בשבוע שעבר, ניתנו 2 פסקי דין בוועדות ערר, אשר עסקו בבקשות להכרה בביטול עסקה, אשר נדחו  ע"י בית המשפט.

ו"ע 39712-06-21 ו-39777-07-21, מצלאוי חברה לבניין בע"מ ולורנצי נכסים בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז

במקרה הנדון בפסק הדין,  התקשרה בשנת 2001  חברת לורנצי נכסים בע"מ (להלן: "לורנצי") עם חברת מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי"), אשר לשתיהן היו חלקות גובלות,  בהסכם קומבינציה למכירת 60% מזכויותיה במקרקעין למצלאוי, שבמסגרתו התחייבה מצלאוי לבנות מגדל משרדים ב-2 החלקות (דבר שלא בוצע לבסוף), כאשר החל משנת 2011 הושכרו המקרקעין לצורך הפעלת חניון ובשנת 2016 מכרה מצלאוי לחברה אחרת את זכויותיה במקרקעין וכן נתנה לה אופציה לרכישת זכויותיה וחובותיה מכח הסכם הקומבינציה.

בשנת 2019 נחתם הסכם ביטול עסקה בין לורנצי למצלאוי ותוך יומיים חתמה לורנצי על הסכם עם החברה האחרת, למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, כאשר בקשת ביטול עסקה שהוגשה למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") ע"י מצלאוי ולורנצי בשנת 2020 נדחתה על ידו תוך שהוא מסווג את העסקה כ"מכר חוזר".

בית המשפט דחה את הערר שהגישו לורנצי ומצלאוי וקבע כי אכן מדובר כאן ב"מכר חוזר", שכן העסקה שלחה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע בין היתר, מהנימוקים הבאים:

1. משך הזמן שחלף – 18 שנה ממועד חתימת הסכם הקומבינציה עד הבקשה לביטולו, מהווים תקופה ארוכה מאד בה העסקה הייתה קיימת בפועל, וברור הוא כי ככל שהתקופה ארוכה יותר, הנטייה היא שלא להכיר בביטול העסקה, במיוחד מקום בו הצדדים נהגו בעסקה כשרירה וקיימת, וזאת גם אם בשל נסיבות כאלה או אחרות ביצועה התעכב והתמשך.
2. שינויים ותוספות – במהלך אותה תקופה אף בוצעו שינויים בחלקים המועברים ונחתמו תוספות שונות להסכם הקומבינציה.
3. הערת אזהרה שנרשמה בשנת 2001 – מדובר בזכות שלילית המעידה על קיומה של התחייבות לבצע עסקה במקרקעין ומשכך עצם הרישום במשך שנים רבות של הערת האזהרה מצביע על קיומו של קשר משפטי מהותי ומחייב בין הצדדים, כמו גם כזה שבמסגרתו "מוחלפות" הלוואות שהמקרקעין, מושא עסקת הקומבינציה, משמשים להם כבטוחה.
4. הריסת מבנה – במהלך התקופה שעד לביטול העסקה, מצלאוי קיבלה בפועל את החזקה במקרקעין ואף ביצעה בהם שינויים ונהגה בהם מנהג בעלים, כולל הריסת המבנה והשכרת המקרקעין כחניון, וכן פעלה לשינוי תכנוני שהשביח את המקרקעין.
5. קידום תב"ע – מצלאוי פעלה לשם קידום תב"ע חדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין, הגדילה את זכויות הבניה וממילא השביחה באופן משמעותי את המקרקעין.

ו"ע 18216-08-24 דן ליאם אצ'רקן נ' מנהל מסמ"ק ת"א

במקרה הנדון, חבר בקבוצת רכישה  בפרויקט "יונייטד שרונה" (להלן: "דן") הסתכסך עם הקבוצה וסירב לשאת בתשלומים נוספים ומשכך זכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש, באמצעות ייפוי-הכוח שנתן לקבוצה, בנוסף, הומחו לרוכש החדש מלוא הזכויות והחובות שהיו לדן בפרויקט, בהתאם להסכם השיתוף ומסמכי ההצטרפות הנוספים עליהם חתם.

לטענת דן, הוא נפל קורבן למעשה הונאה, עסקת רכישת הדירה מעולם לא מומשה לאור סיכולה בידי הקבוצה ולכן יש להפעיל את סעיף 18 לחוק החוזים ולהורות על ביטול העסקה ומשכך הגיש דן בשנת 2023 למנהל,  בקשה להכיר בביטול עסקת רכישת הזכויות מרמ"י וביטול חיוביו במס רכישה. יצוין, כי הבקשה הוגשה באופן חד-צדדי מבלי שהובאה התייחסות רמ"י לבקשת הביטול.

המנהל סירב להכיר בביטול העסקה מהסיבות הבאות:

1. דן לא צרף את עמדת המוכרת (רמ"י) לבקשה.
2. טענותיו של דן מופנות כלפי הקבוצה ולא כלפי המוכרת וההסכם אותו הוא דורש לבטל הוא למעשה הסכם השיתוף שנכרת מול הקבוצה ולא הסכם הרכישה שנכרת מול המוכרת.
3. לגופם של דברים דן לא הוכיח שעסקת המכר אכן בוטלה ושנעשתה השבה הדדית של הזכויות במקרקעין ושל התמורה ששולמה בעדן או שיש לו זכות לבטלה.
4. זכויותיו במקרקעין של דן נמכרו הלאה בשמו לרוכש חדש, כך שהעסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן עוד לבטלה.

בית המשפט הביע הבנה עמוקה למצב העגום אליו נקלע דן, אולם נאלץ לדחות את הערר, תוך שהוא מסביר, כי אחד הדברים המאפיינים ביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו, טרם כריתת העסקה, כאשר מחומר הראיות עולה כי דן לא השיב לרמ"י את הזכויות במקרקעין שרכש ממנה ורמ"י לא השיבה לדן את חלקו היחסי בתשלום עבור אותן זכויות, כלומר לא הייתה כל "השבה הדדית" המלמדת על ביטול העסקה.

זאת ועוד, הזכויות נמכרו לרוכש חדש במכירה כדין, ודן אף לא הוכיח כי יש לו עילה לביטול העסקה מול רמ"י.

