"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

חוק מיסוי מקרקעין אינו מגדיר מי הוא "יחיד", עם זאת, הפסיקה בדיני המס בע"א 527/69 הטכניון מכון טכנולוגי לישראל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מבחינה בין המונח "יחיד" למונח "אדם" או "נישום", כאשר לפי חוק הפרשנות, המונח "אדם" כולל גם תאגידים וגופים משפטיים אחרים, לעומת זאת ביחס ל"יחיד" נקבע כי משמעו רק אדם בשר ודם.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 1701-07-24 חנה יעקובי (המנוחה) ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ובו נדונה הסוגייה הבאה:
האם במועד מכירת 2 דירות בחיפה, לגביהן הורתה בצוואתה גב' יעקובי ז"ל (להלן: "המנוחה") שישמשו לנופש ומנוחה לטובת נשים מרובות ילדים, למשך שבוע אחד בלבד לכל אחת – מתקיים התנאי לפיו הדירות היו בבעלותו או בחכירתו של "יחיד", הנדרש לצורך חישוב מס שבח לינארי מוטב?

מנהל עיזבון המנוחה טען, כי בהתאם לפסיקה,  כאשר זהותם של יורשים או נהנים אינה מסוימת במועד נתון, אין בכך בהכרח כדי לשלול את מעמדם, מקום שבו מדובר ביחידים וזהותם ניתנת לבירור בהמשך ולכן יש לחשב את מס השבח בהתאם לחישוב לו זכאי "יחיד".

לעומתו טען מנהל מסמ"ק, כי הוראת הצוואה יצרה, לכל היותר, מטרה ייעודית או הקדש לטובת ציבור בלתי מסוים של נשים מרובות ילדים, אשר אמורות ליהנות מנופש למשך שבוע בלבד, אולם אין בכך כדי להפוך את אותן נשים לבעלות זכויות בדירות.

בית המשפט ניתח את צוואת המנוחה וכן את החלטת בית המשפט לענייני משפחה ולפיה אין חובה שהנופש יבוצע בדירות עצמן וניתן לפעול למכירת הדירות בחיפה ולהשתמש בתמורתן למימון נופשים ליולדות וקבע,  כי אותן נשים, שאמורות היו ליהנות מנופש של שבוע ימים במי מהדירות – לא קיבלו זכות כלשהי במי מהדירות ולא היו אמורות לקבל זכות בעלות או זכות חכירה בדירות.

המנוחה לא הורישה לאותן נשים את הדירות, ולא ביקשה להעניק להן זכויות קנייניות כלשהן בדירות מלבד אפשרות לעשות שימוש לצרכי נופש למשך שבוע במי מהדירות, לטובת נשים אקראיות, בלתי מזוהות, שהקריטריון היחיד הרלבנטי להן לצורך הצוואה היה היותן מרובות ילדים. הא ותו לא.

אי לכך הסביר בית המשפט, כי הטיעון שהעלה מנהל העיזבון, לפיו אותן נשים מרובות ילדים בלתי ידועות, שאמורות היו לנוח שבוע במי מהדירות, נחשבות כ"יחיד" לצורך עמידה בתנאי השלישי של הגדרת "דירת מגורים" – אינו יכול לעמוד, וכי אין לראות בהוראה האמורה בצוואת המנוחה כהוראה להעברת הזכויות הקנייניות בדירות לנשים מסוימות, כטענת מנהל העיזבון, אלא יש לראות בהוראה הרלבנטית לענייננו בצוואת המנוחה כיוצרת "הקדש", ועל בסיס מסד הנתונים העובדתי והמשפטי –  לא ניתן לראות בהקדש כ"יחיד" לצורך הגדרת "דירת מגורים".

 בית המשפט דחה את הערר וקבע, כי לא ההקדש שיצרה המנוחה, ולא אותן נשים שאמורות היו ליהנות מנכסי ההקדש – ושאינן בעלות זכויות קנייניות – של בעלות או חכירה בדירות – יכולים להיחשב כ"יחידים" ולפיכך גם אינם יכולים להיחשב כמי שמכרו את הדירות ועל כן בנסיבות ענייננו לא מתקיים התנאי לחישוב הליניארי המוטב, לפיו על הדירה להיות בבעלותו או בחכירתו של "יחיד".

נימוק נוסף לדחיית הערר היה תכלית הפטור המבוקש, שזו בעיקרה תכלית סוציאלית, הנוגעת לשימוש הנעשה בדירה על ידי התא המשפחתי.

בית המשפט הסביר, כי ההצדקה העקרונית למתן הפטור נעוצה בכך שדירת מגורים נועדה לשרת שימוש אישי ופרטי, של תא משפחתי, הזקוק לדירה לצורך מגוריו הקבועים, והפטור אינו מיועד לשימוש ארעי ומוגבל, כאשר אילו הוראות הצוואה כלשונן היו מיושמות – היה מדובר בשימוש ארעי לתקופה של שבוע, כאשר זהות הנשים מתחלפת בכל פעם, והדבר ודאי שאינו עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור.

אין ספק, שתוצאת פסק הדין יוצרת אי נוחות מסוימת, שכן ברור שאילו המנוחה הייתה מוכרת בעצמה את דירותיה ומקדישה את התמורה למטרות שיועדו, מכירת הדירות הייתה נחשבת "בבעלותו או בחכירתו של יחיד" וכעת רק בגלל שיצרה "הקדש" דה-פקטו, בדיוק לאותן מטרות,  לא ניתן לראות בהקדש כ"יחיד"...

בשולי הדברים אציין, כי פסק הדין עסק, למעלה מן הצורך, גם בשאלה האם מתקיים לגבי הדירות התנאי, בדבר היות דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה –  והשיב על כך בשלילה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post לא ניתן לראות ב"הקדש" כ"יחיד" לצורך הגדרת דירת מגורים appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;

ניתן לראות, כי הכלל בקביעת שוויה של זכות הוא בהתאם לשווי השוק, אולם אם  עומדים הצדדים לעסקה בחריג האמור בסעיף (1) להגדרת שווי – יקבע השווי ע"פ התמורה החוזית, כאשר בו"ע 2272-08-20 אזורים בנין (1965) בע"מ ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א קבע בית המשפט כי "מקום שבו שוכנע המנהל כי מתמלאים תנאיו המצטברים של החריג הקבוע בס"ק (1) להגדרת "שווי", אין הוא רשאי לקבוע את שווי המכירה על בסיס שווי השוק של הזכות הנמכרת".

