סעיף 91 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כדלקמן:

"נמסרה לאדם החלטה בהשגה לפי סעיף 87, ישלם את סכום המס המגיע ממנו לפיה בתוך 15 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה; הגיש ערר לפי סעיף 88 – ישלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה."

לאחרונה, ניתנה החלטה בו"ע 42257-06-16 יחזקאל ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה בעתירה שהגישו מר שמואל יחזקאל וחברת נאג'י יחזקאל (1993) בע"מ (להלן: "החברה"), בין היתר על סירוב מנהל מסמ"ק חיפה  (להלן: "המנהל") לעכב הליכי גביה וזאת על אף שהגישו ערר על סירוב המנהל להחליט בבקשתם לביטול עסקה.

יצוין עוד, כי העסקה אותה ביקשו לבטל, הינה עסקת העברת המניות מיחזקאל לחברה, שנדונה בו"ע 40914-11-13 (וראו הרחבה במאמר מיום 31/10/19).

לטענת יחזקאל והחברה, על פי הדין, הגשת ערר על שומה מעכבת את הליכי הגבייה וזאת בהתאם להוראות סעיף 91 לחוק מיסוי מקרקעין. לטענתם, משמעות הוראות הדין היא כי מקום שבו מתנהל הליך השגה או ערעור על שומה, אשר בסופו יתכן והשומה תבוטל, יש לעכב את הליכי הגבייה עד גמר ההליך.

ועדת הערר, דחתה את הטענה, תוך שהיא מדגישה מספר נקודות הראויות לטעמי לציון:

1. דחיית מועדי התשלום על פי סעיף 91 לחוק חלה רק כאשר מסלול התקיפה של השומות מתחיל בהשגה על שומה על פי סעיף 86 לחוק. הליכי השגה וערר על החלטות אחרות, שאינם מתחילים בשומה על פי סעיף 86, אינם מביאים לדחייה אוטומטית של מועדי תשלום המס על פי שומה שהוצאה ובקשה שמגיש נישום לאשר ביטול עסקה לפי סעיף 102 לחוק, איננה מבחינת שומה ומשכך איננה דוחה את מועד תשלום המס.
2. עם זאת, ניתן לבקש לדחות את מועד תשלום המס לסעיף 91א לחוק, המסמיך את המנהל לדחות את תשלום המס גם ללא קשר להגשת הליכי השגה וערר ודי בכך שראה "סיבה מספקת" לדחיית התשלום, כאשר הגשת בקשה להחזר בעקבות ביטול עסקה עשויה להיחשב "סיבה מספקת" לדחיית מועד התשלומים שטרם שולמו במועד הגשת הבקשה.
3. אין בחוק מיסוי מקרקעין פירוט מהי "סיבה מספקת" לעניין סעיף 91א לחוק, אולם בדומה למבחני סעד זמני בהליכים אזרחיים, יש לבחון את סיכוי ההצלחה שהבקשה להכיר בביטול העסקה תתקבל וכן את מאזן הנוחות, האם דחיית מועד התשלום תפגע בסיכוי הגבייה מחד, או שתגרום לחייב נזק בלתי הפיך מאידך.
4. מניתוח העובדות עולה כי העסקה להעברת המניות לא בוטלה בפועל והטעם היחיד שנזכר בבקשה לביטול הוא, כי לא היה היגיון בעסקה וכל תוצאתה הייתה חיוב במס, אולם הרצון להימנע מתשלום מס אינו מספיק כדי להכיר בהודעת הביטול. (ראו לעניין זה מאמר מיום 20/07/17)

 לאור האמור לעיל הגיעה הועדה למסקנה, כי יחזקאל והחברה לא הצביעו אמנם על סיכויי הצלחה גבוהים לשכנע בערר כי העסקה אכן בוטלה, אולם לאור העובדה שאם ימשכו הליכי הגבייה הנזק שעלול להיגרם להם הוא גבוה, החליטה הוועדה לקבל את הבקשה לעכב את גביית הקנסות בלבד ולדחות את הבקשה לעכב את תשלומי הקרן, ההצמדה והריבית.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post הגשת ערר על סירוב המנהל להכיר בביטול עסקה – אינה דוחה את מועד תשלום המס appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

החוק חל הן על עוסק והן על אדם שאינו עוסק, כהגדרתם בחוק וקובע הגבלות על שימוש במזומן ובשיקים, לרבות על מתנות, תרומות והלוואות!

הגדרת "מזומן" בחוק הינה סכום המשולם או הניתן במזומן, לפי העניין, למעט סכום הנמוך מבין אלה:
1. סכום בשיעור של 10% ממחיר העסקה, מסכום המתנה, מסכום התרומה או מסכום ההלוואה, לפי העניין;
2. סכום של 11,000 ש"ח או 50,000 ש"ח לפי העניין.

החוק מטיל עיצום כספי ועונשים (כבדים) נוספים על מי שמפר את הוראות החוק, כאשר סעיף 21 לחוק עוסק ספציפית בעונשם של עורך דין או רואה חשבון המפרים את הוראותיו.

