(להלן: "הפרק") , אשר מטרתו כפי שהוסברה,  הינה לצמצם את ההשפעה השלילית שיש למחזיקי 3 דירות ומעלה לצורכי השקעה שמספרם עלה בשיעור ניכר בשנים האחרונות,  על רמת המחירים במשק.

במאמר מיום 15/09/16 פירטנו את עקרונות הפרק בגרסתו המקורית שהוצגה בתזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית אולם מאז חלו שינויים רבים, אשר צר המקום מלפרט את כולם במאמר זה.

אי לכך, בחרתי להדגיש מספר סעיפים המופיעים בפרק , שכדאי לטעמי לתת עליהם את הדעת.

1. הגדרת "דירת מגורים" – בשונה מתזכיר החוק להתייעלות כלכלית, אשר מיעט מהגדרה זו חלק מדירה שאינו עולה על שליש ממנה, נקבע בפרק מנגנון אחר לפיו כל אחוז החזקה (גם פחות משליש) ייחשב כדירת מגורים, אולם החייב במס יהיה רק יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן, הוא 249% או יותר.
   כך לדוגמא, אדם שבבעלותו 9 דירות מגורים בשיעור אחזקה של 30% כל אחת – מחזיק בשיעור בעלות כולל של 270% ולכן ייכנס לתחולת הפרק וזאת בניגוד להצעה המקורית.
2. חזקת התא המשפחתי – כתוספת להגדרת "מוכר אחד" בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") נוסף בפרק המשפט : "על אף האמור בכל דין ובכל הסכם" לפני ההגדרה המוכרת: יראו יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כבעלים אחד והחבות לפי חוק זה תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד".
   הדבר נועד לקבוע שחזקת התא המשפחתי בחוק זה גוברת אפילו על הסכם ממון וזאת לאור הלכת שלמי (ע"א 3178/12) אשר הפכה את ההלכה הקודמת בעניין וקבעה כי בתנאים מסוימים הסכם ממון גובר על חזקת התא המשפחתי.
3. דירות מפוצלות ודירות בנחלה– בהתאם לסעיף 120 (8) לפרק, דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירת מגורים אחת והדבר נועד לפתור בעיה מובנית לפיה אין אפשרות למכור רק אחת מהדירות המפוצלות. לפי אותו רציונאל, נקבע בסעיף (10) לפרק, כי דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה, לא תיחשב כדירת מגורים.
   יש לתת את הדעת כי, הפרק ממעט רק דירות שפוצלו בהתאם לכל דין ולכן אדם שיבצע פיצול דירה ללא היתר, הרי שחשוף לכאורה גם למס ריבוי דירות מעבר לסנקציות הרגילות על ביצוע פעולה שכזו ללא היתר.
4. דירת מגורים שהתקבלה בירושה – בהתאם לסעיף 120 (11) לפרק, דירת מגורים שהתקבלה בירושה שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תיחשב כדירת מגורים בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש.
5. סופיות בחירת הדירה החייבת – לפי סעיף 121 (ב) לפרק, מנהל מיסוי מקרקעין יבחר את דירת המגורים שהמס שישולם בעדן הוא הנמוך ביותר, כאשר תוך 30 ימים מהמועד שבו קיבל אדם את ההודעה על החיוב במס, רשאי מי שחויב במס לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו כדירה חייבת.
   עם זאת, קובע סעיף 123 לפרק כי אדם שבחר דירת מגורים כדירה חייבת במס – לא יהא רשאי לשנות את בחירתו באותה שנת מס.
6. דירה נגרעת – סעיף 148(ג) לפרק, קובע כי חייב במס שמכר דירת מגורים עד ליום 01/10/2017 (הדירה הנגרעת) , יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת שיבחר בה, כיחס מספר הימים שהיה בעליה של הדירה הנגרעת באותה שנת מס ל-365.
   הסעיף נועד לעודד מי שבבעלותו 249% בדירות מגורים למכור דירת מגורים עד 01/10/17, כאשר רשות המיסים תעניק פטור מהמס רטרואקטיבי מתחילת 2017.

תמריץ זה הינו בנוסף למענק שיינתן למוכר הדירה, כאמור בסעיף 148 (ד) לפרק בהתאם לקביעת שר האוצר, שיעמוד ככל הנראה, על 75,000 ₪ או בגובה מס השבח בגין הדירה הנמכרת, לפי הנמוך וכן להשקעה בקופ"ג בתנאים מסוימים.