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 24811-08-24 מושב עובדים בית הגדי נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, ובו עלתה בין היתר הסוגיה: מה שווי הרכישה במכירת קרקע, ע"י אגודה חקלאית שיתופית חקלאית (להלן: "האגודה") , לגבי קרקע שהוקצתה לה ע"י רשות מקרקעי ישראל בשנת 1949 ללא תמורה?

יצוין, כי הסוגיה עלתה עקב שינוי ייעוד הקרקע וחתימה מול רמ"י על "הסכם השבה ופיצוי", המהווה מכירה החייבת במס לפי החוק (וראו הרחבה במאמר מיום 24/12/2020).

האגודה טענה בין היתר, כי ברירת המחדל הינה לקבוע את שווי העסקה לפי שווי השוק, כאשר על מנת לחרוג מהכלל ולקבוע את השווי ע"פ התמורה החוזית יש לעמוד ב-3 תנאים: "הסכם בכתב", "תום לב" ו"העדר יחסים מיוחדים" ולאור העובדה שלא נמצא חוזה בכתב בין רשות מקרקעי ישראל לבין האגודה, הרי שיש לחזור לכלל ולקבוע את שווי הרכישה לשווי השוק, שהוא לטענתה 106 ₪ (1 ₪ לכל דונם).

בית המשפט קבע, כי אמנם בענייננו לא עלה בידי הצדדים לאתר את ההסכם המקורי שבגדרו הוענקו לאגודה הזכויות במקרקעין שהשיבה לרמ"י על פי הסכם ההשבה, מן הסתם בשל השנים הרבות שחלפו ממועד הקצאת הזכויות בשנות ה-40, ואולם סביר להניח שהקצאת קרקעות המדינה נעשתה על פי חוזים בכתב, כאשר אף שלא צוין בחוזים שאותרו מה הייתה התמורה ששולמה בעד הזכויות שהוקנו לאגודה, אין בין הצדדים מחלוקת על כך שהיא קיבלה את הזכויות במקרקעין בשנת 1949, ללא תמורה, ומאז החזיקה בהם.

בית המשפט הסביר, שתכליתו של התנאי להחלת "חלופת התמורה החוזית", הדורש קיומו של הסכם בכתב, היא ראייתית בעיקרה, ובהתקשרויות בין בעל זכויות לבין רמ"י לא קיים החשש לדיווח כוזב בדבר התמורה המוסכמת בין הצדדים.

תכליתה של הגדרת "שווי של זכות פלונית" היא לחייב במס את מלוא הרווח הכלכלי שהיה למוכר, בהתאם למהות הכלכלית של העסקה, ולא בהתאם לעקרונות תאורטיים בדבר הפרשנות שיש להקנות למונח "שווי הרכישה", וככל שאין מחלוקת על כך שלא שולמה לרמ"י תמורה בעד הזכויות במקרקעין, אין מקום לקביעת שווי רכישה השוחק באופן מלאכותי את השבח, באופן שמעניק הטבה שלא נקבעה במפורש על ידי המחוקק והפוגע בעיקרון השוויון.

לאור זאת דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי הרווח האמיתי הכלכלי שנוצר לאגודה, הוא הפער שבין 0 לבין הפיצוי שאותו קיבלה מרמ"י בעד השבת הזכות במקרקעין.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post אין רלוונטיות לשווי השוק כאשר התמורה החוזית המוסכמת ששולמה הייתה אפס appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

ואולם, בו"ע 42257-06-16 יחזקאל ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה הוסבר, כי דחיית מועדי התשלום על פי סעיף 91 לחוק חלה רק כאשר מסלול התקיפה של השומות מתחיל בהשגה על שומה על פי סעיף 86 לחוק ואילו הליכי השגה וערר על החלטות אחרות, שאינם מתחילים בשומה על פי סעיף 86, אינם מביאים לדחייה אוטומטית של מועדי תשלום המס על פי שומה שהוצאה (וראו הרחבה במאמר מיום 04/06/2020).

המשמעות היא, שהליכי הגבייה אינם מעוכבים במקרים אלו ולכן מנהל מסמ"ק רשאי לנקוט בהליכי אכיפה וגבייה לפי פקודת המיסים (גבייה) ולהמשיך בהם גם לאחר הגשת הערר.

בעניין הזה, קובע סעיף 95ב לחוק, כי הסמכויות הנתונות לרשם לענייני המרכז לגביית קנסות לפי סעיף 194א לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), יהיו נתונות לו גם לעניין חוב מס לפי החוק, שהחלו הליכים לגבייתו לפי פקודת המיסים (גביה), כאשר סעיף 194א(א) לפקודה מאפשר למנהל לפנות לרשם לענייני המרכז במחוז שבו נמצא מקום מגוריו או מקום עסקו של החייב בבקשה להטיל עליו הגבלה, אחת או יותר, לפי סעיף 7א(ג) לחוק המרכז לגביית קנסות, לשם גביית החוב, בתנאים מסוימים.

בין ההגבלות שקובע סעיף 7א(ג) לחוק המרכז לגביית קנסות, ניתן למצוא (בכפוף לסייגים ותנאים):

• הגבלת החייב מלקבל דרכון ישראלי או תעודת מעבר או מלהאריך את תוקפם.
• עיכוב יציאה מן הארץ של החייב.
• הגבלת החייב כלקוח מוגבל מיוחד בחוק שיקים ללא כיסוי.
• הגבלת החייב מלעשות שימוש בכרטיס חיוב, כהגדרתו בחוק ההוצאה לפועל.
• הגבלת החייב מלייסד תאגיד או מלהיות בעל עניין בתאגיד.

מכל האמור לעיל עולה, כי אדם שהגיש ערר על החלטה אחרת של המנהל שאינה תוצאה של המסלול הרגיל של שומה לפי סעיף 86, ומסרב לשלם את המס השנוי במחלוקת עד לקבלת החלטה בערר, עשוי למצוא עצמו תחת ההגבלות המפורטות לעיל עוד בטרם הסתיים הליך הערר.

לפני כחודשיים, ניתן פסק דין בו"ע 3183-03-26 גאולה במלואה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב אשר קבע כי לוועדת ערר אין סמכות עניינית לדון בהליכי גבייה לגבי חוב מס שאיננו שנוי במחלוקת וכי נראה שיש להגיש את הערר כעתירה לבג"ץ או לחילופין, כתובענה לבית משפט אזרחי לפי שווי העניין, אך לא לוועדת ערר שדנה בחוק מיסוי מקרקעין.

השבוע ניתנה החלטה בבית המשפט המחוזי בירושלים בתא 82803-06-26  זלמן לייב וולדמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ובה נדונו בין היתר, בקשותיו של מר וולדמן להסיר את ההגבלות עיכוב יציאה מן הארץ שהוטלו עליו מחדש וכן להשאיר על כנה את ההחלטה על הפחתת הקנסות המקוריים, שבוטלה לאור אי הסדרת חובותיו.