בנוסף, מעניק החוק סמכויות פיקוח ואכיפה על עובדי רשות המיסים שיבחרו ע"י המנהל, כהגדרתו בפקודת מס הכנסה וכן כולל תיקונים עקיפים בחוקים שונים, בין היתר בחוק הגנת השכר, חוק ההוצאה לפועל, חוק העבירות המנהליות, חוק איסור הלבנת הון ובחוק מיסוי מקרקעין.

סעיף 2 לחוק קובע, בין יתר הדברים, איסור על עוסק לתת או לקבל בעבור עסקה (המוגדרת כמכירה או קניה של נכס או מתן שירות או קבלתו) במסגרת עסקו סכום מזומן כהגדרתו בחוק, העולה על 11,000 ₪,  ועל אדם שאינו עוסק לקבל תשלום במזומן כאמור עבור עסקה העולה על 50,000 ₪ או לתת לעוסק בעבור עסקה במסגרת עסקו של העוסק, תשלום במזומן אם מחיר העסקה עולה על 11,000 ₪.

כמו כן אוסר הסעיף, על תשלום מזומן כאמור בין 2 בני אדם שאינם עוסקים, אם מחיר העסקה עולה על 50,000 ₪.

הגבלות נוספות על שימוש במזומן המצוינות בסעיף 2 לחוק, עוסקות בקשר עם תיירים וכן על עורך דין ורואה חשבון במסגרת מתן שירות עסקי ללקוח,  אולם בכל מקרה החוק מסייג וקובע, שהסעיף לא יחול על תשלום מזומן בין קרובי משפחה, למעט לעניין שכר עבודה, כאשר "קרוב משפחה" מוגדר בסעיף כ: "בן זוג, הורה, הורה הורה, בן, בת, אח או אחות וילדיהם, נכד או נכדה ובני זוג של כל אחד מאלה, וכן אדם הסמוך על שולחנו".

הגבלה נוספת קיימת בסעיף 4 לחוק, האוסר על השימוש בשיק ללא שם ע"י עוסק במסגרת עסקו וכן על כל אדם את השימוש בשיק העולה על 5,000 ₪ ללא שם גם אם מדובר בתרומה, הלוואה או מתנה.

סעיף 30 לחוק, עוסק בחובת הצהרה על אמצעי תשלום לעניין זכויות במקרקעין וקובע כדלקמן:

(א) רוכש זכויות במקרקעין החייב בהגשת הצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, יכלול בהצהרה כאמור את אחד מאלה:

   1. פרטים לעניין אמצעי התשלום שבו ניתנת התמורה בצירוף אסמכתאות, והכל כפי        שיורה המנהל.

  2. הצהרה כי במועד מתן ההצהרה פרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לו .

(ב) לא ייתן המנהל אישור לפי סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, אם לא התקיימו התנאים האמורים בסעיף קטן (א).

(ג) רוכש זכות במקרקעין שהצהיר כי פרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לו, כאמור בסעיף קטן (א)(2), ידווח למנהל את פרטי אמצעי התשלום כאמור בסעיף קטן (א)(1), בתוך שישה חודשים מהמועד שבו החזקה במקרקעין נמסרה לרוכש או ניתנה לפקודתו .

בנוסף, במסגרת תיקון 92 לחוק מיסוי מקרקעין, תוקן סעיף 73(ג) הקובע 6 פרטים שצריך רוכש זכות במקרקעין לפרט בהצהרתו ומוסיף את פריט 7 כדלקמן:  "פרטים כאמור בסעיף 30 לחוק לצמצום השימוש במזומן התשע"ח-2018".

יש לציין כי תחולתו של החוק הינה ביום 01/01/2019 , כאשר סעיף 6 לחוק העוסק בעיצום כספי ופרק ד' העוסק בעונשין יחולו בהדרגה, וב-9 החודשים הראשונים לא יוטל עיצום כספי או קנס אלא אם כן המפר קיבל התראה בכתב על ההפרה וחזר והפר את אותה הוראה.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post החוק לצמצום השימוש במזומן ותיקון 92 לחוק מיסוי מקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

דמי מפתח מוגדרים כ"כל תמורה שאינה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או החזרת החזקה במושכר לפי חוק זה".

במכירת זכות דיירות מוגנת על ידי בעל הבית משלם הדייר הנכנס, דמי מפתח לבעל הבית.  כמו כן, בעת החלפת דייר מוגן משלם הדייר הנכנס דמי מפתח,  שחלקם  משתלמים לבעל בית (1/3) ויתרתם משתלמים לדייר היוצא (2/3), כתלות במספר השנים בהם שהה הדייר היוצא בדירה.

בעל הבית, ישלם מס על התשלום שמקבל כאמור, כהכנסה מדמי מפתח לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה").

הדייר המוגן לעומת זאת, לא יידרש לתשלום מס הכנסה בעת מכירת זכות הדיירות המוגנת לצורכי מגורים וזאת מאחר ו"זכות דיירות מוגנת לצורכי מגורים" מוחרגת מגדר נכס בסעיף 88 לפקודה.