עם זאת, חשוב לשים לב שהסעיף הנ"ל לא יחול אם הדירה  נמכרה לקרוב, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, שכן אין מטרה לעודד מכירת דירות בתוך המשפחה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post דגשים בפרק י"ב לתקציב המדינה – מס ריבוי דירות appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

להלן סקירת התיקונים החדשים בתקנות:

1. תקנה 1 לתקנות, הגדירה "נכה" בפסקה (3) – כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי ובפסקה (4) הגדירה "נכה" – על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי.
   ומאחר וההפניות לסעיפי חוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב משנת 1968) אינן תואמות לסעיפי חוק הביטוח הלאומי בנוסחו החדש משנת 1995 , הוחלט סוף סוף לתקן את ההפניות ולקבוע בפסקה (3) הפניה לסעיף 103 לחוק הביטוח הלאומי ובפסקה (4) להפנות להגדרת "נכה" לפי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי.
2. תקנה 6 לתקנות מעניקה לחברות ממשלתיות עירוניות לשיכון, "פרזות" ו-"חלמיש" הקלה במס רכישה ומחייבת אותן בשיעור של 0.5% בלבד. בעקבות הקמתה של "דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור והשכרה" מכח החלטת ממשלה מיום 09/10/2013, אשר בין היתר רוכשת בניינים שלמים ומשכירה אותם בשכירות ארוכת טווח, נוספה להקלה בתקנה 6 גם "החברה הממשלתית לדיור להשכרה".
3. תקנה 16א לתקנות קבעה כי שווי הזכות במקרקעין שנקבע בתקנה 16 יותאם לעליית המדד 4 פעמים בשנה. הוחלט לקבוע את עדכון עליית המדד גם לעניין תקנה 16 לפעם אחת בשנה בלבד, ב-16 לינואר.
4. תקנה 20א, אשר עסקה בהעברת זכות במקרקעין בין ידועים בציבור לפי סעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בוטלה וזאת לאור ביטולו של סעיף 62(ב) לחוק בתיקון 76.
5. בתקנה 11 לתקנות, שנועדה להקל בתשלום מס רכישה, על 3 סוגי רוכשים בעת רכישת דירות מגורים; נכה, נפגע ובן משפחה של חייל שנספה במערכה – בוצעו 2 תיקונים חשובים:

א. נקבע שגם עיוור שלא מגיע לנכות של 90% יקבל את ההטבה במס רכישה, בדומה למצב הקבוע בסעיף 9(5) לפקודת מס הכנסה, וזאת ע"י הוספת המילה "עיוור" לאחר המילה "נכה" בתקנה. יש לציין כי הוראת ביצוע 11/86 החילה בעבר את תקנה 11 לתקנות גם על עיוור, אשר יציג אישור ממס הכנסה על זכאות לפטור לפי סעיף 9(5) לפקודה אולם מאחר ובשנים האחרונות לא יושמה, הוחלט לקבוע זאת במפורש בתקנות.

 ב. תיקון מהותי שבוצע בתקנה, מאפשר ל-4 סוגי הרוכשים הנ"ל (נכה, עיוור, נפגע ובן משפחה של חייל שנספה במערכה) ליהנות גם ממדרגת מס הרכישה של 0% וגם מהוראות התקנה המאפשרת הטבה בשיעור של 0.5% מס רכישה בלבד, על יתרת השווי ברכישת זכות במקרקעין לשם שיכונם – ששוויה עד לתקרה של 2.5 מיליון ₪, כאשר בזכות ששוויה גבוה יותר לא בוצע שינוי מהמצב הקודם וישולם 0.5% מס רכישה מהשקל הראשון.

יש לציין, כי החלטת בית המשפט העליון בהלכת גור (ע"א 1492/12) קבעה, כי אין מקום לאפשר לרוכש, העומד בתנאי תקנה 11 לתקנות, לקבל הן שיעור מס של 0% עד לשווי המדרגה הראשונה והן את שיעור המס המופחת בתקנה 11 לגבי יתרת שווי הדירה אלא נתונה לו זכות הבחירה בין 2 ההוראות – והשבוע כאמור, תוקנה תקנה 11 בכל הקשור לזכות במקרקעין לשם שיכונם אשר שוויה אינו עולה על 2.5 מיליון ₪.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תיקונים חדשים בתקנות מס רכישה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

דמי מפתח מוגדרים כ"כל תמורה שאינה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או החזרת החזקה במושכר לפי חוק זה".

