמורה כלשהי עבור העסקה עד לאותו יום.

כמו כן קובעת ההוראה לגבי מועד החיוב בעסקה של השכרת נכסים כי ככלל, בהתאם לסעיף 29(2) לחוק והוראות תקנה 7(א)(2) לתקנות, על עסקאות של השכרת נכסים חל מועד החיוב במס על בסיס מזומן. דהיינו, מועד החיוב במס יחול עם קבלת התמורה ועל הסכום שנתקבל.

בהמשך ההוראה, מסבירה רשות המיסים כיצד יש לנהוג בעניין חשבוניות מס וחשבוניות זיכוי במעבר בין שנת 2024 ושנת 2025  ולסיום מציינת ההוראה את סעיף 7 לחוק מע"מ הקובע כי מחירה של עסקה הוא התמורה שהוסכם עליה ובמקרים בהם הצדדים לעסקה הסכימו על המחיר אולם לא צוין כי המחיר כולל את מרכיב המע"מ, יש להתייחס למחיר העסקה ככולל מע"מ.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post השפעת העלאת שיעור המע"מ על עסקאות מקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

לעניין מועד החבות במס ערך מוסף בעסקת קומבינציה, קבע בית המשפט העליון בע"א 108/82 ניכן חברה לבניין והשקעות נ' המנהל לעניין חוק מס ערך מוסף, כי יום מסירת הקרקע לקבלן הוא המועד בו התגבש חיובה לשלם את המס, אלא אם קדמו למועד זה אחד המועדים המפורטים בסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מע"מ (וראו הרחבה במאמר מיום 15/03/2018).

כנהוג ומקובל בפרויקטים מסוג זה, היזם נושא בשכר טרחת עו"ד הדיירים ובהוצאות שונות עבורם כגון פינוי והובלה ומפקח בנייה ועולה השאלה, האם רשאי היזם להשתמש בחשבונית המס שמוציא נותן השירות עבור הדיירים לצורך ניכוי מס תשומות?

עמדת שלטונות מס ערך מוסף הינה, שאין רלוונטיות בחוק מע"מ למי הגורם המממן את השירות שכן חשבונית מס צריכה לצאת למקבל השירות ולאור העובדה שהדיירים עצמם הם מקבלי השירות, הרי שהיזם איננו רשאי להשתמש בה לצורך ניכוי מס תשומות.

סוגיית מועד חבות המס בפרויקט, אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי (לפני תיקון 47 לחוק מע"מ) וכן ניכוי מס התשומות ע"י היזם כאמור לעיל, עמדו לבחינה בפס"ד שניתן בשבוע שעבר בע"מ 53560-11-21 נווה גד-בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – ת"א מרכז, אשר עסק בפרויקט פינוי בינוי עליו חתמו בשנת 2010 חברת נווה גד-בניין ופתוח בע"מ (להלן: "החברה")
ו- 89 דיירים בעלי זכויות במקרקעין במספר בניינים בפתח תקוה, כאשר החברה הייתה ערבה לתשלום שכ"ט עו"ד שנחתם מול הדיירים ונשאה בו בפועל.

לגבי 2 הסוגיות הראשונות, קיבל בית המשפט את עמדת מנהל מס ערך מוסף וקבע, כי מועד חבות המס בפרויקט תיקבע בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בעניין ניכן ואופן חישוב התשומות המותרות בניכוי (לפני תיקון 47 לחוק מע"מ) יבוצע לפי מבחן יחס שטחים.

לגבי סוגיית ניכוי מס תשומות בגין תשלום שכר טרחת עו"ד הדיירים, קיבל בית המשפט את עמדת החברה  וקבע כי בחינת 4 המבחנים שנקבעו בבית המשפט העליון בע"א 41/96 קסוטו סוכנויות ביטוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף: מבחן המשלם בעד השירות, מבחן הצדדים לחוזה השירות, מבחן הנהנה מן השירות ומבחן הנסיבות, מביאים למסקנה כי מבחינה מהותית, מדובר בתשומה שיצאה תחת ידה של החברה לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט.