כמו כן, בעניין גורפינקל (ע"א 583/90) , קבע בית המשפט כי מאחר וזכות הדיירות המוגנת מוענקת מכח חוק ואיננה נובעת מכח הסכם, הרי שאיננה מהווה זכות במקרקעין החייבת במס ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") (למעט לעניין פינוי בינוי שם נכללת במפורש) ומשכך לא יידרש הדייר המוגן לשלם מס גם לפי חוק מיסוי מקרקעין.

בעניין חוק מע"מ, קובע סעיף 31(2) כדלקמן:

"אלה עסקאות הפטורות ממס:

…

מסירת מקרקעין בדמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, השכרת מקרקעין שחל עליה החוק האמור ומכירתם של מקרקעין המושכרים כאמור;"

ההסבר הניתן מאת מלומדים לפטור האמור קובע, כי כשם שחוקי המס השונים מכירים בנטל המוטל על הבעלים, ולכן מחילים הקלות מס שונות על הדיירות המוגנת, גם סעיף 31(2) לחוק מע"מ, מעניק פטור ממס על השכרה של נכסים המושכרים בשכירות מוגנת, על דמי המפתח המתקבלים, ועל מכירת הבעלות במקרקעין המושכרים כאמור.

לפני כשבועיים, ניתן פס"ד בע"מ 15676-01-14 קרגד חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, אשר עסק בין היתר בסוגיה הבאה:

האם סעיף 31(2) לחוק מע"מ חל במלואו על בניין שנמכר, אשר מרבית דירותיו מושכרים בשכירות מוגנת הכולל גם זכויות בניה או שיש לבצע הפרדה ולהעניק את הפטור ממס ערך מוסף רק על מרכיב זכות הדיירות המוגנת ולהתייחס לזכויות הבניה כאל נכס נפרד, שכן לדיירים המוגנים אין כל חלק בזכויות הבנייה?

לפי גישת מנהל מע"מ, כאשר קיימות בקשר לבניין זכויות בנייה בלתי מנוצלות, הרי שחלק מהותי מתמורת מכירת הבניין נובע מהערך הכלכלי הגלום באותן זכויות. ערך זה לא הושפע, לכאן או לכאן, מהשכרת הדירות בבניין בשכירות מוגנת וכתוצאה מכך הרציונל העומד מאחורי מתן ההקלה בסעיף 31(2) לחוק מע"מ איננו מתקיים לגבי הרווח ממימוש (מכירת) זכויות הבנייה.

כמו כן, הסתמך מנהל מע"מ על החלטת מיסוי 12/11 אשר קובעת בסעיף 2 כי "העסקה של מכירת זכויות הבנייה חייבת במע"מ בשיעור מלא הואיל וחוק הגנת הדייר אינו חל על זכויות בנייה אלא רק על הנכס המושכר בפועל."

בית המשפט השווה בין סעיף 31(2) לחוק מע"מ לבין סעיף 49ז לחוק העוסק בזכויות בניה וקבע, כי

אלמלא הוראותיו המפורשות של סעיף 49ז לחוק, כל השבח המופק ממכירת דירת מגורים מזכה היה פטור ממס, גם כאשר חלק ממשי מאותו שבח נובע מהאפשרות לבנות (בעתיד) שטח גדול יותר, ולא מערך הנכס במצבו הקיים כיום.

אי לכך, ניתן להסיק כי אם המחוקק היה מעוניין לסייג את הפטור ממס ערך מוסף על פי סעיף 31(2) לחוק מע"מ באופן דומה לסעיף 49ז לחוק, כך שלא יחול על הערך המוסף הנובע מהאפשרות לתוספת בנייה, היה עליו לעשות כן בתיקון חקיקה מפורש.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי אין בסיס של ממש בלשון סעיף 31(2) לחוק מע"מ לשלילת הפטור בשל קיומן של זכויות בנייה וקיבל את הערעור בעניין זה.

יש לציין כי במקרה הנדון, מאחר והבניין הכיל גם דירה אחת שלא הושכרה בדיירות מוגנת וכן מחסן, קבע בית המשפט כי יש לערוך פיצול פיזי של הבניין ולחשב את הפטור לפי סעיף 31(2) לחוק מע"מ באופן יחסי בהתאם ליחס הדירות שהושכרו בשכירות מוגנת לכלל הדירות בבניין.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post זכות דיירות מוגנת בחוק מע"מ appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

המשמעות היא, שניכוי מס תשומות הינה זכות השמורה אך ורק ל"עוסק" וכדי לנכות את המס נדרש  שהתשומות ישמשו "לצורכי עסקו או לשימוש בעסקו" של אותו עוסק.

רשות מקומית המוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ כמלכ"ר, הפועלת במסגרת הסמכויות המוענקות לה על פי החוק – פעילותה תסווג כפעילות של מלכ"ר, שאינו חייב במס ערך מוסף על פעילותו ואיננו רשאי לנכות מס תשומות, אך לא כאשר היא פועלת בפעילות עסקית רגילה, שאז בסמכות מנהל מע"מ לפי סעיף 58 לחוק מע"מ, לחייבה במס ערך מוסף על פעילותה העסקית.