במכירת זכות דיירות מוגנת על ידי בעל הבית משלם הדייר הנכנס, דמי מפתח לבעל הבית.  כמו כן, בעת החלפת דייר מוגן משלם הדייר הנכנס דמי מפתח,  שחלקם  משתלמים לבעל בית (1/3) ויתרתם משתלמים לדייר היוצא (2/3), כתלות במספר השנים בהם שהה הדייר היוצא בדירה.

בעל הבית, ישלם מס על התשלום שמקבל כאמור, כהכנסה מדמי מפתח לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה").

הדייר המוגן לעומת זאת, לא יידרש לתשלום מס הכנסה בעת מכירת זכות הדיירות המוגנת לצורכי מגורים וזאת מאחר ו"זכות דיירות מוגנת לצורכי מגורים" מוחרגת מגדר נכס בסעיף 88 לפקודה.

כמו כן, בעניין גורפינקל (ע"א 583/90) , קבע בית המשפט כי מאחר וזכות הדיירות המוגנת מוענקת מכח חוק ואיננה נובעת מכח הסכם, הרי שאיננה מהווה זכות במקרקעין החייבת במס ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") (למעט לעניין פינוי בינוי שם נכללת במפורש) ומשכך לא יידרש הדייר המוגן לשלם מס גם לפי חוק מיסוי מקרקעין.

בעניין חוק מע"מ, קובע סעיף 31(2) כדלקמן:

"אלה עסקאות הפטורות ממס:

…

מסירת מקרקעין בדמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, השכרת מקרקעין שחל עליה החוק האמור ומכירתם של מקרקעין המושכרים כאמור;"

ההסבר הניתן מאת מלומדים לפטור האמור קובע, כי כשם שחוקי המס השונים מכירים בנטל המוטל על הבעלים, ולכן מחילים הקלות מס שונות על הדיירות המוגנת, גם סעיף 31(2) לחוק מע"מ, מעניק פטור ממס על השכרה של נכסים המושכרים בשכירות מוגנת, על דמי המפתח המתקבלים, ועל מכירת הבעלות במקרקעין המושכרים כאמור.

לפני כשבועיים, ניתן פס"ד בע"מ 15676-01-14 קרגד חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, אשר עסק בין היתר בסוגיה הבאה:

האם סעיף 31(2) לחוק מע"מ חל במלואו על בניין שנמכר, אשר מרבית דירותיו מושכרים בשכירות מוגנת הכולל גם זכויות בניה או שיש לבצע הפרדה ולהעניק את הפטור ממס ערך מוסף רק על מרכיב זכות הדיירות המוגנת ולהתייחס לזכויות הבניה כאל נכס נפרד, שכן לדיירים המוגנים אין כל חלק בזכויות הבנייה?

לפי גישת מנהל מע"מ, כאשר קיימות בקשר לבניין זכויות בנייה בלתי מנוצלות, הרי שחלק מהותי מתמורת מכירת הבניין נובע מהערך הכלכלי הגלום באותן זכויות. ערך זה לא הושפע, לכאן או לכאן, מהשכרת הדירות בבניין בשכירות מוגנת וכתוצאה מכך הרציונל העומד מאחורי מתן ההקלה בסעיף 31(2) לחוק מע"מ איננו מתקיים לגבי הרווח ממימוש (מכירת) זכויות הבנייה.

כמו כן, הסתמך מנהל מע"מ על החלטת מיסוי 12/11 אשר קובעת בסעיף 2 כי "העסקה של מכירת זכויות הבנייה חייבת במע"מ בשיעור מלא הואיל וחוק הגנת הדייר אינו חל על זכויות בנייה אלא רק על הנכס המושכר בפועל."

בית המשפט השווה בין סעיף 31(2) לחוק מע"מ לבין סעיף 49ז לחוק העוסק בזכויות בניה וקבע, כי

אלמלא הוראותיו המפורשות של סעיף 49ז לחוק, כל השבח המופק ממכירת דירת מגורים מזכה היה פטור ממס, גם כאשר חלק ממשי מאותו שבח נובע מהאפשרות לבנות (בעתיד) שטח גדול יותר, ולא מערך הנכס במצבו הקיים כיום.