בית המשפט קבע, כי לאור סעיף 31א לחוק מע"מ וגזירה שווה שיש לעשות מול פרויקטים של תמ"א 38 , לגביהם הוציאה רשות המיסים את הוראת ביצוע 10/2009 – אין כל סיבה להחריג את התשלום עבור ייצוג הדיירים מיתר התשלומים בגין שירותי הבניה המותרים בניכוי, כאשר החברה היא הצד המתאים ביותר לשיוך התשומה וכך מוגשמת בצורה הטובה ביותר המהות הכלכלית שעומדת בבסיס האפשרות לנכות תשומות.

בית המשפט הוסיף, כי אין במסקנה זו כדי לקבוע באופן גורף כי כל ערב שנושא בתשלום בפועל הוא מקבל השירות וכל מקרה ייקבע לפי נסיבותיו, אולם במקרה דנן החברה הייתה הרוח החיה וחלק אינטגרלי מייזום הפרויקט ומהוצאתו לפועל, לרבות בחתימתה כערבה על הסכם שכר הטרחה והיא נהנית מתשלום שכר הטרחה.

ניתן לראות אם כן, כי פסק דין זה, נותן גושפנקא משפטית לקבוע בחוזי התחדשות עירונית כי החשבונית בגין השירותים הניתנים לדיירים ומשולמים ע"י היזם, תצא ע"ש היזם לצורך ניכוי מע"מ תשומות, וזאת בניגוד לעמדת שלטונות מע"מ עד כה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תשומות שהוציא יזם עבור הדיירים בפרויקט פינוי בינוי מותרות לו בניכוי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

1. טיב (סוג) הנכס – האם מדובר בנכס ספקולטיבי או נכס שנהוג להשקיע בו לטווח ארוך בהקשר של מבצע העסקה?
2. פרק הזמן – בודק כמה זמן עבר מרגע הקניה (או מרגע ההשבחה) עד רגע המכירה. ככל שהזמן קצר יותר כך תגדל הנטייה לעסקה פירותית.
3. תדירות העסקאות או הפעולות – לפי מבחן זה, מספר רב של פעולות דומות באותו סוג של נכס עשוי להוכיח את טיבה המסחרי או הפירותי של העסקה, כאשר קנה המידה לבחינת התדירות המעידה על פעילות "עסקית" יהיה שונה בכל אחד מהמקרים, כתלות בסוג הנכס המדובר.
4. מבחן הידע והבקיאות – ככל שהידע של מבצעי העסקה או שלוחיו גדול יותר בעסקה, כך הסממן המסחרי גדול יותר.
5. מבחן השיפורים בנכס – אם רוכש הנכס מבצע בו שיפורים/השבחות טרם המכירה, הרי שמדובר בסממן מסחרי.
6. מבחן המימון – מדובר במבחן עזר בלבד ולפיו, אם נלקח הון זר (הלוואה) לטווח קצר, הרי שתגדל הנטייה לראות בכך עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
7. מבחן ההתארגנות – מבחן זה בודק אם הייתה התארגנות מיוחדת לצורך ביצוע העסקה. אם כן תגדל הנטייה לראות בכך עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ואם הוקם מנגנון יתכן שישנו עסק. (יצוין כי מבחן זה איבד מחשיבותו בשנים האחרונות לאור ההתקדמות הטכנולוגית המאפשרת פעילות עסקית גם ללא קיומו של מנגנון עסקי)
8. מבחן ייעוד התמורה – אופן השימוש וייעוד כספי התמורה עשוי להעיד, כמבחן עזר, על אופי העסקה.
9. מבחן הסיכון – בעסקה בעלת מאפייני סיכון מובהקים קיימת חזקה כי היא נושאת אופי עסקי.
10. מבחן הנסיבות (על/גג) –המבחן בודק האם, על אף כל המבחנים הקודמים, נוצרו נסיבות מיוחדות/אילוצים אשר הכריחו את עושה העסקה למכור/לממש את הנכס, שאז יקשה לטעון שמדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

בשבוע שעבר ניתן בבית המשפט העליון פס"ד בע"א 1533/20 עמיאל לוי נ' אגף המכס והמע"מ פ"ת ובו נדון ערעורו של עמיאל לוי (להלן: "עמיאל") על פסיקת בית המשפט המחוזי בע"מ 24147-02-17 לפיה 5 עסקאות המכר שביצע עמיאל ב-2 מנכסי מקרקעין שברשותו מהוות "עסקה" לצורכי חוק מס ערך מוסף ומשכך עליו לשלם בגינן מע"מ בסכום של
כ-900,000 ₪.