לסיכום קבע בית המשפט, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכירה הזכויות לצד ג', כאשר אחד החברים בוועד הערר ציין, כי היה מקום לבדוק מחדש את נושא ביטול העסקה שבחוק מיסוי מקרקעין לאור המורכבות של קבוצות הרכישה, אולם במצב המשפטי הנוכחי אין מנוס מלהגיע לתוצאה זו.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post בקשות לביטולי עסקאות שהוכרו לבסוף כ"מכר חוזר" וכמכירה לצד ג' appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

לאור זאת, מאפשרת התקנה בתנאים מסוימים, וביניהם קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים כאמור, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד (וראו הרחבה במאמר מיום 30/01/2025).

לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 43628-12-23 סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אשר עסק בבקשת סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ (להלן: "החברה")  לקבוע כי היא זכאית להקלה במס רכישה הקבועה בתקנה, השמורה למי שקיבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום רכישת המקרקעין, כאשר מנהל מסמ"ק נתניה (להלן: "המנהל")  קבע כי החברה לא עמדה בתנאי זה, שכן היתר הבניה התקבל 4 ימים לאחר שחלפו 24 חודשים ממועד רכישת המקרקעין, ולפיכך דחה את בקשתה לתיקון שומה.

החברה רכשה את המקרקעין ביום 16/04/2021 והיתר הבניה התקבל ביום 20/04/2023.

במסגרת הערר טענה החברה מספר טענות לזכאותה לקבלת ההקלה, וביניהן:

1. כי היה על המנהל להחיל על העוררת את הוראות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בהליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף–2020 (להלן: חוק הארכת מועדים – קורונה), אשר קבע כי תקופות מסוימות (1.3.2020 ועד 30.6.2021) לא יבואו במניין המועדים.
2. ההצדקה להארכת המועד נעוצה בכך שהאיחור נבע בשל עיכובים שנפלו בעבודת ועדת התכנון בעקבות מגפת הקורונה. החברה טענה כי העובדת הספציפית שטיפלה בתיקיה חלתה, וכי באופן כללי – חלו עיכובים משמעותיים בעבודת ועדת התכנון בשל מגפת הקורונה.
3. אין ממש בטענות המנהל כי המועד הקבוע בתקנה הוא תנאי למתן ההקלה, ולכן כביכול אינו מוסמך להאריך מועד זה. מדובר בטענה שאין לקבל. טענה זו הופכת את המנהל למי שמבצע בדיקה טכנית גרידא, ללא הפעלת שיקול דעת, וזאת בניגוד לכללי המשפט המנהלי.

בית המשפט דחה את הערר תוך שהוא מנמק כדלקמן:

1. חוק הארכת המועדים – קורונה, אינו חל על החברה ואינו רלוונטי לעניינה, שכן החוק מתייחס באופן ספציפי להוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין – אשר מועדן הוא שמוארך. התקנה נשוא המחלוקת כאן, אינה נמנית בין הוראות אלה – ולפיכך הוראותיו אינן רלוונטיות במקרה זה.
2. החברה כלל לא הגישה למנהל בקשה להארכת מועד. תנאי להארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק, הוא כי המנהל התבקש לכך. ניתן היה לדחות את הערר – ולו רק מהטעם שבקשה שכזו כלל לא הוגשה! כל שביקשה החברה, בבקשה קצרה ולאקונית – נעדרת כל הנמקה, הוא תיקון השומה ולכן משלא עמדה החברה בתנאי שנקבע בתקנה, החלטת המנהל נכונה  ולמעשה די בכך כדי לדחות את הערר.
3. על אף שבלשון סעיף 107 לחוק לא הובהרו הדברים, ההקשר החקיקתי והגיונם של הדברים מחייב אפוא לקבוע כי הסמכות להארכת מועדים בה עוסק הסעיף, אינה חלה כאשר פרק הזמן בו מדובר נקבע כ-"תנאי" לתחולת הוראה שקבע המחוקק.
4. בעניין הנדון בערר כאן, קביעת פרק הזמן עד אליו על הרוכש לקבל היתר בניה, מבטאת את משך הזמן שבעיני המחוקק ניתן לראות בו כסביר לשם קבלת ההיתר – ושאותו מוצא המחוקק לעודד באמצעות קביעת השבת 1/6 מס הרכישה – מתן סמכות למנהל לשנות פרק זמן זה על ידי הארכתו, מקנה לו למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק, ולשנות את ההסדר שמצא המחוקק לנכון לקבוע. מדובר בסמכות מרחיקת לכת, שאין זה נכון לקבוע כי היא נתונה לרשות מנהלית.
5. בית המשפט הוסיף, למעלה מן הצורך, כי אף אם הייתה מתקבלת גישה המרחיבה את תחולתה של הסמכות הקבועה בסעיף 107 והחלתה אף על תנאים שנקבעו בחוק ושקבעו פרקי זמן, הרי שיש להניח כי סמכות זו הייתה שמורה למקרים חריגים ומיוחדים ובידי החברה לא עלה להוכיח כי המקרה כאן נמנה עם מקרים אלה, ולהיפך – מדברים שנאמרו במהלך דיון שמיעת הראיות, נראה כי לא כך הם פני הדברים.

בסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי דחיית הערר נובעת מהכרה כי קבלתו, פותחת פתח החותר תחת היישום הראוי והיציב של החוק, באופן שאין לו מקום וכי המחוקק מצא לקבוע את פרק הזמן – 24 חודשים, בו יש לעמוד ולהראות היתר בניה שהתקבל (בפועל), כדי לזכות בהחזר מס הרכישה הקבוע בתקנה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האבחנה בין "תנאי" לבין "מועד" חלה גם על תקנות מס רכישה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

בע"א 530/07, מנהל מס שבח מרכז נ' דן ירדני לנגזם, קבע בית המשפט העליון כי "תכליתו של הפטור לפי סעיף 49ב(5) היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, ובהתאם לכך, לא תעלה זכאותו של היורש על זכאותו של המוריש", כאשר אחת ההשלכות של קביעה זו הינה, שאדם אשר הוריש דירת מגורים, אשר לגביה היו היורשים זכאים לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק, אך בחרו להרוס אותה ולבנות דירה אחרת בין אם באופן עצמאי ובין אם כחלק מעסקת קומבינציה – לא יוכלו "לגרור" את הפטור האמור לדירתם החדשה, שכן לשון סעיף 49ב(5) לחוק מעניקה את הפטור אך ורק לדירת המגורים המזכה שהתקבלה בירושה ולא לדירה אחרת.