אי לכך, ניתן להסיק כי אם המחוקק היה מעוניין לסייג את הפטור ממס ערך מוסף על פי סעיף 31(2) לחוק מע"מ באופן דומה לסעיף 49ז לחוק, כך שלא יחול על הערך המוסף הנובע מהאפשרות לתוספת בנייה, היה עליו לעשות כן בתיקון חקיקה מפורש.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי אין בסיס של ממש בלשון סעיף 31(2) לחוק מע"מ לשלילת הפטור בשל קיומן של זכויות בנייה וקיבל את הערעור בעניין זה.

יש לציין כי במקרה הנדון, מאחר והבניין הכיל גם דירה אחת שלא הושכרה בדיירות מוגנת וכן מחסן, קבע בית המשפט כי יש לערוך פיצול פיזי של הבניין ולחשב את הפטור לפי סעיף 31(2) לחוק מע"מ באופן יחסי בהתאם ליחס הדירות שהושכרו בשכירות מוגנת לכלל הדירות בבניין.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post זכות דיירות מוגנת בחוק מע"מ appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

הסעיף דן בשני סוגי הכנסה:

(א) מימוש זכות לרכישת נכס או שירות, במחיר נמוך ממחיר השוק;

(ב)  קבלת הלוואה בריבית נמוכה.

הסעיף קובע, כי הנחה ממימוש זכות לרכישת נכס או שירות או הנחה בריבית על הלוואה שקיבל אדם, ייראו כהכנסה בהתאם למהות הקשר בין הנותן למקבל כדלקמן:

1. אם ההנחה ניתנה לעובד ממעבידו, כהכנסת עבודה;
2. אם ההנחה ניתנה מלקוח לספק שירות, כהכנסה לפי סעיף 2(1), אלא אם כן הוכיח הספק שההנחה ניתנה ללא קשר עם השירותים שסיפק;
3. אם ההנחה ניתנה מחברה לבעל שליטה שאיננו עובד, כהכנסה לפי סעיף 2(4).

פקידי השומה, נתקלים מידי יום בתופעה של ניצול לרעה, לשיטתם, של היחס בין בעל שליטה לחברה שבשליטתו, באופן של משיכת כספים או נכסים מהחברה ע"י בעל השליטה, מבלי שיש בכוונתו להחזירם, כאשר בדוחות הכספיים משיכה זו מוגדרת כ"הלוואה".

כאמור לעיל, על פי סעיף 3(ט) לפקודה, בעל השליטה מחויב במס הכנסה בגובה הריבית הרעיונית, אשר לא שילם לחברה בתקופה שבה השתמש בכספי החברה, או בגובה דמי שימוש ראויים בנכס שקיבל לשימושו,  אולם ברור שגם סכום המס המצטבר לפי סעיף 3(ט) לפקודה, נמוך משמעותית מאשר היה משלם בעל השליטה, אילו היה מושך את הכספים כדיבידנד ואז קונה את הנכס שבו השתמש.

אי לכך, במסגרת הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות 2017 ו–2018),  התשע"ז-2016, מוצע להוסיף  את סעיף  3(ט1) לפקודה אשר יקבע כי משיכה של כספים מחברה בידי יחיד בעל מניות מהותי או בידי קרובו, או העמדת נכס של החברה,  כהגדרתו בסעיף המוצע,  לשימושו של יחיד בעל מניות מהותי או קרובו ואפילו בטוחה שהחברה העמידה להלוואה שנטל בעל המניות – יראו אותם כהכנסתו של בעל המניות בשנת המס שבה נמשכו הכספים או בתום שנת המס שבה הועמד הנכס לשימוש כאמור,  בהתאם למספר תנאים המצויינים בסעיף המוצע.

בנוסף, קובע הסעיף כי כאשר מעמידה חברה נכס לשימוש של יחיד בעל מניות מהותי בה או של קרובו, יראו את העסקה כאילו התקיימו 2 עסקאות רעיוניות:

1. עסקה של רכישת הנכס מהחברה בידי בעל המניות – תמורת שווי השוק של הנכס.
2. עסקה שבה נמשכו מהחברה כספים בסכום השווה להכנסה, לאחר מס שנוצרה לחברה, כתוצאה מהמכירה הרעיונית של הנכס לבעל המניות.