יוסבר, כי בקשה זו הינה חלק מסאגה ארוכה של התנהלות, אשר התחילה לפני מספר שנים ב-4 ערערים שהוגשו על החלטת המנהל לדחות את בקשתו של מר וולדמן להאריך את המועד להגשת השגה על שומות מס רכישה בגובה של 1.5 מיליון ₪, שהוציא המנהל למר וולדמן, בגין רכישת מניות באיגוד מקרקעין, שלטענתו רכש אותן בנאמנות עבור 4 גופים משפטיים בהקמה, נאמנות שלא הוכרה ע"י המנהל.

יצוין, כי לאור העובדה שההשגות לא הוגשו במועד והמנהל סירב להאריך את המועד להגישן – הרי שהערר על החלטה זו של המנהל, איננה נכנסת בגדרו של סעיף 91 לחוק ואינה עוצרת את הליכי האכיפה והגבייה לגבי חוב המס השנוי במחלוקת ועל כן קבע בית המשפט בעבר, כי המנהל פעל כשורה בהתאם לפקודת המיסים (גבייה) כאשר פנה למרכז לגביית קנסות לשם הטלת מגבלות על מר וולדמן, בין היתר – עיכוב יציאה מן הארץ.

בית המשפט קבע בהחלטתו, כי לאור טענתו של מר וולדמן כי פרע את החוב בהתאם לפריסה שנקבעה לו, הרי שהרשם לענייני גביית קנסות רשאי לדון בטענתו שיש להורות על ביטול המגבלה לרבות על איסור יציאה מן הארץ.

כמו כן קבע בית המשפט בהחלטתו, שטענת מר וולדמן, ולפיה מי שמסר את הודעת מנהל מסמ"ק ירושלים על ביטול ההחלטה על הפחתת הקנסות, הינה פקידת גבייה בלבד ומשכך אין מדובר בהחלטת מנהל, עליה יש להגיש ערר – הינה טענה מתחכמת וכי הדרך להשיג על החלטת המנהל היא באמצעות ערר לפי סעיף 88 לחוק ובמסגרתו ניתן היה להעלות את הטענה בדבר פגם בסמכות.

אי לכך קבע בית המשפט בהחלטתו, כי מר וולדמן מנסה לעקוף את סדרי הדין המיוחדים הקבועים בחוק המרכז לגביית קנסות ובחוק מיסוי מקרקעין וגם בהתחשב בסיכויי התביעה הנמוכים ובמאזן הנוחות שאינו לטובת מר וולדמן – הבקשה נדחתה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post הדרך להשיג על החלטת המנהל בענייני גובה חוב מס היא באמצעות הגשת ערר appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בנוסף, תוקנה לפני 3 שנים "חזקת התא המשפחתי" בעניין מכירה ורכישה של דירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והמחוקק הוציא ילד יתום מאחד או משני הוריו, מהגדרת "מוכר אחד" או "רוכש אחד" וזאת לשם הבטחת עתידו הכלכלי של הילד (וראו הרחבה במאמר מיום 07/09/2023).

לאחרונה, ניתן פסק דין בו"ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח' נ' מנהל מסמ"ק מרכז, אשר דן בבקשת 12 נכדים קטינים (להלן: "הנכדים") , לצמצם עוד את חזקת התא המשפחתי בכל הקשור לרכישת דירה עבור קטינים ולקבוע, כי הם זכאים למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירת מגורים יחידה, אותה קיבלו במתנה מסבם,  וזאת על אף שלהוריהם דירת מגורים נוספת וזאת מהטעמים הבאים:

1. הסבא העניק במתנה לכל אחד מהנכדים 3.5 מיליון ₪ לרכישת דירת מגורים על שמו וכן התחייב לשלם את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, לרבות מס רכישה, כאשר הורי הקטינים, אפוטרופסיהם הטבעיים, חתמו בשמם על הסכמי רכישה ל-12 דירות מגורים.
2. מטרת המתנה שניתנה מאת הסבא הייתה רצונו להבטיח את עתידם של הנכדים.
3. על פי הסכמי המתנה, הדירות יושכרו לאחר סיום הבנייה, ודמי השכירות יופקדו בחשבון ייעודי על שם כל קטין, כאשר הורי הקטינים לא יהיו רשאים לעשות כל שימוש בדמי השכירות או לגור בדירות.
4. הקטינים יהיו רשאים למכור או לשעבד את הדירה רק בהגיעם לגיל 25 שנים, ולעשות שימוש בלתי מוגבל בדמי השכירות רק בהגיעם לגיל 18 שנים.
5. במקרה בו תידרש מכירת הדירה טרם הגיע הקטין לגיל 25, המכירה תעשה באישור בית המשפט.

בהסתמך על ההוראה, דחה מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "המנהל") את בקשת הנכדים וקבע, כי מס הרכישה יחושב לפי דירה שנייה שכן מדובר בדירות בבעלות קטין ומקור הכספים הינו מבני משפחה וקרובים.

בית המשפט קבע כבר בתחילה, כי אין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות אלא משפטיות בלבד וכי אין מחלוקת כי ההסכמים יצרו הפרדה רכושית בין הדירות ופירותיהן, לבין הורי העוררים ולכן יש לדון בתכלית החקיקה כדי להכריע בין הצדדים.

בית המשפט פירט את התכלית החיובית ואת התכלית השלילית של החקיקה והגיע למסקנה, כי בעוד שבכל הנוגע לבני זוג, קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל אשר חייבו, כפי שנקבע בפסיקה, לסטות מלשון החוק ולקבוע את החריג ביחס להפרדה רכושית, הרי שהצדקות אלה אינן קיימות ביחס לקטינים (או שעוצמתן חלשה יותר באופן ניכר) ולכן בכל הנוגע לשינויים ביחס לקטינים בחזקת התא המשפחתי – אלו ראוי שיבוצעו ע"י המחוקק.