ואולם, במסגרת נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 03/2026 (להלן: "נייר העמדה") שפורסם השבוע, החליטה רשות המיסים לתת פרשנות מקלה לגבי תחולת הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, לגבי דירת מגורים מזכה (להלן: "הדירה") שהתקבלה בירושה לגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/2) ולקבוע כדלקמן:

כאשר ירושת הדירה הייתה לפני "יום המכירה" כמשמעותו בפרק חמישי 4 (פינוי בינוי) או 5 (תמ"א 38)  לחוק, אזי רואים ביורש כמי שירש את הדירה הישנה והוא זה שחייב במס ב"יום המכירה".

במקרה כזה ולנוכח הוראות פרקים חמישי 4 ו-5 לחוק, המשקיפים על הדירה החלופית בכניסה מלאה לנעלי הדירה הישנה, ובכפוף לכך שבמכירה ליזם בעסקת ההתחדשות העירונית ינוצל הפטור (מסוג דחיית מס) לפי הוראות פרקים אלו, יוכל היורש לנצל פטור לפי הוראות סעיף 49ב(5) לחוק במכירת הדירה החלופית ובכפוף לעמידה בכל תנאיו.

בנוסף,  ככל ש"יום המכירה" בעסקאות אלו חל לאחר 18/11/2021, הרי שבהתאם לתיקון 96 לחוק (סעיפים 49כז1 ו-49לו1 לחוק) אשר קבע כי יראו זכות ליחידת מגורים חלופית, כדירת מגורים לעניין מס שבח ורכישה, יוכל היורש למכור את הזכות העתידית, עוד בטרם נבנתה הדירה החלופית ולהיות זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק.

כאשר ירושת הדירה הייתה אחרי  "יום המכירה" כמשמעותו בפרק חמישי 4 או 5 לחוק, אזי רואים ביורש כמי שירש את הזכות לקבל את הדירה החלופית, כך שירושה לפני סיום בניית הדירה החלופית ולאחר יום התחולה של תיקון 96, תיחשב כירושה של דירת מגורים מזכה ויהיה ניתן למכור אותה בפטור לפי הוראות סעיף 49ב(5), לפני או אחרי סיום בנייתה של הדירה החלופית, בכפוף לעמידה בכל תנאיו.

לעומת זאת, ירושה לפני סיום בניית הדירה החלופית שהתרחשה לפני יום התחולה של תיקון 96, לא תחשב כירושה של דירת מגורים מזכה וככזו לא תזכה לפטור לפי הוראות סעיף 49ב(5) גם אם הדירה תימכר לאחר סיום הבניה.

כמובן שירושה שתתרחש לאחר השלמת הבניה של הדירה החלופית תהיה זכאית לפטור לפי סעיף 49ב5 בכפוף לעמידה בתנאי הסעיף.

רשות המיסים מבהירה בסוף נייר העמדה, כי הוא מוגבל באופן בלעדי לעסקאות התחדשות עירונית, בהן נמכרת דירת מגורים שהתקבלה בירושה שתמורתה מתקבלת דירת מגורים אחת בפטור מלא ממס וזאת, לנוכח המאפיינים הייחודיים של עסקאות התחדשות עירונית ומנגנון הפטור הייחודי החל לגביהם  – ואין להקיש מהאמור לעסקאות אחרות או למצבים אחרים שאינם מוזכרים בו, כאשר לגביהם, יש לפנות למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post זכאות לפטור ממס שבח על דירת ירושה שלגביה נחתם הסכם התחדשות עירונית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

סעיף 71א (להלן: "הסעיף") חל אך ורק על זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהועברו בפירוק לפי סעיף 71(א) לחוק לאחר  12/04/05 ושהאיגוד רכש אותם החל מיום 01/04/98.

ואולם, מועד תשלום המס בהתאם לסעיף כפי שיוסבר להלן, יוצר סוג של "מטען צד" כלפי מוכר הנכס, שכן האירוע עלול להתרחש (שלא לומר: "להתפוצץ") גם כעבור שנים רבות מיום הפירוק וזאת מבלי שהמוכר ייקח זאת בחשבון או אפילו יבין מדוע הוא מחויב בתשלום מס על אף שהוא זכאי למכור את המקרקעין בפטור מלא ממס (כגון במכירת דירה בתנאים מסוימים).

הסעיף קובע כי אלא אם התקיימו 2 התנאים הבאים:

1. בעל המניות הודיע על רצונו להתחייב במס על הרווח הנוסף, כבר בהצהרה שהגיש למנהל לפי סעיף 73 לחוק על העברת הזכות לידיו;
2. המס שולם באותו מועד;

הרי שמועד אירוע המס לא יהיה במועד העברת הזכות לבעל המניות אגב הפירוק, אלא ידחה למועד מכירתה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שהעברתה אליו הייתה פטורה ממס לפי סעיף 71(א) לחוק והוא ישולם בנוסף לתשלום מס השבח הרגיל הנובע ממכירת הזכות.

כמו כן קובע הסעיף, שכל מכירה בפטור ממס או בדחיית מס בעתיד, עדיין תחייב בתשלום מס על הרווח הנוסף, למעט פטור מס לפי סעיפים 60,61,64,65,67,68,69 לחוק, שאז חובת תשלום המס על הרווח הנוסף בעת המכירה תהיה על מי שקיבל את הזכות מהמוכר.

לצורך הבנת הבעיה, נניח שביום 01/05/1998 הוקמה חברה ע"י בעל מניות יחיד, בהון מניות של 1 ₪ וכעבור 5 שנים ב 01/05/2003 רכשה קרקע בשווי של 700,000 ₪ מרווחי החברה.

ביום 01/01/2010 פורקה החברה והקרקע  עברה לשימושו של בעל המניות, כאשר ביום 01/01/2026 מכר בעל המניות את הקרקע בסכום של 3,000,000 ₪.

המדד מיום רכישת הקרקע ועד ליום הפירוק עלה בכ- 12% ועד ליום המכירה עלה בכ- 44%.