במקביל, מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ולקבוע בסיפא של סעיף 5 לחוק כי היה והנכס שאותו העמידה החברה לרשותו של בעל השליטה בה לפי סעיף 3(ט1) לפקודה – הוא נכס מקרקעין, יראו לעניין מס שבח ומס רכישה, כאילו החברה מכרה את הנכס לבעל המניות המהותי ביום העמדת הנכס לשימוש.

יודגש לעניין זה, כי בעל מניות מהותי מוגדר לפי ההגדרה בסעיף 88 לפקודה, דהיינו – מי שמזיק במישרין או בעקיפין, לבדו או יחד עם אחר, ב-10% לפחות מסוג כלשהו של אמצעי שליטה בחברה.

אין ספק שככל שהסעיפים המוצעים יעברו בחקיקה, מדובר ב"מכה" קשה, ללא מעט בעלי שליטה אשר משתמשים באופן תדיר בכספי ובנכסי החברה שבשליטתם, ללא תשלום מס רציני במשך שנים רבות.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post שימוש בעל מניות מהותי בנכסי החברה שבבעלותו appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

להלן אסקור את התיקונים המוצעים:

במסגרת הצעת חוק התוכנית הכלכלית מוצע לתקן את סעיף 15, העוסק בתשלום מקדמות ולקבוע בסעיף קטן (ט)(1) כי משך הזמן שבו יוכל הרוכש לקבל אישור גם לעניין מס רכישה לרישום הזכויות על שמו, בהתקיים כל התנאים בסעיף, יקוצר מ-90 ימים ל-60 ימים.

תחולתו של תיקון סעיף 15(ט)(1) הינו ביום 30/04/2020, אולם כחלק מהצעת חוק התוכנית הכלכלית צורפה הוראת שעה למשך 3 שנים (על מנת לבחון את יעילות המהלך) הקובעת, שבחלוף 90 ימים מהיום שבו יפורסמו תקנות לעניין הצהרה באופן מקוון (היום הקובע) ועד ליום 30/04/2020 יקוצר המועד ל-60 ימים לגבי כלל הרוכשים, כאשר לגבי חברה רוכשת – אשר מתקיימים בה התנאים אשר יקבע המנהל –  ניתנה הקלה מיוחדת והיא תוכל לקבל אישורי המסים לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה באופן מיידי, ובלבד שהחברה הרוכשת שילמה את המקדמה ואת שומתה העצמית, המציאה למנהל את כל המסמכים אשר נדרשה להמציאם, והמנהל אישר ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) בשל המכירה שבה הגיעה לידי המוכר, הזכות הנרכשת בידי החברה.

כמו כן, מוצע לתקן את סעיף 16 לחוק כך שיתאפשר רישום הנכס במקרים המתאימים שבהם החשש מאי תשלום המס נמוך, גם לפני שהסתיים הטיפול בתיק בידי רשות המסים.

אי לכך מוצע לקבוע שבעסקאות שבהן התבקש פטור ממס שבח,  יינתנו אישורי המסים בתוך 10 ימים (כיום ממוצע הימים עומד על 25) מיום הגשת ההצהרה על ידי המוכר או הגשת כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר, אם הרוכש שילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית ואם התקיימו התנאים הבאים: לא נעשתה שומה לגבי המכירה, הזכאות לפטור ממס שבח אינה מותנית בהתקיימות תנאי עתידי והתמורה בעסקה לא מושפעת מזכויות בניה.

תחולת התיקון הינה ביום 01/01/2020,  אולם במסגרת הוראת השעה מוצע לקבוע כי בשנת 2017 משך הזמן יעמוד על 20 ימים, בשנת 2018 – 17 ימים, ובשנת 2019 – על 14 ימים.

במקביל, מוצע לקבוע שכאשר תירשם הקרקע על שם הרוכש, מבלי שאישר המנהל ששולם מס הרכישה, ירשום רשם המקרקעין בפנקס הערה כי טרם ניתן אישור המנהל על תשלום המס, ושאם לא ישולם המס, תחול על גבייתו הוראות פקודת המיסים (גבייה). יצוין, כי הוראות אלו  קובעות כי מס המגיע על מקרקעי הסרבן, יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין.