כאשר מדובר בהקמתן של מערכות תשתית שונות בתחומה של רשות מקומית וכן תחזוקתן השוטפת, נקבע בעבר בבית המשפט העליון  שמדובר בחובתה על פי דין של הרשות המקומית לבצע עבודות פיתוח ותשתית, כגון סלילת כבישים, בניית מדרכות, הקמת מערכות צנרת, תאורה וכו'.

בעת רכישת מקרקעין ע"י יזם, קיימות 3 דרכים בהן יכולה רשות מקומית לפעול על מנת למלא חובתה לדאוג לפיתוח התשתיות באותן מקרקעין, כאשר תוצאת המע"מ בכולן הינה זהה:

1. בדרך של פיתוח עצמי – הרשות מתקשרת עם קבלן משנה, שגובה ממנה מע"מ עבור שירותיו. מאחר והרשות המקומית הינה מלכ"ר, היא איננה רשאית לקזז את המע"מ ובמקביל היא גובה מהיזם אגרות והיטלים הכוללים את סכום המע"מ, שאותו היזם אינו רשאי לנכות, שכן אינו מקבל חשבונית מהרשות.
2. בדרך של "תאגיד עירוני" – היזם משלם לתאגיד עבור ביצוע עבודות הפיתוח ומקבל חשבונית הכוללת מע"מ. אולם, מאחר שהתשלום הינו במקום אגרות, היזם אינו רשאי לנכות את המע"מ.
3. בדרך של "פיתוח יזם" – הרשות המקומית מטילה את עבודות הפיתוח על היזם תוך ויתור על אגרות והיטלים. בית המשפט קבע (ע"א 1306/99 חוף הכרמל) כי יש לראות בהסכם שכזה 2 עסקאות חליפין, מצד אחד היזם מעניק עבודות פיתוח עבור הרשות ומן הצד השני אמור לשלם, כיזם, היטלים ואגרות, ללא יכולת לנכות את מס התשומות שכן כאמור, לא תסופק לו חשבונית מס ע"י הרשות.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין הולנדר שטרן חברה לבניין בע"מ  (ע"מ 1923-06-13)
(להלן: "החברה") אשר עסק בסוגיה, האם זכאית החברה לקזז את מס התשומות בחשבונית שהוצאה לה ע"י חברה אחרת בגין ביצוע עבודות הפיתוח, מקום שבו נקבע בתב"ע כי עבודות הפיתוח יבוצעו ע"י היזמים ועל חשבונם?

לטענת החברה, כאשר עבודות הפיתוח מוטלות במסגרת הוראות התב"ע על היזם, הרי שמועברת מכתפי הרשות המקומית האחריות לביצוען אל היזם, שכן לתב"ע ש תוקף של חיקוק ומשכך "מקבל השירות" הינו היזם ולא הרשות המקומית ולכן אין סיבה שלא להתיר לחברה את מס התשומות הכלול בחשבונית בגין העסקה.

בית המשפט חזר על פסיקותיו של בית המשפט העליון הן בעניין חוף הכרמל והן בעניין
ראדקו (דנ"א 2234/09) וקבע כי על אף התוקף המשפטי של התב"ע כחיקוק, הרי שמאחר והרשות המקומית היא זו החייבת בחובה הבסיסית לבצע את עבודות הפיתוח, מקבל השירות עבור עבודות פיתוח הוא תמיד הרשות המקומית וכנגד עבודות הפיתוח עומדים תמיד האגרות וההיטלים ומשכך אין מקום לתוצאת מס שונה רק בגלל שהרשות והיזם בחרו בדרך זו או אחרת לביצוע עבודות הפיתוח.

ועל כן קבע בית המשפט , כי גם במקרה זה אין להתיר את קיזוז מס התשומות שנכלל בחשבונית.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם ניתן לקזז מע"מ תשומות בחשבונית שהוצאה בגין עבודות פיתוח אזורי? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

עסקאות אלו, של הסדרי זיכיון למתן שירות מכונים בשם כולל כעסקאות   P.P.P
(Public Private Partnership) בהן מוענק זיכיון בד"כ ע"י גורם (ממשלתי/ציבורי( לגורם פרטי המספק את השירות, הכולל בד"כ: הקמה, מימון, תפעול ותחזוקה (למשך תקופה מוגדרת) של תשתית הנדרשת למעניק הזיכיון.

ישנן מספר קטגוריות לעסקאות P.P.P, שאחת מהן מוכרת כעסקת  B.O.T .

בעסקת B.O.T , מקבל המפעיל זיכיון מהמדינה להפעיל את הרכוש לתקופה מוגדרת, וכן לספק

שירותים נלווים הקשורים ברכוש.  בתום תקופת הזיכיון, מחזיר המפעיל את הרכוש למדינה או

מאריך את תקופת הזיכיון.