מעבר למס שבח בסכום של כ-460,540 ₪ (המהווה כ-23% מהשבח הריאלי) יידרש המוכר לשלם מס בשיעור של 35% (כולל מס יסף) על הרווח הנוסף לפי סעיף 71א בסכום של:

המס על הרווח הנוסף לאחר תאום ליום המכירה יחושב במעוגל, באופן הבא:

וכך, בדוגמא זו, עשוי למצוא עצמו המוכר משלם מס שבח מצטבר, שלא צפה ולא נלקח על ידו בחשבון בסכום של 811,772 ₪ , המביא את שיעור המס ביחס לשבח הריאלי ל-41% !

הטענה לפיה רצה המחוקק לדחות את מועד תשלום המס למועד שבו ייפגש בעל המניות עם הכסף, דהיינו יום מכירת הזכות במקרקעין, מובנת, אולם המנגנון הנוכחי בסעיף 71א לחוק,  ולפיו אין צורך להודיע זאת לבעל המניות בעת הפירוק ולא לדרוש ממנו לחתום על הסכמה לפיה ידוע לו שאירוע המס נדחה לעתיד, מביא לידי מצב שבו מוכר המקרקעין, בין אם בעל המניות עצמו ובוודאי אם מדובר במי שקיבל את המקרקעין מהמוכר, יתקלו באותו "מטען צד" אשר לא ציפו לו כתוצאה מהוראות הסעיף.

לטעמי טוב יעשה המחוקק, אם יתקן את סעיף 71א ויקבע מנגנון דומה למנגנון שקבע בשנת 2025, במסגרת הוראת השעה מכח סעיף 6 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2025 (מיסוי רווחים לא מחולקים), התשפ"ה-2024 ולפיו יש לשלם את המס בגין הרווחים הראויים לחלוקה עד לסוף השנה בה הועבר הנכס אגב הפירוק, כאשר תינתן לבעלי המניות האפשרות לחתום על הצהרה ולפיה הם מבקשים לדחות את מועד תשלום המס עד למועד מכירת הנכס, תוך שידועות להם כל ההשלכות הנגזרות מכך.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post "מטען צד" בשם רווח נוסף בפירוק appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

פסק דין שפורסם לפני שבועיים, ו"ע 12989-06-23 עיריית רעננה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, עסק בערר שהגישה עיריית רעננה (להלן: "העירייה") , כנגד שומת מס רכישה בסך כ-412,000 ₪ שהוציא לה מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (להלן: "המנהל"), בעקבות דיווח שהגישה העירייה אודות מקרקעין שהועברו אליה לאחר תכנית מפורטת שנערכה במקרקעין, ואשר כללה הקצאה של מקרקעין לצורכי ציבור לטובת העירייה.

במקרה הנדון, חברת שופרסל נדל"ן בע"מ (להלן: "שופרסל") שהייתה הבעלים של מקרקעין המצויים בפארק גב ים ברעננה (להלן: "המקרקעין"),  יזמה תכנית מפורטת ביחס למקרקעין, תוך שהיא מבקשת לאשר הגדלה ניכרת בהיקף זכויות הבנייה לצורך הקמת מבנים בייעוד לתעסוקה והכוללים שימושים משניים: מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, כאשר במסגרת התכנית, נקבע כי יוקצו חלק מהמקרקעין לעירייה ומשכך נחתם "כתב התחייבות" בין שופרסל לעירייה שבו הובהר כי לאור תוספת הבנייה שנקבעה לטובת שופרסל בתכנית, יוקצו לעירייה 750 מ"ר שטח בנוי, 188 מ"ר שטחי שירות לטובת שטח עיקרי זה, וכן חניות.

לטענת העירייה, מדובר ב"הפקעת זכויות לצרכי ציבור" שאין עימה תמורה, אשר איננה חייבת במס ולחילופין מדובר בתחולת תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה המקנה פטור ממס למכירות מסוימות, וביניהן להפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין, אשר פטורה ממס שבח לפי סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין.

בפסק הדין בוועדת הערר, נחלקו הדעות:

דעת המיעוט סברה, כי ההסדר אליו הגיעו שופרסל והעיריה, המכונה לעתים כ"מטלות הציבוריות" "תועלות ציבוריות" או "הקצאות ורטיקליות" מחליף לעתים את צורות ההפקעה והפרשה לצרכי ציבור באיחוד וחלוקה המסורתיות במקרים בהם אין אפשרות להפקעת קרקע לצרכי ציבור, ומשכך ניתן לראות ב"הפרשות המבונות" הנמסרות לרשות המקומית ללא תמורה כמנגנון המחליף הפקעה לצרכי ציבור ועל כן יש לקבל את הערר.

דעת הרוב קבעה, כי לאור העובדה שבמקרה כאן לא ננקטו הליכי הפקעה, לפי חוק התכנון והבניה או לפי כל חוק אחר ולאור העובדה שאין המדובר בהליך שנכפה על שופרסל, בעלת המקרקעין אלא להיפך – בהליך שהיא יזמה, ביחס למקרקעין השייכים לה ובעיתוי שהיא בחרה לשם כך מתוך מטרה ברורה להפיק מכך תועלת להשאת רווחיה והיא לא הצליחה להציב ולו ראשית ראיה משכנעת המלמדת כי ההליך נכפה באופן כלשהו עליה ויתרה מכך, עיון בהסכמים עליהם חתמו הצדדים – בזמן אמת, כמו גם בהשגה שהגישה העירייה, מלמד כי הם ראו בהליך הפקעה משהו עתידי שניתן יהיה אולי לבצע בעתיד, אך בכל מקרה – הם לא סברו כי הפקעה כבר בוצעה מכוח התכנית עצמה, הרי שאין מדובר בהפקעה ויש לדחות את הערר שהגישה העירייה.

ועדת הערר התייחסה גם לטענתה החילופית הנוספת של העירייה, עליה לא חלק המנהל,  לזכאות במס רכישה מופחת לאור תקנה 8(א) לתקנות מס רכישה הקובעת כי: "רשות מקומית חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין שבהם שוכנע המנהל שאין עמם ושלא תהיה בהם בעתיד הכנסה" וקבע, כי העירייה תוכל להגיש למנהל תצהיר של גורם מוסמך מטעמה, במסגרתו יובהר כי אכן לא תופק במקרקעין הכנסה, וזאת תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין על מנת להיות זכאית למס רכישה מופחת.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם מטלה ציבורית מהווה הפקעת מקרקעין? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

יצוין , כי מבחנים אלו משמשים גם את שלטונות מע"מ בקביעה האם מדובר בעוסק, שכן הפסיקה בע"א 111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף קבעה, כי יש לפרש את המונח "עסק" שבחוק מע"מ לפי הפירוש שניתן לו בדיני מס הכנסה, ולהחיל לשם כך את המבחנים המבדילים בין הכנסה שבהון להכנסה שבפירות.