מוצע לקבוע בנוסף, כי ההערה לא תמנע ביצוע עסקאות בזכות במקרקעין והיא תימחק בידי הרשם לאחר שהמנהל יאשר שהעסקה הייתה פטורה ממס או ששולם המס בשלה.

תיקון נוסף במסגרת הצעת חוק התוכנית הכלכלית, נועד לקצר את זמני הדיווח בכל העסקאות הבאות ל- 20 ימים בלבד: מכירת אופציה ייחודית, דחיית יום המכירה בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, הצהרה רגילה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין, הודעה על רכישה בנאמנות, הודעה על הקצאה באיגוד מקרקעין וכן הודעה לפי סעיף 75א לחוק, על עסקה המותנית בתנאי מטלה בתנאים הקבועים בסעיף 19(3א) לחוק.

יובהר כי תחולתו של תיקון זה הינה לאחר פרסומו של החוק ברשומות.

ההצעה לתיקון 89 לחוק, גובשה לאור ביקורת שנשמעה במהלך השנים על הרכבה של ועדת ערר המורכבת משופט ו-2 חברים שאחד מהם הוא נציג ציבור, כאמור בסעיף 89 לחוק.

ביקורת זו נבעה עקב החשש לניגוד עניינים של 2 חברי הוועדה הנוספים המשמשים בנוסף לתפקידם בוועדת הערר, גם  כעו"ד, רו"ח ושמאי מקרקעין פעילים, המייצגים לקוחות בעניינים הדומים לאלה המובאים לפניהם בשבתם כוועדת ערר לפי החוק.

לאור האמור לעיל, מוצע להסמיך את בית המשפט המחוזי, לדון בערעור מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, בשופט אחד, במקום ועדת הערר הפועלת כיום.

בנוסף, מוצע לבטל את סעיף 90 הקובע כיום כי ערעור לבית המשפט העליון על החלטת ועדת הערר יינתן רק לגבי בעיה משפטית, כך שהערעור לבית המשפט העליון יבוצע מכח סעיף 41 לחוק בתי המשפט החל על הליכים המתנהלים לפני בית המשפט המחוזי.

תחולתו של התיקון הינו 30 ימים מיום פרסומו (יום התחילה) , כאשר בנוסף נקבעו הוראות מעבר לגבי ערר שהיה תלוי ועומד ערב יום התחילה, בטרם החלו בעלי הדין להציג בו ראיות,  המעבירות לבית המשפט המחוזי את הסמכות להמשיך לדון בעניין.

יש לציין, כי ערעור מס לפי פקודת מס הכנסה וכן ערעור מס לפי חוק מס ערך מוסף, נדונים גם הם לפני בית המשפט המחוזי בדן יחיד.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תיקונים מוצעים בחוק מיסוי מקרקעין appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

(להלן: "החוק") או לפי חישוב מס לינארי מוטב הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק, ישנה חשיבות רבה לקביעה, מהו הנכס הנמכר בעסקה.

בלא מעט מקרים נוכח המוכר לגלות, כי הנכס הנמכר איננו מורכב מדירת מגורים מזכה בלבד אלא משילוב של דירת מגורים מזכה ונכס נוסף, שיכל שיהיה נכס פיזי, כגון חלקת קרקע נוספת או שיהיה נכס בלתי מוחשי "רעיוני", כגון זכויות בניה נוספות הצמודות לדירה.

לקביעה זו ישנה משמעות רבה, שכן הפטור הניתן בפרק חמישי 1 וההקלה הניתנת בסעיף 48א(ב2) לחוק, נועדו לדירת מגורים מזכה בלבד ולא לנכסים נוספים הנמכרים באותה מכירה.

ולכן, על מנת להפריד בין הנכסים הנוספים הנמכרים ביחד עם דירת המגורים המזכה, ולהעניק את הפטור וההקלה רק לדירת המגרים המזכה, נוצרו 2 מנגנוני פיצול; האחד מכונה "פיצול רעיוני – אנכי" והשני מכונה "פיצול פיזי-אופקי", כאשר בעוד שמנגנון הפיצול הרעיוני מופיע במפורש בסעיף 49ז לחוק ומעניק הקלה מסוימת למוכר, הרי שמנגנון הפיצול הפיזי הינו יציר פסיקה ואיננו מופיע בחקיקה.