הקלת המס ברכישה (כמו גם במכירה של דירה מזכה יחידה) – נועדה לתכלית סוציאלית – להקל ברכישת קורת גג לשימושו של אדם ומשפחתו, כאשר תכלית זו אינה מתקיימת כאשר מדובר בקטין המתגורר באופן טבעי עם הוריו. רכישת דירה לקטין שכזה, היא בראש ובראשונה לצרכי השקעה ואין כל הצדקה במתן הקלת המס בעת רכישת דירת השקעה ובמכירתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אמנם במקרה כאן המימון נעשה על ידי הסב ולא על ידי ההורים, וזהו אכן הבדל, אולם אין בו די, שכן בהינתן כי אין כל חשד לתכנון מס, מקור המימון אינו נקודת הכובד המשמעותית אלא היא נעוצה בכך שרכישת דירות על ידי קטינים, אינה סוג הרכישה שלה כיוון המחוקק את הקלות המס הניתנות לדירות יחידות –  אין הצדקה למתן ההטבות לנכסים שכאלה, יהיה מקור המימון מההורים או מדור הסבים והסבתות.

בנוסף, קיבל בית המשפט את עמדת המנהל ולפיה אם נאפשר פתח זה, יבואו בשעריו מתכנני מס, ויפעלו בדרך שתביא למתן הקלות מס באופן שונה מזה שאליו כיוון המחוקק ויכולת המנהל לבחון את המקרים השונים הנוגעים למימון בתוך התא המשפחתי – מוגבלת, וספק האם ונכון כי לכך יכוון המנהל את משאביו המוגבלים.

לסיכום, דחה בית המשפט את הערר תוך שהוא קובע, כי ספק אם ההוראה (משנת 2011) משקפת קו קוהרנטי ברור בסוגיית דירות קטינים ואפשרות החרגתם מחזקת התא המשפחתי, וטוב יעשה המנהל אם ישוב ויבחן את הדברים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post רכישת דירת השקעה לקטינים אינה מצדיקה את צמצום "חזקת התא המשפחתי" appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בפסק-דין חסון, ע"א 501/03 אלדד חסון נ' מנהל מס שבח חדרה, דן בית המשפט העליון בשאלה האם רכישת קרקע לבניית דירה תיחשב כ"דירה אחרת" לצורך הזכאות לפטור בסעיף 49ה וקבע,  כי התנאי בדבר רכישת "דירה אחרת" כולל גם דירה הנבנית בבנייה עצמית ובלבד שקיימת התחייבות לסיימה ואיננו מצומצם לדירה שבנייתה נסתיימה או לדירה הנרכשת מקבלן על הנייר, כאשר בפסק דין זאבי (ו"ע 5138/05 אתי זאבי נ' מנהל מס שבח), נדונה השאלה, מהו מועד "רכישת הדירה האחרת" כאשר מדובר בבניה עצמית? ושם נקבע כי מועד רכישת הדירה האחרת, כאשר מדובר ברכישת קרקע לבנייה עצמית, הינו מועד תחילת הבניה העצמית.

בעקבות פסקי הדין הללו, הוציאה רשות המיסים את הוראת ביצוע 11/2007 (להלן: "הוראת הביצוע") ובה בחרה רשות המיסים לקבוע את מועד רכישת המגרש כמועד הקובע לעניין רכישת הדירה החלופית בעת בנייה עצמית, אף שבפס"ד חסון התייחס בית המשפט העליון לשתי חלופות לקביעת המועד הקובע: סיום הבנייה העצמית או מועד התחלתה, ואף שבפס"ד זאבי, טענת המנהל למועד רכישת המגרש לא התקבלה, כאשר בהוראת הביצוע נקבעה הנחיה נוספת ולפיה, במועד רכישת הקרקע, הרוכש יצרף לבקשת הפטור לפי סעיף 49ה התחייבות לבניית דירת מגורים וסיומה, לכל המאוחר, בתוך 3 שנים מיום רכישת המגרש.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 45787-04-23 דוד ישעיהו נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע ובו נדון המקרה הבא:

• דוד וסאלי הילה ישעיהו (להלן: "ישעיהו") רכשו בשנת 2016 קרקע לבנייה עצמית, כאשר ברשותם 2 דירות מגורים.
• ביום 03/06/2021 החלו עבודות בניה על המגרש, וביום 24/08/2022 הושלמה בניית הבית והם החלו להתגורר בו.
• ביום 11/05/2022 מכרו את דירת המגורים הראשונה שברשותם וביום 19/05/2022 מכרו את דירת המגורים הנוספת, כאשר שווי מכירת 2 הדירות וכן עלות הבית הפרטי על המגרש, עומדים בכל הגדרות השווי הנדרשות לפטור מלא ממס שבח, הנדרשות בסעיף 49ה לחוק.

בהתאם לאמור בהוראת הביצוע, שלל מנהל מסמ"ק באר שבע (להלן: "המנהל") את הפטור  אשר ביקשו ישעיהו ממס שבח, שכן לטענתו המועד הקובע לרכישת הדירה החלופית, כאשר מדובר בבניה עצמית, היה ביום רכישת המגרש, דהיינו בשנת 2016 ומשכך אין עמידה בתקופה הקובעת הדורשת את רכישת הדירה החלופית "בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה".

בית המשפט, סקר את פס"ד חסון וזאבי ואת הוראת הביצוע וקבע תחילה בצורה חד משמעית כי "אין כל בסיס חוקי לכל הנחיות אלו שניתנו לביצוע. לא קיים בסיס חוקי לדרישת התחייבות להשלמת הבנייה בתוך 3 שנים, לא הוקנתה למנהל סמכות לעקוב אחר ההתקדמות בהליכי הבנייה או לדרוש שיוכח לו כי מדובר בהתקדמות סבירה, בוודאי שלא הוקנתה למנהל סמכות לשלול את הפטור ממס בדיעבד ככל שהליכי הבנייה לא יושלמו בתוך 3 שנים או בכל מועד אחר."

בית המשפט הסביר, כי קביעת המועד הקובע ברכישת דירת מגורים חליפית הנבנית בבנייה עצמית תלויה בנסיבות ועשויה להשתנות ממקרה למקרה, הן בשל המועד שבו ניתנה ההתחייבות לסיים את הבנייה, הן בשל הנסיבות הקשורות במגרש שנרכש ואין להוציא מכלל אפשרות שבנסיבות מסוימות יקבע כי מועד רכישת המגרש הינו המועד הקובע, כגון במקרים בהם; נרכש מגרש עם היתר בנייה, מגרש שהחלו בו עבודות הבנייה, כאשר קיימת התחייבות להשלמת הבנייה מטעם קבלן במועד רכישת המגרש, או ככל שהבנייה מתחילה סמוך לרכישתו.

עם זאת, הסביר בית המשפט כי קביעה גורפת של מועד רכישת המגרש כמועד הקובע, עלולה להחטיא את מטרת הסעיף ולסכל את מתן הפטור, שכן מכירת הדירות "הקטנות" תעשה סמוך לרכישת המגרש, עוד לפני שהחלו הליכי תכנון, הליכי רישוי והליכי בחירת הקבלן. בתקופה הממושכת עד תחילת הבנייה לא יהיה בידי רוכש המגרש לעשות שימוש בכסף, ואין להוציא מכלל אפשרות שכספי התמורה יופנו לשכירות במקום לבניית הדירה החלופית.