במהלך 25 השנים שבין שנת 1998 לשנת 2013, ביצע עמיאל 13 עסקאות רכש מקרקעין, 16 עסקאות מכירה, 2 עסקאות קומבינציה ו-2 מתנות שקיבל מאביו, כאשר לטענת עמיאל כל אחת מהעסקאות שבמחלוקת איננה מהווה עסקה כהגדרתה בחוק מע"מ וכי יישום של כלל מבחני העזר המפורטים לעיל מעיד על אופיין הפרטי של פעולותיו בשוק הנדל"ן.

בית המשפט העליון דחה בדעת רוב את ערעורו של עמיאל, תוך שהוא קובע כי מבחן תדירות העסקאות מקבל משנה חשיבות כאשר עסקינן בנכס מסוג מקרקעין, שכן ההנחה היא שאנשים פרטיים אינם עוסקים באופן תדיר בנכסי מקרקעין ולכן תדירות העסקאות בנכסים מסוג זה מהווה אינדיקציה "חזקה" לאופיין הפירותי-עסקי.

במקרה דנן קבע בית המשפט, כי מבחן תדירות העסקאות מטה את הכף בבירור אל עבר סיווג העסקאות שביצע עמיאל כעסקיות-פירותיות וכאשר בוחנים את מבחן הגג, יש לקבל את דבריו של בית המשפט המחוזי לפיהן מדובר באדם שבמשך 25 שנים רוכש, מחזיק ומוכר נכסי נדל"ן ובכלל זה במסגרת עסקאות קומבינציה, קרקעות חקלאיות שמצופה כי יחול שינוי בייעודן ומניות באיגוד מקרקעין וזאת בהיקף כספי לא מבוטל ותוך שיתוף פעולה עם אחרים, לרבות עו"ד המתמחה במקרקעין ולכן יש לסווג את פעילותו של עמיאל כפעילות עסקית-פירותית.

בית המשפט הוסיף בהערת אגב, כי אמנם השומה מתייחסת לשנות המס 2010-2013 אך אין מניעה "להציץ מעבר לפרגוד" וללמוד על אופי העסקאות הנדונות גם לנוכח השנים שקדמו לתקופת השומה, על מנת לגלות כי עמיאל ביצע למעלה מ-30 עסקאות במקרקעין מסוגים שונים במהלך השנים.

כאמור לעיל, לאור מבחן התדירות דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי עסקאות המכר שביצע עמיאל מהוות עסקה לצורכי חוק מס ערך מוסף החייבת בתשלום מע"מ.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post חשיבותו של מבחן תדירות העסקאות לצורך סיווג עסקת מקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

"עמדה החייבת בדיווח" מוגדרת בסעיף 67ד(א) לחוק מע"מ כדלקמן:

"עמדה חייבת בדיווח" – עמדה שמתקיימים בה כל אלה:

(1)   היא עומדת בניגוד לעמדה שפרסמה רשות המסים עד תום שנת המס החולפת;

(2)   יתרון המס הנובע ממנה עולה על 2 מיליון שקלים חדשים בשנה או על 5 מיליון שקלים חדשים במהלך ארבע שנים לכל היותר.

יצוין כי בסעיף 131ה לפקודת מס הכנסה, קיים סעיף דומה כאשר הסכומים לעניין יתרון המס שונים ( 5 מיליון ₪ בשנת המס ו-10מיליון ₪ במהלך 4 שנות המס).
(וראו הרחבה במאמר מיום 10/12/15)

"יתרון המס" הנובע לאדם מנקיטת עמדה חייבת בדיווח, מוגדר בסעיף 67ג לחוק מע"מ כדלקמן:

"יתרון מס" – לרבות כל אחד מאלה:

(1)   הנחה או הקלה מהמס, דחיית אירוע המס, הפחתה של סכום המס או הימנעות ממס;

(2)   החזר של מס;

(3)   דחייה של מועד תשלום המס;

השבוע פרסמה רשות המיסים רשימה של עמדות החייבות בדיווח לשנת 2022, כאשר לעניין חוק מע"מ נוספה עמדה מספר 14/2022 – החבות במע"מ בשל מכירת דירת מגורים מכוח סעיף 5(ב) לחוק מע"מ (להלן: "העמדה").