כאמור, המחוקק העניק הקלה בסעיף 49ז ובעקבותיו גם בסעיף 48א(ב3) לחוק וקבע פטור נוסף גם למרכיב זכויות הבניה הנמכרות ביחד עם דירת המגורים המזכה, בתנאים מסוימים.

עם זאת, כאשר מדובר בפיצול פיזי בין חלקת קרקע נוספת לבין דירת המגורים המזכה, לא ניתנת למוכר כל הקלה והוא ישלם מס מלא על מכירת חלקת הקרקע הנוספת.

במספר פסקי דין בעבר עלתה השאלה, כיצד יש לבצע את הפיצול הפיזי ומהו אותו שטח אדמה הצמוד לדירה, אשר רואים אותו כחלק מדירת המגורים?

בהלכת נסל (ע"א 2191/92) קבע בית המשפט העליון כי יש חשיבות לגודל השטח המקובל באותו אזור מגורים כאשר נקודת המוצא לגודל סביר של מקרקעין הדרושים לדירת מגורים הינו דונם אחד.

כמו כן, בהלכת להב (ע"א 6486/02), קבע בית המשפט כי אין לבצע פיצול פיזי, אלא באותם מקרים שלצדה של דירת המגורים קיים מגרש גדול באופן בלתי פרופורציונאלי לגודל הדירה, אשר עולה על הסביר כדי לשרת את מטרת המגורים וחורג מן הגודל המקובל בהתחשב באופיו של האזור שבו מדובר.

השבוע, ניתן פסק דין בו"ע  48871-12-15 שוורץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, אשר עסק במקרה שבו מכרו מספר מוכרים את זכויותיהם בבית חד קומתי בשטח 75 מ"ר, הקיים על חלקה בשטח של 1,015 מ"ר בסכום כולל של 1,900,000 ₪.

המוכרים ביקשו לבצע את הפיצול הרעיוני הקבוע בסעיף 49ז לחוק בלבד אולם מנהל מסמ"ק ערך גם פיצול פיזי לאור העובדה שלפי התב"ע החלה על האזור קיים פוטנציאל תכנוני ל-2 יחידות דיור, 35% שטח בנייה עיקרי, כך שהפטור ניתן רק לגבי חלק המגרש בשווי 1,500,000 ₪ ואילו חלקו האחר של המגרש בשווי של 400,000 ₪ מוסה במלואו.

בהסתמך בין היתר על הלכת רושגולד (ע"א 651/87) קבעה ועדת הערר, כי אמת המידה לקביעה האם יש לבצע פיצול פיזי בחלקה, היא השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית, אשר תוכרע לפי מבחני ההיגיון והשכל הישר.

במקרה דנן, קבעה הוועדה כי היה על המוכרים להרים את נטל ההוכחה, שעל אף הפער הגדול בין שטח המגרש לשטח הבית, מדובר בגודל סביר של קרקע העשויה לשמש את דירת המגורים אולם לאור העובדה שהמוכרים לא הצליחו לעשות כן ולא הציגו כל הוכחה לעניין, דחתה הוועדה את הערר והתירה את הפיצול הפיזי שביצע מנהל מסמ"ק.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post פיצול רעיוני ופיצול פיזי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, שנוספה באותו מועד (להלן:" התקנה"),  מאפשרת בתנאים מסוימים, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד:

1. מס הרכישה ששולם בגובה 6% לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
2. ביום המכירה של הזכות במקרקעין קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע.
3. ישנו היתר בניה כמשמעו בחוק התכנון והבניה בתוקף המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין או שבתוך 24 חודשים מיום המכירה של הזכות במקרקעין, התקבל היתר בניה המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין.

בהתאם לעמדת רשות המיסים, אם הזכות במקרקעין הנרכשת מיועדת לשימוש מעורב (מגורים + מסחר ו/או משרדים), יש לחשב את החזר מס הרכישה, לפי שווי המכירה היחסי שישויך לכל סוג שימוש.

בפס"ד שניתן השבוע, ו"ע 47854-08-15 פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ, נבחנה השאלה האם חברת פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "החברה") זכאית להנחה בשיעור מס הרכישה לפי התקנה  כאשר הזכות שרכשה היא למשרד, בתוך פרויקט המשלב מגורים ומשרדים על אותם מקרקעין?