בית המשפט סקר את ההסכם בין ישעיהו לבין קבלן השלד וקבע שבהסכם האמור נקבעו מועדים לסיום עבודות בניית השלד, ובהתאם להוראותיו, קיימת התחייבות של הקבלן לסיים את אותן עבודות והדבר מעיד שלא מדובר ברכישת דירה פיקטיבית, כנדרש בפס"ד חסון.

אי לכך פסק בית המשפט, כי יש לראות במקרה זה את מועד ההתקשרות עם הקבלן לביצוע עבודות הבנייה כמועד הקובע לבחינת התקיימות התנאי הקבוע בסעיף 49ה(א)(4) בחוק ומאחר שהדירה הנוספת נמכרה ביום 19.5.2022, טרם שחלפה שנה ממועד הרכישה של הדירה החלופית (הוא מועד ההתקשרות עם הקבלן), מתקיים התנאי האמור וישעיהו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post סעיף 49ה – המועד הקובע לרכישת הדירה החלופית בעת בניה עצמית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

במקרים אלו עולות השאלות הבאות:

1. האם התמורה הנוספת מהווה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין?
2. בהנחה שהתשובה על השאלה הראשונה חיובית – מתי יש לכלול את התמורה הנוספת בשווי המכירה? האם כבר במועד הדיווח המקורי או רק כאשר תאושר הבניה במסגרת תיקון שומה יזום שיבצעו הצדדים לעסקה?

סוגיה זו עמדה לדיון בו"ע 51667-06-23 ש. משעולים עכו בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, אשר פסק דינה ניתן בשבוע שעבר.

חברת משעולים עכו בע"מ (להלן: "המוכרת") מכרה זכויות במקרקעין בעיר עכו לחברת שגראוי ייזום ובניה בע"מ (להלן: "הרוכשת") בתמורה חוזית של 39,000,000 ₪, כאשר ביום חתימת ההסכם זכויות הבנייה המאושרות לגביהן, בהתאם לתב"ע שהייתה בתוקף, היו ל-130 יחידות דיור ותמורה זו שולמה במלואה ע"י הרוכשת (המוכרת והרוכשת יקראו להלן: "החברות").

בנוסף נקבע בהסכם, כי המוכרת תפעל לקידום תב"ע המגדילה את מספר יחידות הדיור הניתנות לבנייה במקרקעין, כאשר הרוכשת התחייבה לשלם למוכרת תמורה נוספת עבור כל יחידת דיור נוספת שתאושר, בסך כ-193,000 ₪.

מנהל מסמ"ק חיפה (להלן: "המנהל") קבע, כי התמורה לפי הסכם המכר איננה מתמצית בתמורה הבסיסית אלא כוללת מנגנון מוסכם לתשלום תמורה נוספת ומאחר והחברות פעלו לקידומה של תב"ע חדשה שנועדה להוסיף 62 יחידות דיור מעבר לזכויות הקיימות – קבע את שווי המכירה לסך של 51,000,000 ₪.

לטענת החברות, שווי המכירה בעסקה הינו השווי המוסכם בסך 39,000,000 ₪, שכן זה הסכום ששולם בפועל לגבי הזכויות שנמכרו באותו מועד ואין לקבוע שווי גבוה יותר בגין זכויות עתידיות שטרם אושרו ושהתגבשותן אינה ודאית ולמסות את הצדדים לעסקה בגין סכום תיאורטי, שטרם התקבל וספק אם יתקבל בפועל.

בנוסף טענו החברות, כי אין מחלוקת שהסכום העתידי, ככל שאכן יתקבל, יהיה חייב במס אולם אין מדובר בתמורה הניתנת למיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין שכן מכירת הזכות איננה מותנית בהגדלת זכויות הבנייה אלא עסקינן ב-2 עסקאות נפרדות.

בית המשפט ניתח את הסכם המכר וקבע בעניין טענת החברות שמדובר ב-2 עסקאות נפרדות, שהתמורה הנוספת אינה בגדר התחייבות חיצונית נפרדת למתן שירותי תכנון, אלא רכיב אינטגרלי ממנגנון התמורה בעסקת מכר מקרקעין. מדובר ברכיב הקשור באופן ישיר לשווי הכלכלי של הזכות שנמכרה ולליבת הזכויות הנוגעות לשווי המכירה והוא משולם למוכרת בשל היותה בעלת הזכויות הנמכרות.

"משכך, מקום בו הצדדים קבעו מראש כי אישור יחידות דיור נוספות על פי תב"ע חדשה יזכה את המוכרת בתשלום נוסף בגין כל יחידה, יש לראות בתשלום זה חלק ממנגנון התמורה בגין הזכות במקרקעין, ובהתאמה – חלק משווי המכירה לצרכי מס רכישה ומס שבח."

ולעניין טענתן העיקרית של החברות ולפיה אין למסות את הצדדים לעסקה בגין סכום תיאורטי, שטרם התקבל וספק אם יתקבל בפועל, דחה בית המשפט טענה זו וקבע, כי אין משמעות לעובדה כי התמורה הנוספת לא שולמה בפועל במועד החתימה על הסכם המכר, שכן שווי המכירה אינו נבחן רק לפי הסכומים ששולמו במועד חתימת ההסכם, או בסמוך לאחריו, אלא לפי שווי הזכות הנמכרת ולפי מכלול התמורות שהתחייב הרוכש לשלם למוכר במסגרת העסקה.

"מקום בו ההתחייבות לתשלום התמורה הנוספת בעבור תגבור זכויות לפי תב"ע חדשה, שהמוכרת התחייבה לקדם ולהשלים, נקבעה בהסכם המכר וחישובה נגזר ישירות מתוספת יחידות דיור במקרקעין, אין באי-התשלום בפועל במועד החתימה כדי לשלול את אופייה כתמורה בעד הזכויות במקרקעין."

בית המשפט ציין, כי אין בטענת אי הוודאות במספר היחידות שיאושרו בפועל כדי לשלול את עצם הכללת התמורה הנוספת בשווי המכירה אך הדגיש, כי ככל שיסתבר כי מספר יחידות הדיור הנוספות שאושרו בפועל שונה מן ההנחה שעל בסיסה נערכה השומה, פתוחה בפני החברות הדרך לפעול במסלול המתאים לפי הדין ולבקש את תיקון השומה וכך גם ביחס לטענת החברות לעניין ההוצאות הכרוכות בתמורה הנוספת.