המייחד את עסקת B.O.T הינו, שבמקום שהמדינה תשלם למפעיל בעבור שירותיו, הרי שלמפעיל ניתנת הזכות לגבות את התמורה בעבור השימוש ברכוש  מהצרכן הסופי שאותו משרת הרכוש, כאשר המדינה עשויה להבטיח או שלא להבטיח את השלמת התמורה בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה.

מדינת ישראל, משתמשת לא אחת בעסקאות  B.O.T על מנת להקים פרויקטים לאומיים, כאשר אחד הפרויקטים הגדולים ביותר שהוקם בשיטה זו, הינו כביש חוצה ישראל.

בשנת 1997 זכתה חברת דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ (להלן: "החברה") במכרז ה- B.O.T להקמה ולתפעול של כביש חוצה ישראל – כביש 6, ובשנת 1998 נחתם הסכם בין מדינת ישראל לבין החברה, לפיו סוכם כי החברה תסלול את הכביש במימון עצמי, תתפעל אותו תוך כדי גביית אגרה, ותעביר אותו לאחר שלושים שנה בחזרה לרשות המדינה.

לפני מספר שנים, הוגשה ע"י מר יואל רונן (להלן: "המבקש") בקשה לאישור תובענה כייצוגית כנגד מדינת ישראל – רשות המסים, לפיה טוען המבקש כי רשות המסים מטילה מע"מ שלא כדין על אגרת נסיעת רכב בחלק מכביש 6 אשר מופעל ככביש אגרה. לטענת המבקש, סלילת הכביש וכתוצאה ממנה גביית האגרה עבור השימוש בכביש הינה פעולה שלטונית בלבד, המבוצעת במסגרת עסקת B.O.T,  כאשר לאור הוראות חוק מע"מ אין לסווג את תשלום האגרה כעסקה חייבת במע"מ.

המבקש טוען, כי הינו "עוסק", אשר אמנם זכאי לנכות את חיובי המע"מ כמס תשומות, אולם בשל העובדה שרכבו משמש אותו גם לנסיעות פרטיות, הרי שזכאי לנכות 2/3 בלבד כמס תשומות ועל כן נגרם לו נזק בגובה 1/3 מגובה המע"מ אשר נדרש לשלם, לטענתו, שלא כדין  – והוא מבקש לייצג את כל הנוסעים בכביש בתקופה הרלוונטית אשר חויבו במס ערך מוסף בגין הנסיעה.

השבוע, ניתנה החלטה בבית המשפט המחוזי בת"א (ת"מ 117-09 יואל רונן נ' רשות המיסים) ובה

דחה בית המשפט את בקשתו של מר יואל רונן לאישורה של התביעה כתביעה ייצוגית וזאת מהטעמים הבאים:

1. בניגוד לטענתו של המבקש, לפיה, בעת הנסיעה בכביש 6 מתבצעת עסקה בין הנוסעים בכביש לבין המדינה, שכדי לקיים את חובתה השלטונית, התקשרה עם החברה בעסקת O.T , אשר איננה נכנסת להגדרת "עסקה" בחוק מע"מ ומשכך התשלום הינו למעשה  "אגרה" שאיננה חבה במע"מ – קבע בית המשפט, כי העובדה שהמקרקעין עליהם נסלל הכביש הינם בבעלות המדינה, אינה הופכת את החברה לידיה הארוכה של המדינה.
2. מדובר בעסקת שירות בכביש 6 הנעשית בין הנוסעים לחברה (ולא המדינה) ועל כן התשלום המשולם ע"י הנוסעים נכנס להגדרת "מחיר" המשקף את עלות בניית הכביש והפעלתו וחייב במע"מ כחוק.
3. למרות העובדה שבמקומות רבים מוגדר התשלום עבור הנסיעה בכביש 6 כ"אגרה" הרי אין מדובר באגרה של ממש כמשמעותה בדיני המס אלא הכוונה לביטוי "כביש אגרה" בלבד.
4. המבקש עצמו איננו עומד בתנאים נוספים הנדרשים לאישור הבקשה לתובענה ייצוגית ומתעורר חשש כי מדובר ב"איש קש" אשר הוצב בחזית הבקשה ולא נטל על עצמו כל סיכונים כספיים או אחרים ונראה שאף אין למבקש עצמו עילת תביעה.

יש לציין, כי על אף דחיית הבקשה כאמור,  בית המשפט הביע דעתו כי עם השבת הכביש לידי המדינה נכון יהא לשקול את עניין גביית המע"מ, אגב ביטולו, ככל שהמדינה היא זו שתגבה את התשלום בגין הנסיעה בכביש.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תוספת מס ערך מוסף על אגרת נסיעה בכביש 6 – דחיית בקשה לתובענה ייצוגית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

"עוסק" מוגדר בסעיף 1 לחוק כמי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, ובלבד שאינו מלכ"ר או מוסד כספי, וכן מי שעושה עסקת אקראי.

"ציוד" מוגדר בחוק כנכס ששימש, משמש או נועד לשמש, לעוסק בעסקיו, ואין מכירתו מעיסוק העוסק.