יובהר,  כי ככלל, ההכרעה האם מדובר בעסקה פירותית או הונית,  אינה נשענת על קיומו של מבחן בודד, אלא על משקלם הסגולי המצטבר של מכלול המבחנים. מדובר בבחינה מהותית של "התמונה הכוללת" שבה נדרשת הצטברות של ראיות ומאפיינים המייצרים יחד את השכנוע הנדרש, תוך דגש מיוחד על המבחן האחרון – מבחן הנסיבות.

והנה, לפני שבועיים ניתן פס"ד בע"מ 21734-11-22 חברת נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ נ' מנהל מע"מ נתניה, אשר קבע כי מכירת מקרקעין מהווה פעילות עסקית וזאת על אף העובדה שמרבית המבחנים אותם בחן בית המשפט – לא הצביעו דווקא על פעילות עסקית שביצעה החברה.

במקרה הנדון, בשנות ה-40 וה-50 רכשה גב' ציפורה חבס ז"ל זכויות במקרקעין ברעננה ובשנת 1962 העבירה אותם לחברת נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ (להלן: "החברה"), כאשר מאז הקמת החברה מניותיה הוחזקו בידי משפחת חבס, אשר אין מחלוקת שפועלה בתחום הנדל"ן והיא ביצעה עסקאות רבות באמצעות מספר חברות בעבר.

ואולם, לגבי המקרקעין הנדונים, לא ביצעה החברה כל פעולות פיתוח, השבחה או יזמות מאז רכישתם ולמעשה רק החזיקה בהם ומשכך גם לא נרשמה כ"עוסק" לעניין חוק מע"מ.

בשנת 2016, אושרה  תוכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד בנייה ובעקבות זאת התקשרה החברה דרך מתווכת עם יזם נדל"ן, אשר ארגן קבוצות של רוכשים שכל אחד מהם רכש חלק מהמקרקעין מאת החברה, כך שבפרק זמן של 13 חודשים מכרה החברה מקרקעין ל-80 רוכשים, במסגרת 15 מכירות ב-7 מועדים שונים.

החברה דיווחה על העסקה כדין למנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אולם כעבור 6 שנים הוציא מנהל מס ערך מוסף החלטה ולפיה יש לרשום את החברה כ"עוסק" בגין עסקאות אלו משנת 2016, שכן היקף העסקאות בפרק זמן כה קטן, מלמד לטענתו על פעילות עסקית החייבת בתשלום מע"מ.

בית המשפט הסביר תחילה, שהעובדה שהחברה לא נרשמה מלכתחילה מיוזמתה כ"עוסק" אינה מעלה ואינה מורידה, שכן הרישום הינו דקלרטיבי בלבד ולא הוא שיקבע את מעמדה הנכון מבחינה משפטית של החברה.

לגופו של עניין, בחן בית המשפט את המבחנים שנקבעו בפסיקה והגיע לתובנות הבאות:

1. מבחן משך ההחזקה בנכס – המקרקעין הוחזקו לפרק זמן ארוך מאד ומשכך המבחן מצביע על כיוון הוני.
2. מבחן ההשבחה – החברה לא ביצעה כל השבחה בנכס – וגם מבחן זה מצביע על כיוון הוני.
3. מבחן המימון – החברה לא לקחה כל הלוואה למימון פעילותה – וגם מבחן זה מצביע על הכיוון ההוני.
4. מבחן טיב הנכס – אמנם אין מדובר בדירה פרטית אולם נראה שמדובר במקרקעין שנרכשו כהשקעה ארוכת טווח ע"י חברה שנהגה לרכוש קרקעות – ולכן מבחן זה לדעת בית המשפט פחות מובהק.
5. מבחן המנגנון – לא נטען בשום שלב שלחברה היה מנגנון אשר יוחד לה בלבד ולא נעשו כל פעילויות שיווק ע"י החברה, אך היא לוותה בידי משרד רו"ח אשר ליווה את הפעילויות הנוספות של חברות מקבוצת חבס – ולכן גם מבחן זה לדעת בית המשפט פחות מובהק.

ואולם, על אף האמור לעיל, בית המשפט הכריע את הכף וקבע שמדובר בפעילות עסקית בגלל עמידת החברה ב-2 מבחנים בלבד: מבחן תדירות העסקאות ומבחן הבקיאות.

בית המשפט קבע, כי מכירת מקרקעין ל-80 רוכשים בפרק זמן של 13 חודשים, במסגרת 15 מכירות ב-7 מועדים שונים, מהווה מספר רב של עסקאות בפרק זמן קצר, כאשר העובדה שמדובר בחברה הבקיאה בתחום הנדל"ן, הביאה אותה ליעל את ביצוע העסקאות ולמקסם את הרווח מהן בכך  שמכרה את המקרקעין פרוסות פרוסות לרוכשים שונים ואף העלתה את המחיר במהלך המכירה ב 18% תוך שהיא משיתה את מלוא היטל ההשבחה על הרוכשים.

דרך התנהלות זו, לדעת בית המשפט יכולה ללמד על מנגנון משומן ועל בקיאות ומקצועיות בתחום הנדל"ן – וכך דרכן של עסקאות המתבצעות ע"י חברות עסקיות בתחום הנדל"ן ולכן קבע בית המשפט כי צדק מנהל מע"מ בקביעתו כי מדובר בפעילות עסקית.