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ קובע, כי מחיר העסקה בשל מכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין, שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, יהיה ההפרש בין מחיר הדירה בעת המכירה לבין מחירה בעת הרכישה

בע"א 9838/17, גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ קבע בית המשפט העליון כי "המחוקק הישראלי ראה הצדקה לתחום את הקלת המס שניתנה בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ לנסיבות בהן עוסק מוכר את אותה דירת המגורים שרכש מאדם פרטי, ולא להחילה כשהעוסק רוכש בניין ישן, הורס אותו, ובונה במקומו בניין חדש. בענייננו, המערערת רכשה אומנם דירות מגורים מגורמים פרטיים, ואולם היא לא מכרה את אותן דירות הלאה, אלא הרסה את הבניין, בנתה בניין חדש במקומו ומכרה את דירותיו של הבניין החדש…"

בהתאמה לפסיקת בית המשפט העליון, קבעה רשות המיסים במסגרת העמדה שפורסמה השבוע כדלקמן :

בנסיבות בהן נרכשת דירת מגורים כאמור לעיל בידי עוסק במקרקעין (להלן: "העוסק") ומתקיימת אחת החלופות שלהלן, לא יחולו הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ מאחר, ולמעשה, מהות העסקה היא מכירת מקרקעין או דירת מגורים חדשה, לפי העניין.
לפיכך, בהתקיים אחת החלופות האמורות המס יחול על מלוא מחיר המכירה ולא רק על ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה:

1. הריסה של הדירה הנרכשת ולאחר מכן מכירת המקרקעין על ידי העוסק.
2. הריסה של הדירה הנרכשת, בניית דירה חדשה תחתיה ומכירתה על ידי העוסק.
3. מכירת הדירה הנרכשת בידי העוסק בנסיבות בהן חלה על הדירה תכנית בתוקף להריסה, הוגשה בקשה להריסה או ניתנו לגביה היתר הריסה או צו הריסה.

כאמור לעיל, מדובר בעמדה החייבת בדיווח של רשות המיסים לעניין סעיף 5(ב) לחוק מע"מ וכאשר אדם פועל בניגוד לעמדה זו והדבר מעניק לו יתרון מס – הוא חייב לדווח על כך באופן מקוון (למעט אלו שפטורים מכך) בהתאם להוראות סעיף 67ד לחוק מע"מ.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post עמדה החייבת בדיווח לעניין מכירת דירת מגורים מכח סעיף 5(ב) לחוק מע"מ appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף (להלן: "חוק מע"מ") קובע כי "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר התייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת."

עולה השאלה, כיצד יש להתייחס למס ערך מוסף בעסקת מקרקעין, דהיינו, באילו מקרים יש להוסיף את סכום המע"מ בעסקה ובאילו מקרים אין צורך לעשות כן?

הוראות הפרשנות של רשות המיסים וכן עמדת המלומדים מחלקות את התשובה ל-4 מקרים:

1. כאשר מדובר במכירה בין 2 צדדים שאינם מוגדרים "עוסק" בחוק מע"מ – אין צורך להוסיף את המע"מ על שווי הזכות הנמכרת, שכן מחיר הרכישה של הנכס שנרכש בעבר, כלל את המע"מ וכעת אין המוכר חייב לגבות מע"מ ולהעביר לשלטונות.
2. כאשר מדובר במכירה בין אדם פרטי ל"עוסק" – נטל המע"מ עובר ל"עוסק" והוא מחויב ע"פ חוק מע"מ להוסיפו לשווי המכירה, אך הוא מנוכה מיידית כמס תשומות באמצעות חשבונית עצמית כחלק מעסקת אקראי.
   במקרה שכזה התמורה שקיבל המוכר איננה כוללת מע"מ ולעניין הרוכש, קובעות הוראות הפרשנות של רשות המיסים כי רוכש זכות במקרקעין, המוכיח כי הינו "עוסק" הזכאי לקבל החזר מע"מ, ייקבע לגביו שווי הרכישה, על פי דרישתו ללא מע"מ, לצורך מס רכישה.
3. כאשר אדם פרטי (צרכן סופי) רוכש מקרקעין מ"עוסק" – הרוכש יחויב במע"מ מבלי שיש לו האפשרות לקזז מע"מ תשומות ולכן שווי המכירה יכלול את המע"מ, כאשר לגבי המוכר הטוען שהוא "עוסק", ויציג תעודת "עוסק", ינוכה בחישוב מס השבח סכום מס ערך מוסף כהוצאה, כאילו היה זה ניכוי על פי סעיף 39.
4. כאשר "עוסק" מוכר ל"עוסק" אחר – עמדת הרשות והפסיקה הינה כי אין להוסיף מע"מ כחלק משווי המכירה שכן ממילא העוסק שקנה יוכל לנכות את המע"מ.