מהגדרות אלו עולה, כי ככל שתוגדר פעילות כלשהי כעסקית המביאה לכדי עסק, הרי שמי שמפעיל את העסק ייחשב כ"עוסק" ומספיק שהנכס הנמכר ממלא יעוד מסוים במערכת הייצורית של העסק ואפילו אם שימש בעבר או נועד לשמש בעתיד את העסק כאמור, על מנת שמכירתו תיחשב כ"עסקה" שעשויה להיות חייבת במע"מ בהתאם לחוק.

כך לדוגמא, כאשר נמכר מבנה המשמש את העוסק בעסקיו, הרי שמכירה זו תיחשב כמכירת ציוד החייבת במע"מ בידי העוסק ואילו אם ייקבע שאין מדובר כלל ב"עסק" המנהל פעילות עסקית, הרי שמכירת המבנה לרוכש פרטי – לא תיחשב כמכירת ציוד ולא תחויב במע"מ.

ניתן לראות אם כן, כי מרכיב עיקרי בהחלטה בדבר חבות העסקה במע"מ, הינה הקביעה האם המוכר הינו "עוסק" המבצע פעילות עסקית לצורך החוק, והדבר מעלה את השאלה – מהו המשקל שיש לתת לרישומו של המוכר כ"עוסק" במרשמי מע"מ לצורך קביעה זו?

בפסק דין שניתן לפני כשבועיים בבית המשפט המחוזי בת"א בעניין נבוק אליהו וגלזר גבריאל
(ע"מ 447-09-14), נדון מקרה ובו 2 שותפים עסקיים רכשו במועדים שונים 2 נכסי מקרקעין, האחד בת"א והשני בחולון, אשר הושכרו במשך שנים רבות לשוכרים אשר קיימו בהם פעילות תעשייתית.

בשלב מסוים נרשמו השניים כ"עוסק'" (באמצעות שותפות) לצורך חוק מע"מ ובהמשך לכך השכרת הנכסים דווחה במסגרת תיק העוסק.

לאחר שנמכר הנכס בת"א התגלעה מחלוקת בינם לבין מנהל מע"מ, כאשר לטענתם השכרת הנכסים במהלך השנים הייתה פאסיבית (על אף רישומם כעוסקים) ומשכך מכירה זו איננה נחשבת כ"עסקה" ואינה חייבת במע"מ שכן לטענתם מעולם לא ניהלו "עסק".

יובהר, כי השניים לא ניכו מס תשומות בשל רכישת הנכס בת"א (שכן במקרה שכזה הייתה קמה חלופה השנייה להגדרת "עסקה" בסעיף 1 לחוק).

בית המשפט ניתח לעומק את פעילותם של השניים בהתאם למבחני פעילות עסקית שנקבעו בפסיקה וקבע שהשניים לא ניהלו עסק של השכרת נכסי נדל"ן.
בנוסף קבע בית המשפט, כי בהתאם ללשון החוק וההלכה הפסוקה, הרישום עצמו איננו מקים חזקה ראייתית חלוטה, אין בעצם הרישום כדי להביא בהכרח למסקנה כי מתנהל עסק בידי האזרח ואת האופי העסקי יש להסיק מן הפעילות שבוצעה למעשה  – ולא מן הרישום.

בית המשפט הוסיף, כי אכן אין מקום לעודד תופעה של רישום כ"עוסק" לצורכי נוחות והתנערות מהגדרה זו בשעת כושר ואף ציטט מפסיקות בית המשפט העליון, אשר הציבו רף גבוה לכל ניסיון מצד הנישום או העוסק לסתור בשלב מאוחר את הדיווחים שהוא עצמו הגיש לרשויות המס.

עם זאת, לאחר שקילת כל הנסיבות והאיזונים הראויים, פסק כי הנכס הנמכר לא שימש בעסק שנוהל ע"י השניים וזאת על אף שנרשמו (באמצעות שותפות) כ"עוסק מורשה" ועל כן מכירתו איננה חייבת במע"מ.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post אין בעצם רישום כ"עוסק" במרשמי מע"מ כדי להצביע בהכרח על פעילות עסקית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

 התיקונים בחוק מיסוי מקרקעין כפי שמופיעים בנוסח שהוצג לכנסת להצבעה
(טרם פורסם הנוסח הסופי שעבר בחקיקה)

תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") תיקן 2 תיקונים לעניין מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים יחידה  ו-3 תיקונים לעניין מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס.

לדברי רשות המיסים, התיקון שהוצע נועד לתמרץ מכירת דירות ובכך לתרום להגדלת היצע דירות בשוק הנדל"ן, וזאת על רקע התארכות משך זמן ההחזקה בדירות מגורים הנובע, בין היתר, מציפייה לעליות מחירים מצד המוכרים.

תיקון ראשון עוסק בסעיף 9(ג1ג)(4)  לחוק, המגדיר "דירה יחידה".

עד היום הגדרת "דירה יחידה" בסעיף קבעה בין היתר, שיראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.

בתיקון 85 לחוק, נמחקו המילים "אינו עולה על שליש" ובמקומן, מפנה הסעיף לסעיף 49ג(3) לחוק.