ניתן לראות אם כן, כי במקרים בהם קיימת בחוזה, הסכמה לתשלום תמורה נוספת התלויה בכל יחידה שתאושר לבניה על המקרקעין, במסגרת תב"ע אותה מקדמים הצדדים, יש לכלול את התמורה הצפויה כבר בשווי המכירה בדיווח הראשוני, כאשר במקרה שמספר היחידות הסופי שונה מהצפוי, יש לפנות למנהל בבקשה לתיקון השומה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post משמעותו של מנגנון "תמורה נוספת" על שווי המכירה הנוכחי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

סעיף 88 לחוק, מאפשר לנישום להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההחלטה ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק, כאשר בהתאם לסעיף 89(ב) לחוק, הוועדה מוסמכת לא רק לאשר את השומה או להפחיתה – אלא גם להגדילה כפי שתראה לנכון, זאת על מנת למנוע תמריץ לנישום לפתוח בהליך ערר.

בו"ע 35301-10-19 רוטנברג ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה קבע בית המשפט, כי אין כל זכות לכלול בהשגה וממילא לא להגיש ערר, על טענות לגבי נושאים שכלל לא הוצאה להם שומה לפי מיטב השפיטה לגביהם ושאינם שנויים במחלוקת (וראו הרחבה במאמר מיום 29/06/23)

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 3183-03-26 גאולה במלואה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ובו נתבקש בית המשפט להורות למנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל"), להקפיא את הליכי הגבייה במהלך תקופת המו"מ שניהלה חברת גאולה במלואה בע"מ (להלן: "החברה") מול המנהל בעניין הסכם שומות מס רכישה.

בית המשפט דן בסוגיה, האם לוועדת ערר סמכות עניינית לדון בהליכי גבייה לגבי חוב מס שאיננו שנוי במחלוקת וקבע שלמעשה מדובר בדיון על סמכות המנהל לפעול לפי פקודת המיסים גביה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין.

אי לכך קבע בית המשפט, שמשעה שמדובר בעניין מנהלי, שאינו מנוי בתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000, ומבלי להכריע מהו ההליך המתאים, נראה שיש להגיש את הערר כעתירה לבג"ץ או לחילופין, כתובענה לבית משפט אזרחי לפי שווי העניין, אך לא לוועדת ערר שדנה בחוק מיסוי מקרקעין.

עוד קבע בית המשפט, כי גם טענות כנגד החלטת המנהל שלא לפתוח את הסכם הפשרה, אינן בסמכות הוועדה, שכן משנחתם הסכם בין החברה ובין המנהל, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין, וטענות כנגדו אמורות להישמע בהליך אזרחי רגיל.

גם טענת החברה ולפיה, החלטת המנהל שלא לעכב את הליכי הגבייה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 91א לחוק (הקובע כי המנהל רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, לדחות את המועד לתשלום המס, כולו או מקצתו, לתקופה שימצא לנכון ועל תקופה זו ישלם החייב במס, הפרשי הצמדה וריבית), היא החלטה שניתן לערור עליה  – נדחתה ע"י בית המשפט, מהנימוק הבא: "עיקרו של אותו סעיף, כפי שמעידה עליו כותרתו, הוא הריבית על דחיית מועד התשלום. אין בסעיף זה כדי להוציא את הליכי הגבייה מפקודת המסים גבייה, ולשוות להם נופך של החלטת מנהל הכפופה להליכי השגה על פי החוק."

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם לוועדת ערר סמכות עניינית לדון בהקפאת הליכי גבייה? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בהלכת חוגי (ע"א 9264/20 מנהל ממיסוי מקרקעין ת"א נ' אפי חוגי) קיבל בית המשפט העליון את העמדה ולפיה מן הראוי לפרש את מבחן ה"סיבה המספקת" באופן מצמצם יחסית וזאת כדי לתת ביטוי לכוונת המחוקק להעדיף את עקרון הוודאות וההסתמכות על השומה בתום מגבלת ארבע השנים.

אי לכך,  לא ניתן לראות באי-ידיעה סובייקטיבית כשלעצמה, מבלי שמתלווה לה דבר מה נוסף המצדיק אותה, משום "סיבה מספקת" וכי לא ניתן להסתפק בנימוק של טעות בתום לב כשלעצמו כדי להאריך את המועד לתיקון השומה. (וראו הרחבה במאמר מיום 31/03/22)

בו"ע 28810-01-20 הביטוח הרפואי לבני הישיבות נ' מנהל מסמ"ק ירושלים, קבע בית המשפט כי ככל שמשך זמן האיחור בהגשת הבקשה להאריך את המועד הינו רב יותר, כך יגבר כובד הטעם הנדרש על מנת להיעתר לבקשה וכי חלוף הזמן מעצים את האינטרס הציבורי בדבר סופיות השומה (וראו הרחבה במאמר מיום 07/10/21).

לפני שבועיים, ניתן פסק דין ב-4 עררים הבאים:

1. ו"ע 33538-09-22 פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
2. ו"ע 43568-05-24 טריסון יזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
3. ו"ע 32919-06-23 אבני דרך ישוב הארץ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
4. ו"ע 60414-09-22 אורון נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

אשר עסקו כולם בבקשת החברות להאריך מועד לתיקון שומה לאור פסק הדין בעניין אשדר אשר עסק ב "מכרז מחיר למשתכן", וקבע כי זכייה במכרזי המחיר למשתכן אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין (וראו הרחבה במאמר מיום 12/02/26).

בין יתר הטענות שהעלו החברות הייתה הטענה ולפיה, בשל קיומו של "הליך תלוי ועומד" באותה סוגיה (עניין אשדר) מדובר בסיבה מספקת  לעניין הארכת המועד, וזאת בהסתמך על פסק דין עליון (ע"א 550/01 עיזבון המנוח מיכאל אטינגר) אשר קבע כי הליך תלוי ועומד בפני בית המשפט יהווה טעם מיוחד לעניין הארכת מועד להגשת הליך אחר באותו עניין.