לעניות דעתי ובכל הכבוד הראוי, מסקנת בית המשפט במקרה זה אשר מסתמכת אך ורק על 2 מתוך 10 מבחנים, כאשר שאר המבחנים מצביעים על מסקנה הפוכה מזו שהגיעה אליה בית המשפט, איננה תואמת את פסיקותיו של בית המשפט העליון במהלך השנים אשר התבססו על משקלם המצטבר של מרבית המבחנים כדי להגיע למסקנה האם מדובר בפעילות עסקית או הונית.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post אופן מכירת המקרקעין בידי גורם בעל בקיאות בתחום עשוי להצביע על פעילות עסקית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בשבוע שעבר ניתן פסק דין ארוך ומפורט ב-3 עררים שהגישה אשדר חברה לבניה בע"מ
(להלן: "אשדר") (ו"ע 26310-08-21, 72884-10-21 אשדר חברה לבנייה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, ו"ע 10167-11-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק הרכז)  אשר ניתח לעומק מספר סוגיות בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר העיקרית שבהן הינה – האם קבלן, אשר זוכה במכרז "המחיר למשתכן" וחותם על מערכת הסכמים לרבות חוזה שכותרתו " חוזה חכירה" מול המדינה (רמ"י ומשרד השיכון), רוכש זכות במקרקעין, כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין?

המדובר ב-3 מכרזי "המחיר למשתכן" בהן זכתה אשדר; בטירת הכרמל, קריית אליעזר ובקריית אונו, כאשר בשלב הראשון הוגש דיווח על רכישת זכויות במקרקעין אולם בהמשך הוגשו למנהל בקשות לתיקון שומה בטענה, שהתקשרותה של אשדר עם רשות מקרקעי ישראל לאחר זכייתה במכרז במסגרת פרויקט "המחיר למשתכן" אינה מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" בהתאם לחוק ואיננה חייבת במס רכישה.

כאמור לעיל, בפסק דין ארוך (129 עמודים), אשר בחלקו הראשון דן בית המשפט לעומק בסוגיה, האם רשאית אשדר להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק בנסיבות העניין, עבר בית המשפט לדון בסוגיה המהותית וקבע תחילה, כי על מנת שחזקה ושימוש במקרקעין יגיעו לכדי "חכירה" הן במשמעות חוק המקרקעין והן במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, נדרש כי לחוכר תהא יכולת שליטה ממשית במקרקעין, כי הוא יוכל להפיק לעצמו את מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין, וזאת לאורך התקופה שבה המקרקעין מצויים בהחזקתו ושימושו, דהיינו לאורך תקופת החכירה.

בית המשפט המשיך והסביר, כי נדרש שלחוכר תהא אפשרות רחבה לבצע פעולות במקרקעין לפי מיטב שיקול דעתו, להחליט על מהות ואופן השימוש במקרקעין, עיתוי השימוש בהן והיקפו, לקבוע ולגדר את הסיכונים שברצונו וביכולתו ליטול ביחס למקרקעין לשם מיקסום השימוש בהם, וכן יש לאפשר לו ליהנות מפירות פעולותיו אלו.

לאור זאת, עבר בית המשפט לנתח את מערכת ההסכמים עליהם חותם זוכה במכרזי "המחיר למשתכן" והצביע על מספר מאפיינים המלמדים על זכות מצומצמת מאד אותה מקבל הזוכה במכרז:

1. לזוכה כאמור הוכתב ע"י המדינה מפרט מחייב לבניית דירות שלא ניתן לסטות ממנו.
2. בגין תוספות ושינויים שיתבקשו על ידי המשתכנים – לא רשאי הזוכה לגבות תשלום.
3. המשתכנים יוכלו לוותר על פריטים מסוימים מתוך המפרט המחייב – כנגד קבלת זיכוי כספי מהקבלן.
4. הזוכה במכרז נדרש לקיים תהליך עבודה סדור מול חברת בקרה מטעם משרד השיכון וכפוף להוראותיה.
5. נקבעה חובה לקיים מפגשי הסברה, לרבות מועד לקיומם, היקף המשתתפים והתוכן הנדרש להעברה בהם, והכל בליווי של נציגי משרד השיכון.
6. במסמכי חברת הבקרה נקבעה רמת פרטנות מקסימלית, עד לרמת סדר בחירת הדירות, הקצאת 45 דקות לכל זוכה בהגרלה לבחירת דירה, אילו מסמכים יש להחתים את הרוכשים ואיזה סכום ראשוני ניתן לגבות.
7. המדינה היא השולטת על זהות רוכשי הדירות בפרויקטים.
8. הזוכה במכרז לא מורשית במסגרת הפרויקט למכור דירות לרוכשים אחרים שאינם זכאים.
9. בידי המדינה קיימת השליטה והיכולת להורות לזוכה לבטל חוזה מכר עם רוכש זכאי, אם זכאותו בוטלה על ידי משרד השיכון.
10. הזוכה אינו זכאי לעשות שימוש אחר בדירות שאינו בהתאם להוראות המכרז או להשאיר ברשותו חלקים ברכוש המשותף או זכויות בניה בלתי מנוצלות.
11. הפרת הוראות המכרז מטילה סנקציות כבדות על הזוכה.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי בחינת מכלול ההסכמים המשפטיים עליהם חתמה אשדר מלמדת, כי אין בידה את הזכויות והכוחות המאפיינים בעל זכות חכירה, דהיינו, אין בידה את הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לצרכיה שלה, להנאתה ולהשאת רווחיה, בדומה לזכות הקיימת בידי "חוכר" של ממש, כך שלמעשה מכלול הזכויות שיש בידי אשדר מאפיין באופן מיטבי את הזכות הכלכלית הקיימת בידי מי שמעניק שירותי בניה על הקרקע – דהיינו קבלן מבצע – וזוהי המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשדר.

פסק הדין כולל כאמור עוד מספר סוגיות בהן דן בית המשפט אולם בסיכומו, קיבל בית המשפט את העררים וקבע כי אשדר לא רכשה זכות במקרקעין במסגרת זכייתה במכרזי "המחיר למשתכן" ומשכך היא איננה חייבת בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע ויש להשיב לה את מס הרכישה ששולם על ידה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post זכיית קבלן במכרזי המחיר למשתכן – איננה מגיעה לכדי רכישת זכות במקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

1. תקופת הזמן שבו הזכות במקרקעין הייתה בידי המוסד הציבורי.
2. תקופת הזמן שבו הזכות במקרקעין שימשה במישרין את המוסד הציבורי.

סעיף 61(ד) לחוק מגדיר "מוסדות ציבור" – מוסדות לדת, לתרבות, לחינוך, למדע, לבריאות, לסעד או לספורט או למטרה ציבורית אחרת ושאינם מיועדים להפקת רווחים, שנקבעו לעניין זה על-ידי שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, כאשר סעיף 61(ה) לחוק קובע כי מוסד ציבורי שנקבע לעניין סעיף 46(א) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), יראוהו כאילו נקבע גם לעניין סעיף (ד).