בעת פירוק מרצון של איגוד המחזיק במקרקעין, במסגרתו מועברים המקרקעין ללא תמורה לבעל המניות באיגוד, קובע סעיף 30(א)(15) לחוק מע"מ מס בשיעור אפס לאיגוד בגין העברת המקרקעין לבעל המניות ובלבד שבעל המניות מוגדר "עוסק" (כאשר המכירה בעתיד תחויב ע"י בעל המניות במע"מ בכל מקרה).

במקרה שבעל המניות איננו "עוסק", הרי שאין תחולה לסעיף 30(א)(15) לחוק מע"מ ויש לשלם מס ערך מוסף מלא על העסקה, כאשר בהחלטת מיסוי מס ערך מוסף 2978/14, אישרה רשות המיסים להשתמש בחשבונית המס שיוציא האיגוד לבעל המניות כ"מסמך אחר" כמשמעותו בסעיף 38 לחוק מע"מ, לצורך העברתו לרוכש המקרקעין לשם ניכוי מס התשומות ובלבד שירכוש את המקרקעין מאת בעל המניות, תוך 3 חודשים ממועד העברת המקרקעין לבעל המניות ויעמוד מספר בתנאים נוספים.

עולה השאלה, האם בעל המניות שאיננו "עוסק", שבמכירת המקרקעין קיבל מאת הרוכש בנוסף לתמורה המוסכמת, גם תשלום מע"מ כנגד החשבונית שקיבל מהאיגוד, נדרש לכלול בשווי המכירה את סכום המע"מ?

ניתן לראות כי מקרה זה איננו נכנס לאף אחד מ-4 האפשרויות המצוינות לעיל, שכן מדובר במוכר "פרטי" שקיבל מאת "עוסק" בנוסף לתמורה בגין המקרקעין, גם תשלום מע"מ.

אני בדעה שבמקרה המתואר לעיל, אין להוסיף את סכום המע"מ שמתקבל מהרוכש לשווי מכירת המקרקעין מ-2 סיבות עיקריות:

1. בעל המניות (המוכר) משמש כצינור בלבד לצורך העברת המע"מ מאת הרוכש לאיגוד.
2. ניתן לומר כי תשלום המע"מ מאת הרוכש לבעל המניות מבוצע בתמורה להעברת החשבונית שהתקבלה מאת האיגוד לרוכש לצורך שימוש בה כ"מסמך אחר" לשם ניכוי מס התשומות ולא בתמורה למקרקעין הנמכרים מאת בעל המניות לרוכש ומשכך המע"מ המתקבל איננו קשור לעסקת מכירת המקרקעין וממילא אין צורך להוסיפו לשווי המכירה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post התייחסות למס ערך מוסף בקביעת שווי המכירה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

"עסקת אקראי" –

(1) מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי;

(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי;

(3) מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

ע"פ סעיף 21 לחוק מע"מ, במכירה לקבוצת רכישה כעסקת אקראי החבות במע"מ נותרת על כתפי המוכר אפילו אם מדובר באדם פרטי.

מהאמור לעיל עולה, כי ככל שמכירת מקרקעין תוגדר כמכירה לקבוצת רכישה, הרי שתקום חובת תשלום מע"מ על המוכרים בהתאם להגדרת "עסקת אקראי" כאמור.

כידוע, תנאי עיקרי להגדרת קבוצת רוכשים כ"קבוצת רכישה" בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הינו קיומו של "גורם מארגן", המוגדר בחוק כדלקמן:

"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור" (וראו הרחבה במאמר מיום 28/12/2017).