בית המשפט ניתח את דוקטרינת "הליך תלוי ועומד" בפסיקה, בין היתר בעניין שתית שפורסם לאחרונה (ו"ע 50201-01-23 שתית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה) וקבע כי הליך תלוי ועומד יהווה לכל הפחות סיבה מספקת בנסיבות מסוימות, בהן הוכח כי מתן פסק הדין בהליך התלוי ייתר את הגשת ההליך הערעורי נשוא בקשת הארכה, והכוונה היא כאשר מדובר באותה סוגיה ובאותם צדדים, וכאשר הבקשה להארכה הוגשה בתקופה הקבועה לכך בחוק, שכן בדרך זו הכרעה בעניין אחד תייתר את ההכרעה בעניין אחר.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי במקרים בהם מדובר באותה סוגיה עקרונית אך בצדדים שונים  להליך, אשר לא הגישו את הבקשה להארכת מועד בתקופה הקבועה בחוק, הרציונל של הליך תלוי  ועומד אינו מתקיים. זאת משום שאם נותיר לכל נישום להגיש בקשות להארכת מועד בשל הליך תלוי ועומד של נישום אחר, עיקרון סופיות השומה ייפגע קשות ולא יוכל להתקיים.

במקרה דנן הסביר בית המשפט, כי העררים בעניין אשדר אינם ולא יכולים להוות הליך תלוי ועומד (המהווה סיבה מספקת להארכת המועד) ביחס לחברות, שכן הן אינן  צד להליך הנ"ל והן אינן חלק מההסדרים הדיוניים שנקבעו שם.

לאור זאת, דחה בית המשפט את טענת החברות לסיבה מספקת להארכת מועד לתיקון שומה בעילת "הליך תלוי ועומד" ולבסוף גם דחה את כל  4 העררים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם "הליך תלוי ועומד" מהווה סיבה מספקת להארכת מועד לתיקון שומה? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בשבוע שעבר, ניתנו 2 פסקי דין בוועדות ערר, אשר עסקו בבקשות להכרה בביטול עסקה, אשר נדחו  ע"י בית המשפט.

ו"ע 39712-06-21 ו-39777-07-21, מצלאוי חברה לבניין בע"מ ולורנצי נכסים בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז

במקרה הנדון בפסק הדין,  התקשרה בשנת 2001  חברת לורנצי נכסים בע"מ (להלן: "לורנצי") עם חברת מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי"), אשר לשתיהן היו חלקות גובלות,  בהסכם קומבינציה למכירת 60% מזכויותיה במקרקעין למצלאוי, שבמסגרתו התחייבה מצלאוי לבנות מגדל משרדים ב-2 החלקות (דבר שלא בוצע לבסוף), כאשר החל משנת 2011 הושכרו המקרקעין לצורך הפעלת חניון ובשנת 2016 מכרה מצלאוי לחברה אחרת את זכויותיה במקרקעין וכן נתנה לה אופציה לרכישת זכויותיה וחובותיה מכח הסכם הקומבינציה.

בשנת 2019 נחתם הסכם ביטול עסקה בין לורנצי למצלאוי ותוך יומיים חתמה לורנצי על הסכם עם החברה האחרת, למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, כאשר בקשת ביטול עסקה שהוגשה למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") ע"י מצלאוי ולורנצי בשנת 2020 נדחתה על ידו תוך שהוא מסווג את העסקה כ"מכר חוזר".

בית המשפט דחה את הערר שהגישו לורנצי ומצלאוי וקבע כי אכן מדובר כאן ב"מכר חוזר", שכן העסקה שלחה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע בין היתר, מהנימוקים הבאים:

1. משך הזמן שחלף – 18 שנה ממועד חתימת הסכם הקומבינציה עד הבקשה לביטולו, מהווים תקופה ארוכה מאד בה העסקה הייתה קיימת בפועל, וברור הוא כי ככל שהתקופה ארוכה יותר, הנטייה היא שלא להכיר בביטול העסקה, במיוחד מקום בו הצדדים נהגו בעסקה כשרירה וקיימת, וזאת גם אם בשל נסיבות כאלה או אחרות ביצועה התעכב והתמשך.
2. שינויים ותוספות – במהלך אותה תקופה אף בוצעו שינויים בחלקים המועברים ונחתמו תוספות שונות להסכם הקומבינציה.
3. הערת אזהרה שנרשמה בשנת 2001 – מדובר בזכות שלילית המעידה על קיומה של התחייבות לבצע עסקה במקרקעין ומשכך עצם הרישום במשך שנים רבות של הערת האזהרה מצביע על קיומו של קשר משפטי מהותי ומחייב בין הצדדים, כמו גם כזה שבמסגרתו "מוחלפות" הלוואות שהמקרקעין, מושא עסקת הקומבינציה, משמשים להם כבטוחה.
4. הריסת מבנה – במהלך התקופה שעד לביטול העסקה, מצלאוי קיבלה בפועל את החזקה במקרקעין ואף ביצעה בהם שינויים ונהגה בהם מנהג בעלים, כולל הריסת המבנה והשכרת המקרקעין כחניון, וכן פעלה לשינוי תכנוני שהשביח את המקרקעין.
5. קידום תב"ע – מצלאוי פעלה לשם קידום תב"ע חדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין, הגדילה את זכויות הבניה וממילא השביחה באופן משמעותי את המקרקעין.

ו"ע 18216-08-24 דן ליאם אצ'רקן נ' מנהל מסמ"ק ת"א

במקרה הנדון, חבר בקבוצת רכישה  בפרויקט "יונייטד שרונה" (להלן: "דן") הסתכסך עם הקבוצה וסירב לשאת בתשלומים נוספים ומשכך זכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש, באמצעות ייפוי-הכוח שנתן לקבוצה, בנוסף, הומחו לרוכש החדש מלוא הזכויות והחובות שהיו לדן בפרויקט, בהתאם להסכם השיתוף ומסמכי ההצטרפות הנוספים עליהם חתם.

לטענת דן, הוא נפל קורבן למעשה הונאה, עסקת רכישת הדירה מעולם לא מומשה לאור סיכולה בידי הקבוצה ולכן יש להפעיל את סעיף 18 לחוק החוזים ולהורות על ביטול העסקה ומשכך הגיש דן בשנת 2023 למנהל,  בקשה להכיר בביטול עסקת רכישת הזכויות מרמ"י וביטול חיוביו במס רכישה. יצוין, כי הבקשה הוגשה באופן חד-צדדי מבלי שהובאה התייחסות רמ"י לבקשת הביטול.

המנהל סירב להכיר בביטול העסקה מהסיבות הבאות:

1. דן לא צרף את עמדת המוכרת (רמ"י) לבקשה.
2. טענותיו של דן מופנות כלפי הקבוצה ולא כלפי המוכרת וההסכם אותו הוא דורש לבטל הוא למעשה הסכם השיתוף שנכרת מול הקבוצה ולא הסכם הרכישה שנכרת מול המוכרת.
3. לגופם של דברים דן לא הוכיח שעסקת המכר אכן בוטלה ושנעשתה השבה הדדית של הזכויות במקרקעין ושל התמורה ששולמה בעדן או שיש לו זכות לבטלה.
4. זכויותיו במקרקעין של דן נמכרו הלאה בשמו לרוכש חדש, כך שהעסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן עוד לבטלה.