עמדת רשות המיסים הינה, שהפרשנות הנכונה של סעיף 61(ד) לחוק היא שעל מנת להיות מוכר כמוסד ציבורי, על המוסד להחזיק באישור של ועדת הכספים של הכנסת.

לפני 3 שנים בדיוק, ניתן פסק דין בו"ע 14419-08-20 מוסדות חזון ישעיה (בפירוק) נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים אשר קבע בין היתר, כי "הגדרת "מוסדות ציבור" בסעיף 61(ד) לחוק כוללת מוסדות ספציפיים שפורטו בסעיף וכן מוסדות למטרה ציבורית אחרת שנקבעו לעניין זה על ידי שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת (וראו הרחבה במאמר מיום 09/02/2023).

אי לכך קבעה ועדת הערר, כי הפרשנות הנכונה שיש לתת לסעיף 61(ד) הינה, שככול שמדובר במוסדות שאינן מוסדות לדת, לתרבות, לחינוך ולשאר המטרות שפורטו  בסעיף 61(ד), רק אז נדרשת קביעת שר האוצר ואישור ועדת הכספים של הכנסת, כאשר פרשנות זו ניתן ללמוד, בין היתר, מהגדרת "מטרה ציבורית" שבסעיף 9(2) לפקודה, שם קיימת הפרדה דומה, בין מטרות ציבוריות מוגדרות (דת, תרבות, חינוך ועוד) ובין מטרה אחרת, שאושרה על ידי שר האוצר כמטרה ציבורית, וכפי שעולה מסעיף 9(2) לפקודה – הפטור ממס הכנסה למוסד ציבורי,  אינו מותנה באישור פורמלי.

לגופו של עניין קבעה ועדת הערר, כי מאחר ואין חולק שמדובר במוסד לחינוך, אין נדרש אישור שר האוצר או אישור ועדת הכספים של הכנסת לשם הכרה בעוררת "כמוסד ציבור".

מנהל מסמ"ק ירושלים הגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינה של ועדת הערר, ולפני שבועיים ניתן פסק הדין בבית המשפט העליון בע"א 2802/23, מנהל מיסוי מקרקעין – ירושלים נ' מוסדות חזון ישעיה, אשר קיבל בהסכמת מוסדות חזון ישעיהו את ערעור מנהל מסמ"ק ירושלים תוך שהשופטים מציינים כי "מקובלת עלינו העמדה הפרשנית של המערער לפיה הפטור לפי סעיף 61(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 חל, על-פי נוסח הסעיף, רק במקרה שבו ניתנה למוסד ציבורי הכרה פורמלית מטעם שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.

ניתן לראות אם כן, כי  עמדת רשות המיסים, בעניין הדרישה להכרה פורמלית כמוסד ציבורי על ידי מוסד המבקש לקבל פטור לפי סעיף 61(ב) לחוק – הפכה כעת להלכה מחייבת.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post פטור למוסד ציבורי – רק כאשר ניתנה למוסד הכרה פורמלית מטעם שר האוצר appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

פסיקת בית המשפט העליון בע"א 4278/20 מרי לסמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, אשר קיבלה בפועל את מסקנת ועד הערר  בו"ע 59441-10-17 לסמן ואח' נ' מסמ"ק מרכז הביאה לקביעה, כי  כאשר מוכר מעביר מקרקעין ולגביהם התחייבות המצויה בידיו להשלמת הבניה לכדי דירה מוגמרת, מהות הנכס הנמכר היא דירת מגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 30/12/2021).

יצוין, כי בעניין לסמן מדובר היה בעוררים שקיבלו במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין, שנחתמה לגביהן עסקת קומבינציה, והקבלן באותו עניין התחייב בפני נותני המתנה לבנות על גבי המקרקעין דירות מגורים, דהיינו, העוררים בעניין לסמן לא נדרשו לעשות דבר "עד המפתח", כפי שמקובל בעסקת קומבינציה.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 2651-05-23 מייק מנשה מיכאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין מרכז, ובו נדונה השאלה, האם מי שרכש זכות במקרקעין מבעלים של קרקע, שהזמין שירותי בנייה מקבלן לבניית דירות מגורים (בדגש על העובדה שהזמנת שירותי הבניה הייתה במסגרת הסכם שבו קיימת אפשרות לבחור בעסקת קומבינציה או בעסקת הזמנת שירותי בניה),  רכש קרקע או רכש דירת מגורים?

במקרה הנדון, רכש מר מייק מנשה מיכאלי (להלן: "מיכאלי") את זכויותיו במושע של מר אהרון בן מאיר (להלן: "בן מאיר") בקרקע, אשר לגביה נחתם הסכם שיתוף בין כלל הבעלים לבניית בניין, כאשר במסגרת הסכם קומבינציה מול קבלן, ניתנה אפשרות לחלק מבעלי הקרקע לבחור ברכישת שירותי בניה לחילופי הקומבינציה, ובאפשרות זו בחר בן מאיר.

במסגרת הסכם הרכישה התחייב מיכאלי להיכנס לנעלי בן מאיר ביחס לכל ההתחייבויות מכוח הסכם השיתוף וההסכם עם הקבלן ולחתימה על כל המסמכים הנדרשים לצורך זה.

לאחר מספר הליכי השומה, קבע מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל"), כי יש למסות את מיכאלי במס רכישה כרוכש דירת מגורים, שכן בכך שנכנס לנעלי בן מאיר,  רכש למעשה אגד זכויות המהוות דירות מגורים ולא זכויות לרכישת קרקע וזאת בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בעניין לסמן.

בית המשפט דן בשאלה, האם יש מקום להבחין בנסיבות רכישה דומות, בין עסקת קומבינציה לעסקת שירותי בנייה לעניין החבות במס רכישה , שכן בניגוד לעסקת קומבינציה בהסכם שירותי בניה נותרים בידי בעל הקרקע הסיכונים והסיכויים הקשורים לקרקע, לרבות סיכונים וסיכויים תכנוניים ואחרים, והיא אינה מאפשרת, בדרך כלל, לבעל הקרקע לשבת באפס מעשה עד קבלת המפתח לדירה.