גם סעיף 49ב(2) לחוק, הסעיף העיקרי המעניק פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, שעד היום החריג מתחולתו מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה (למעט במקרה שלא הוחלה בשל אותו חלק החזקה שבסעיף 49ג לחוק) שונה בתיקון 85 לחוק והמילים "שאינו עולה על שליש ממנה" נמחקו והוחלפו בהפניה זהה לסעיף 49ג(3) לחוק.

במקביל, תוקנו סעיף קטנים (1) ו-(3) לסעיף 49ג לחוק, כך שתקופת ההמתנה הקבועה בסעיף קטן (1) , בין רכישת דירה חלופית חדשה לבין מכירת הדירה הישנה (על מנת שהדירה הישנה עדיין תיחשב כדירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח בסעיף 49ב(2) לחוק) הוארכה מ-18 חודשים ל-24 חודשים. יודגש כי בהתאם לנוסח האמור, הארכה זו תחול רק על דירת מגורים שתירכש החל מיום 01/05/2021, בתום תקופת הוראת השעה כפי שיוסבר להלן, כתחליף לדירה הנמכרת.

לגבי סעיף קטן (3) (אליו מפנים כאמור סעיפים 9(ג1ג)(4) וכן 49ב(2)), הקובע כי החזקה בחלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש אינה פוגעת בהגדרת הדירה כדירה יחידה, נוספה הקלה הקובעת, כי כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה (אין הכרח שתעמוד בתנאי סעיף 49ב(5) לחוק) יוכל מקבל הירושה להחזיק בחלק שאינו עולה על מחצית ממנה ועדיין יעמוד בחזקת דירת מגורים יחידה לגבי הדירה הנמכרת.

תיקון דומה המתייחס לירושת זכויות באיגוד, נעשה גם בסעיף 49ד לחוק העוסק בהחזקת דירה שאיננה מהווה מלאי עסקי באמצעות זכויות באיגוד ומעתה נדרשת החזקה בדירה באמצעות הזכויות בחלק העולה על מחצית, על מנת שהחזקת דירה באמצעות זכויות באיגוד תפגע ביורש הזכויות בעת מכירת דירתו היחידה.

בנוסף, נקבעה הוראת שעה לתקופה של 5 שנים החל מיום 01/05/2016  שבה יצומצם פרק הזמן הקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק שבו ניתן למכור דירה, שהייתה דירתו היחידה של המוכר, על מנת לשלם מס רכישה כדירה יחידה בגין דירה חדשה מ-24 חודשים כיום, ל-18 חודשים בלבד, כאשר התיקון יחול על דירה שנרכשת בתקופת הוראת השעה, דהיינו רק החל מיום 01/05/2016…

התיקונים בחוק איסור הלבנת הון (טרם פורסם הנוסח הסופי שעבר בחקיקה)

סעיף 98(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין, קובע עונשים כבדים לאדם, אשר במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס, עבר את אחת העבירות המפורטות להלן:

(1)   מסר בהצהרה על פי חוק זה, אמרה או תרשומת כוזבת;

(2)   השיב תשובה כוזבת בעל פה או בכתב, על שאלה שנשאלה, או על דרישת ידיעות שנערכה על פי חוק זה;

(3)   הכין או קיים, או הרשה להכין או הרשה לקיים הצהרה כוזבת או חוזה כוזב או רשומות אחרות כוזבות, או שזייף או הרשה לזייף הצהרה או חוזה או רשומות;

(4)   השתמש בכל מרמה, ערמה או תחבולה, או הרשה להשתמש בהן.

כמו כן קובע הסעיף עונשים כבדים (מעט פחות) על אדם שהפריע לאדם שהוסמך לפעול לפי חוק זה לבצע את סמכויותיו או מנע זאת ממנו.

בתיקון החקיקה שעבר השבוע, הוכנסו העבירות הנ"ל גם כעבירת מקור לעניין חוק איסור הלבנת הון  אם התקיים אחד התנאים המפורטים בתיקון, בין היתר; אם עבירת המס כללה השמטת שווי עסקה, בסכום העולה על 1.5 מיליון ₪ או אם עבירת המס כללה אי דיווח על העסקה או דיווח כוזב של זהות הצדדים, והכל כששווי הנכס עולה על 100,000 ₪.

המשמעויות של התיקון הינן בין היתר קבלת מידע מגורמים שונים על עובר העבירה, החלת סנקציות מחמירות יותר לפי חוק זה ובהן, ענישה ברף מחמיר יותר (עד עשר שנות מאסר) ואף אפשרות חילוט רכוש.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין וחוק איסור הלבנת הון appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

לפיכך, כאשר מבוצעת מכירת זכות במקרקעין ע"י "עוסק" במהלך עסקו – מתקיימת אחת מהחלופות להגדרת "עסקה" בחוק, המחייבות הטלת מס ערך מוסף בשיעור של 17% כיום, ממחיר העסקה.