בית המשפט הביע הבנה עמוקה למצב העגום אליו נקלע דן, אולם נאלץ לדחות את הערר, תוך שהוא מסביר, כי אחד הדברים המאפיינים ביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו, טרם כריתת העסקה, כאשר מחומר הראיות עולה כי דן לא השיב לרמ"י את הזכויות במקרקעין שרכש ממנה ורמ"י לא השיבה לדן את חלקו היחסי בתשלום עבור אותן זכויות, כלומר לא הייתה כל "השבה הדדית" המלמדת על ביטול העסקה.

זאת ועוד, הזכויות נמכרו לרוכש חדש במכירה כדין, ודן אף לא הוכיח כי יש לו עילה לביטול העסקה מול רמ"י.

לסיכום קבע בית המשפט, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכירה הזכויות לצד ג', כאשר אחד החברים בוועד הערר ציין, כי היה מקום לבדוק מחדש את נושא ביטול העסקה שבחוק מיסוי מקרקעין לאור המורכבות של קבוצות הרכישה, אולם במצב המשפטי הנוכחי אין מנוס מלהגיע לתוצאה זו.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post בקשות לביטולי עסקאות שהוכרו לבסוף כ"מכר חוזר" וכמכירה לצד ג' appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

לאור זאת, מאפשרת התקנה בתנאים מסוימים, וביניהם קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים כאמור, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד (וראו הרחבה במאמר מיום 30/01/2025).

לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 43628-12-23 סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אשר עסק בבקשת סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ (להלן: "החברה")  לקבוע כי היא זכאית להקלה במס רכישה הקבועה בתקנה, השמורה למי שקיבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום רכישת המקרקעין, כאשר מנהל מסמ"ק נתניה (להלן: "המנהל")  קבע כי החברה לא עמדה בתנאי זה, שכן היתר הבניה התקבל 4 ימים לאחר שחלפו 24 חודשים ממועד רכישת המקרקעין, ולפיכך דחה את בקשתה לתיקון שומה.

החברה רכשה את המקרקעין ביום 16/04/2021 והיתר הבניה התקבל ביום 20/04/2023.

במסגרת הערר טענה החברה מספר טענות לזכאותה לקבלת ההקלה, וביניהן:

1. כי היה על המנהל להחיל על העוררת את הוראות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בהליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף–2020 (להלן: חוק הארכת מועדים – קורונה), אשר קבע כי תקופות מסוימות (1.3.2020 ועד 30.6.2021) לא יבואו במניין המועדים.
2. ההצדקה להארכת המועד נעוצה בכך שהאיחור נבע בשל עיכובים שנפלו בעבודת ועדת התכנון בעקבות מגפת הקורונה. החברה טענה כי העובדת הספציפית שטיפלה בתיקיה חלתה, וכי באופן כללי – חלו עיכובים משמעותיים בעבודת ועדת התכנון בשל מגפת הקורונה.
3. אין ממש בטענות המנהל כי המועד הקבוע בתקנה הוא תנאי למתן ההקלה, ולכן כביכול אינו מוסמך להאריך מועד זה. מדובר בטענה שאין לקבל. טענה זו הופכת את המנהל למי שמבצע בדיקה טכנית גרידא, ללא הפעלת שיקול דעת, וזאת בניגוד לכללי המשפט המנהלי.

בית המשפט דחה את הערר תוך שהוא מנמק כדלקמן:

1. חוק הארכת המועדים – קורונה, אינו חל על החברה ואינו רלוונטי לעניינה, שכן החוק מתייחס באופן ספציפי להוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין – אשר מועדן הוא שמוארך. התקנה נשוא המחלוקת כאן, אינה נמנית בין הוראות אלה – ולפיכך הוראותיו אינן רלוונטיות במקרה זה.
2. החברה כלל לא הגישה למנהל בקשה להארכת מועד. תנאי להארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק, הוא כי המנהל התבקש לכך. ניתן היה לדחות את הערר – ולו רק מהטעם שבקשה שכזו כלל לא הוגשה! כל שביקשה החברה, בבקשה קצרה ולאקונית – נעדרת כל הנמקה, הוא תיקון השומה ולכן משלא עמדה החברה בתנאי שנקבע בתקנה, החלטת המנהל נכונה  ולמעשה די בכך כדי לדחות את הערר.
3. על אף שבלשון סעיף 107 לחוק לא הובהרו הדברים, ההקשר החקיקתי והגיונם של הדברים מחייב אפוא לקבוע כי הסמכות להארכת מועדים בה עוסק הסעיף, אינה חלה כאשר פרק הזמן בו מדובר נקבע כ-"תנאי" לתחולת הוראה שקבע המחוקק.
4. בעניין הנדון בערר כאן, קביעת פרק הזמן עד אליו על הרוכש לקבל היתר בניה, מבטאת את משך הזמן שבעיני המחוקק ניתן לראות בו כסביר לשם קבלת ההיתר – ושאותו מוצא המחוקק לעודד באמצעות קביעת השבת 1/6 מס הרכישה – מתן סמכות למנהל לשנות פרק זמן זה על ידי הארכתו, מקנה לו למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק, ולשנות את ההסדר שמצא המחוקק לנכון לקבוע. מדובר בסמכות מרחיקת לכת, שאין זה נכון לקבוע כי היא נתונה לרשות מנהלית.
5. בית המשפט הוסיף, למעלה מן הצורך, כי אף אם הייתה מתקבלת גישה המרחיבה את תחולתה של הסמכות הקבועה בסעיף 107 והחלתה אף על תנאים שנקבעו בחוק ושקבעו פרקי זמן, הרי שיש להניח כי סמכות זו הייתה שמורה למקרים חריגים ומיוחדים ובידי החברה לא עלה להוכיח כי המקרה כאן נמנה עם מקרים אלה, ולהיפך – מדברים שנאמרו במהלך דיון שמיעת הראיות, נראה כי לא כך הם פני הדברים.

בסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי דחיית הערר נובעת מהכרה כי קבלתו, פותחת פתח החותר תחת היישום הראוי והיציב של החוק, באופן שאין לו מקום וכי המחוקק מצא לקבוע את פרק הזמן – 24 חודשים, בו יש לעמוד ולהראות היתר בניה שהתקבל (בפועל), כדי לזכות בהחזר מס הרכישה הקבוע בתקנה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האבחנה בין "תנאי" לבין "מועד" חלה גם על תקנות מס רכישה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).