בית המשפט קבע, שלמרות שבמקרה דנן מדובר בעסקה מורכבת ומשולבת, אין מקום לסטות מההבחנה המהותית שבין עסקת קומבינציה, הכוללת אלמנט מובהק של מכר זכויות במקרקעין, לבין עסקה להזמנת שירותי בניה, שאינה כוללת מכר של זכויות במקרקעין ואינה נכנסת בגדרו של חוק מיסוי מקרקעין, ובמסגרתה מזמין בעל המקרקעין שירותי בניה על המקרקעין, שהזכויות בהן נותרות בידיו כנגד תשלום תמורה לקבלן הבונה עבור השירות.

בית המשפט הסביר, כי המנהל הכיר בקיומה של עסקה להזמנת שירותי בניה בין בן מאיר לבין הקבלן, וממילא אין מקום למסות את מיכאלי בגין רכישת דירות מגורים מהקבלן או מבן מאיר, שכן כשם שבן מאיר רכש מהקבלן שירותי בניה ולא דירות מגורים מוגמרות, כך יש לראות גם את מיכאלי.

בית המשפט קיבל את הערר וקבע, כי לא כל רכישה של זכות במקרקעין, אשר צפויה להיבנות עליה דירת מגורים, תיחשב כרכישה של "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, אלא רק כאשר כל הסיכונים והסיכויים בבניית דירת המגורים העתידית אינם מונחים לפתחו של הרוכש, והוא אינו נדרש לעשות דבר עד לקבלת הדירה, או אז ניתן יהיה לומר כי במהות נרכשה דירת מגורים "על הנייר".
אי לכך, מאחר שבמקרה דנן נדרש מיכאלי, כמו יתר בעלי הזכויות שבחרו באפשרות של הזמנת שירותי בניה, לפעול באופן אקטיבי על מנת שתהא בידיו דירה מוגמרת (להשיג מימון, לשלם אגרות והיטלים ולשלם לקבלן את התמורה) הרי שבכך לא שונה מצבו של מיכאלי מכל אחד אחר המתקשר בעסקה מסוג זה עם קבלן מבצע, שאין לראותו כמי שרכש דירת מגורים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post לא כל רכישת קרקע אשר צפויה להיבנות עליה דירה תיחשב לעניין מס רכישה כדירת מגורים appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

הגדרת "שירות" בחוק מע"מ פותחת במילים: "כל עשיה בתמורה למען הזולת…".

לפני כשנה, ניתן פסק דין בע"מ 62970-03-22, אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב אשר עסק בשאלה האם עבודות שונות שביצעה חברת אאורה השקעות בע"מ
(להלן: "אאורה"), שהיא חברה יזמית בתחום הנדל"ן, מהוות "עסקה" לפי חוק מע"מ ועל כן חייבות במס עסקאות אם לאו.

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית שביצעה אאורה בקריית אונו (להלן: "הפרויקט"), חתמה על הסכם מול עיריית קריית אונו לביצוע עבודות פיתוח (להלן: "המטלות הציבוריות") הכוללות:

1. בניית שני גני ילדים חדשים במתחם הפרויקט, כאשר בין הצדדים הוסכם, כי חלף גני הילדים שייהרסו, תבנה אאורה, על חשבונה וללא כל תמורה, גני ילדים חדשים בתא שטח אחר במתחם.
2. בניית חניון ציבורי במתחם הפרויקט – סוכם כי אאורה תבנה עבור העירייה, על חשבונה וללא כל תמורה, "את החניונים הציבוריים חלף החניון העילי שהיה קיים במקום.
3. בניית מבנה ציבור.
4. שיפוץ בית ספר.

מנהל מע"מ, הוציא לאאורה שומת עסקאות בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח בטענה כי המטלות הציבוריות, הם שירותים שאאורה העניקה לעירייה המהווים "עסקה" לפי חוק מע"מ.

טענתה העיקרית של אאורה הייתה, כי בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף, לשם קיומה של עסקת שירות, נדרשת "עשיה בתמורה למען הזולת", כאשר במקרה דנן אין מדובר בעשיה למען הזולת שכן החניון וגני הילדים הועתקו לשם ניצול מרבי של זכויות הבנייה בפרויקט, לטובת אאורה אך ורק כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל, אאורה יזמה את העבודות לשם מימוש צרכיה והגשמת מטרותיה ולולא כך, העירייה כלל לא הייתה נדרשת לעבודות, אשר לא העניקו כל ערך מוסף למרחב הציבורי.

בית המשפט דן תחילה במהות העבודות ולאחר מכן עבר לדון בגובה החיוב במע"מ, כאשר לגבי מהות העבודות שביצעה אאורה, קבע  בית המשפט כי הן היו בעלות אופי ציבורי, העירייה הייתה מעוניינת בביצוע העבודות וכי הן נעשו עבורה ולמענה, ומשכך הרי שמדובר בשירות "למען הזולת" וכי התמורה עבור העסקאות היא בכך שהעירייה הסכימה להריסת הגנים הישנים והחניון העילי מבלי לחייב את אאורה בתשלום (היטלי פיתוח ואגרות בניה)  עבור הצורך להקימם מחדש.

בעקבות פסק הדין, עדכנו רשויות מע"מ את רשימת ה"עמדות החייבות בדיווח" (וראו לעניין זה הרחבה במאמר מיום 10/12/2015) בעמדה מספר 16/2025 – החבות במע"מ בשל מתן שירותי בניה לביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית, אשר קובעת כדלקמן:

"מתן שירותי בניה, שעניינם ביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית, כגון בניית גן ילדים, חניון, בית כנסת או הכשרת שטחי ציבור, בתמורה לוויתור של הרשות המקומית על תשלום עבור בנייה אותו הייתה זכאית לקבל מאת הקבלן, הינם בבחינת "עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ החבה במס ערך מוסף ומחירה ייקבע בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק מע"מ. זאת בדומה לביצוע עבודות פיתוח ותשתיות ציבוריות על ידי קבלן בתמורה לוויתור של הרשות המקומית על היטלי פיתוח ואגרות בניה.
לעניין זה ראה ע"מ 62970-03-22 אאורה השקעות בע"מ נ' מע"מ – רשות המיסים."

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post החבות במע"מ בשל מתן שירותי בניה לביצוע מטלות ציבוריות עבור רשות מקומית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).