הכלל הבסיסי המשמש לקביעת מחירה של העסקה בחוק, נקבע בסעיף 7 לחוק והוא המחיר החוזי של העסקה כפי שהוא נקבע ע"י הצדדים, כאשר רק במקרים מיוחדים המפורטים בחוק – יש לפנות למחיר השוק (וזאת ההיפך מהעיקרון המופיע בהגדרת "שווי של זכות פלונית" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין).

חלופה נוספת להגדרת "עסקה" בחוק, הינה "עסקת אקראי", אשר מוגדרת לעניין מקרקעין בסעיף 2 להגדרה: "מכירת מקרקעין ל"עוסק" בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי".

הגדרה זו של עסקת אקראי, כוללת בין היתר מצב שבו אדם פרטי שאיננו "עוסק", מוכר מקרקעין ל"עוסק" וקובעת שגם מכירה שכזאת, בידי אדם פרטי – תיכנס להגדרת עסקה ותחויב במס ערך מוסף.

יש לציין כי תקנה 6ב לתקנות מע"מ קובעת, שבמקרה שכזה יהיה הקונה חייב בתשלום המס וזאת בניגוד לכלל שנקבע בסעיף 16 לחוק לפיו בעסקת מכר, חבות המס תהיה על המוכר.

המנגנון שנקבע בתקנה לדיווח על עסקה שכזאת הינו באמצעות "חשבונית עצמית" שיוציא הקונה, אשר על פיה הוא גם משלם את המס וגם מנכה את מס התשומות בעסקה.

כאשר "עוסק" רוכש דירת מגורים מאת אדם פרטי, הרי שעליו להוציא חשבונית עצמית כאמור, כך שמס התשומות ברכישה ינוכה כנגד מס העסקאות בחשבונית.

ואולם, כאשר ימכור ה"עוסק" את הדירה אפילו באותו סכום שבו קנה אותה ייאלץ לכאורה ה"עוסק" לשלם את מרכיב המע"מ במלואו, ללא יכולת לנכות את מס התשומות וכך למעשה יגרם לו נזק רב.

על מנת למנוע מצב שכזה, נוסף בתיקון 11 לחוק מע"מ (09/12/93) סעיף 5(ב) אשר קובע כי בהתקיימם של 3 תנאים, מס ערך המוסף במכירה יהיה לא ממחירה המלא של העסקה, אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה לבין מחירה בעת הרכישה, דהיינו, המע"מ יוטל רק על הערך המוסף "נטו".

להלן התנאים בסעיף 5(ב) לחוק:

1. מדובר במכירה של דירת מגורים ולא של נכס אחר (הסעיף לא יחול אם דירת המגורים נרכשה לצורך הריסה ובניית דירת מגורים אחרת).
2. על המוכר להיות "עוסק" במקרקעין (למעט "עוסק" שלא היה רשאי ע"פ דין לנכות את מס התשומות ברכישה).
3. על הדירה להירכש מאדם פרטי או מ"עוסק" אשר ע"פ דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות.

תוצאת סעיף 5(ב) לחוק במקרה דנן הינה, שכאשר עוסק במקרקעין ימכור את הדירה באותו סכום שבו רכש אותה, הרי שלא יידרש לשלם מע"מ שכן ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה הינו 0.

בהחלטת מיסוי 1254/14 התירו שלטונות מס ערך מוסף, להחיל את סעיף 5(ב) גם בתחולה בין עוסקים בענף המקרקעין, במקרה זה:  חברה (להלן: "הרוכשת") העוסקת במקרקעין אשר מוכרת לרוכשים חדשים דירות מגורים, שאותן רכשה מאת חברה העוסקת אף היא במקרקעין שרכשה אותם מאדם פרטי, בהתאם למגבלות הבאות:

1. הרוכשת לא תנכה את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס שקיבלה מהחברה בגין הדירות הנ"ל.
2. מחיר העסקה ייקבע עפ"י ההפרש שבין מחיר העסקה השנייה (מחיר רכישת הדירות מהחברה) לבין מחיר מכירת הדירות לרוכשים החדשים.
3. חישוב מחיר העסקה ייעשה לגבי כל דירה בנפרד.
4. על הרוכשת להוציא לרוכשים החדשים קבלה בגין כל מחיר העסקה כפי שנקבע בין הצדדים וכן גם חשבונית מס בגובה ההפרש (מחיר העסקה החייבת במע"מ לפי סעיף 5(ב) לחוק מע"מ) הקבלות וחשבוניות המס יונפקו בגין כל דירה בנפרד.
5. הדיווח למע"מ ייעשה לגבי כל דירה בנפרד.

עם זאת, הגבילו שלטונות מע"מ את האישור בכך שלא יחלפו חמש שנים בין רכישת הדירות ע"י הרוכשת למכירתן לרוכשים החדשים.

חשוב להדגיש, שההקלה בסעיף 5(ב) לחוק מתקנת את הבעיה שהוצגה לעיל רק לעניין דירות מגורים אולם איננה מסייעת בעסקאות מקרקעין שאינן דירות מגורים.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post סעיף 5(ב) לחוק מע"מ – הקלה במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).