לפני שבועיים, ניתן פס"ד בע"מ 39498-06-20 יעקבי ואח' נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב 1, אשר עסק בערעור על דרישת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") לתשלום מע"מ בגין עסקת מכירת זכויות במקרקעין שביצעו מישל יעקבי ואח' (להלן: "יעקבי") לקבוצת רוכשים, אשר לטענת המנהל מהווים קבוצת רכישה, כאשר אחת הטענות העיקריות של יעקבי הייתה כי לא היה לקבוצה גורם מארגן בתמורה.

יצוין, כי שיווק המקרקעין לקבוצת הרוכשים התבצע באמצעות חברת רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "רום כנרת").

עיקר המחלוקת הייתה בשאלה, אלו פעולות נדרשות מגורם מסוים על מנת שהוא ייחשב כ"גורם מארגן"? כאשר לטענת יעקבי, נדרש ארגון בפועל עד לסיום הבנייה ומסירת הנכס המוגמר ואילו לטענת המנהל, די בארגון המסגרת הכללית של הקבוצה כדי להיחשב "גורם מארגן".

בית המשפט קיבל את עמדת המנהל, כי די בארגון המסגרת הכללית של הקבוצה כדי להיחשב "גורם מארגן" וזאת מהנימוקים הבאים:

בית המשפט הסביר כי כבר מלשון החוק עולה, כי הגורם המארגן צריך לארגן את קבוצת הרוכשים, ולא את הרכישה והבנייה עצמה. לא בכדי מופיעות המילים "לרבות הכנת המסגרת החוזית", דהיינו די בהכנה של המסגרת החוזית לארגון הקבוצה ודרכי פעולתה, ואין צורך כי הגורם המארגן הוא שיוציא את הדברים אל הפועל.

מבחינה תכליתית הסביר בית המשפט, כי אם היה מדובר דווקא בארגון בפועל עד לקבלת הדירה, הרי שהיה מדובר ביזם או בקבלן, ולא בקבוצת רכישה, כאשר התיקונים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מע"מ נועדו ללכוד ברשת דווקא את המיזמים העסקיים שאינם קבלניים נטו.

בהשאלה מדברי בית המשפט בעניין תפוח פז (ע"א 4378/11 מנהל מסמ"ק רחובות נ' תפוח פז פיתוח נדל"ן) הוסיף בית המשפט, כי אין צורך שגורם מארגן יהיה מעורב בציור התמונה עד סופה ובבחירת הצבעים, שהרי אז מדובר למעשה ביזם או בקבלן, אלא די בכך שיכין וישרטט את מסגרת הציור הכוללת, כאשר בעלי תפקידים אחרים הם שימלאו את הצבעים בתוך השרטוט שהכין. זוהי מהותו של הגורם המארגן, בשונה מקבלן, וזוהי מהותה של קבוצת רכישה.

גם הגדרת "גורם מארגן" בתקנה 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) חלה "בין אם הוא פועל לארגון הקבוצה רק לצורך רכישת הזכות במקרקעין ובין אם הוא פועל לארגונה גם לצורך רכישת שירותי בניה על המקרקעין".

לאחר בחינת עובדות המקרה קבע בית המשפט, כי אין ספק שרום כנרת היא שערכה וסידרה את הסכמי המכר ואת הסכם השיתוף והיא שאיגדה את קבוצת הרוכשים באמצעות החתמתם על הסכם השיתוף וכי די בכך על מנת שתחשב כגורם מארגן.

כמו כן לעניין התמורה קבע בית המשפט, כי אין מחלוקת שרום כנרת קיבלה סכומים עבור ה"שיווק", וזוהי התמורה עבור הארגון.

לסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי מדובר בקבוצה רחבה של אנשים זרים זה לזה, שהקשר היחיד ביניהם הוא רום כנרת והשאיפה לקבל דירה, כאשר רום כנרת נחשבת כגורם המארגן ומשכך צדק המנהל בדרישתו מיעקבי לתשלום מע"מ בגין המכירה לקבוצת הרכישה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post אילו פעולות מספיקות כדי להיחשב גורם מארגן בקבוצת רכישה? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).