החברה טענה כי לאור העובדה שהמחוקק לא מנע באופן מפורש את תחולת התקנה על קרקע שעליה ניתן היתר בניה גם למגורים וגם למשרדים, אלא ציין שדי בכך שיינתן היתר בנייה של לפחות דירה אחת על הקרקע בה נרכשה הזכות, הרי שיש לפרש את התקנה לטובתה, ולהחזיר לה שישית מסכום מס הרכישה ששולם על ידה.

מנהל מסמ"ק טען שמעבר לתכלית החקיקה, שנועדה לתמרץ בעלי קרקעות לבנות על הקרקעות דירות מגורים, הרי שקבלת טענות החברה תביא לידי מצב אבסורדי לפיו רוכש משרד ישלם 6% מס רכישה בעוד שרוכש משרד בבניין משרדים, הכולל יחידה אחת למגורים – ישלם 5% מס רכישה בלבד.

בית המשפט ניתח את לשון התקנה וקבע כי המילים: "זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית…" מעידות על כך שהזכות במקרקעין הנרכשת יש צורך שלגביה תהיה תב"ע המאפשרת גם בניה של דירות מגורים (אחת לפחות). כך גם התיבה "בנייה על קרקע" והתנאי שתוך 24 חודשים יינתן היתר לבניית דירת מגורים אחת, מכוונת לכך שהמדובר ברכישת קרקע שבעתיד הקרוב יינתן לגביה היתר גם לבנייה של דירות מגורים.

אי לכך קבע בית המשפט, כי מאחר ובמקרה דנן הזכות הנרכשת ע"י החברה הינה זכות לרכישת משרד ולגבי אותה זכות ספציפית אין תב"ע המאפשרת גם בנייה של דירות מגורים,  אין מקום להחזר מס רכישה, שכן ההקלה תינתן רק לזכות במקרקעין הנרכשת העתידה לייצר דירות מגורים (אחת לפחות) בסופו של דבר.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

על מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים או שהיא איחוד מקרקעין, יחולו הוראות אלה:

(1)  לא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף (להלן – סכום הפרש) – פטורה המכירה ממס;

(2)  שולם סכום הפרש – פטורה המכירה ממס, למעט מכירת הזכות שבשלה שולם סכום ההפרש.

במקביל, קובעת תקנה 27(א) לתקנות מס הרכישה, שמכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס לפי סעיף 67 (בין יתר הסעיפים המוזכרים בתקנה) תהיה זכאית לפטור גם ממס רכישה.

סעיף 67 לחוק ותקנה 27(א),  מעניקים פטור ממס שבח וממס רכישה, לבעלים משותפים בחלקים בלתי מסוימים (מושע) במקרקעין, בגין מכירת חלקו של אחד השותפים לחברו, בתמורה לקבלת חלק אחר במקרקעין מידי השותף השני ובלבד שלא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף בין הצדדים.

יש לציין כי גם אם לא ניתנת תמורה בכסף בין הבעלים, אך חלוקת המקרקעין בין בעליה המשותפים תביא לידי כך ששווי הזכויות שיקבל אחד הבעלים גבוה משווי הזכויות שיקבלו שאר הבעלים, הרי שמדובר בתמורה בשווה כסף ומשכך יחויב במס חלק השווי העודף.

הוראת הפטור בפעולה של חלוקת מקרקעין בין בעליה המשותפים במסגרת הסעיף,  הינה חריגה לכלל שכן בלעדיה, אירוע שכזה מהווה פעולת חליפין רגילה, שהינה פעולה החייבת במס מלא, שבח ורכישה, בידי הבעלים המחלקים את המקרקעין.

"איחוד מקרקעין" המצוין בסעיף 67, יכול להתבצע "לשם תכנונם מחדש" לפי הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבניה – מדובר בחלקות גובלות ורצופות, אשר הבעלים מעוניינים להגיש תוכנית לאיחוד החלקות שלאחריה יחלקו את החלקה מחדש או לפי תוכנית בסימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה – אשר במקרה זה מדובר בתוכנית החלה על אזור גדול מאד ואין מדובר על חלקות גובלות ורצופות.

כמו כן, קובע סעיף 67(ב)(2) לחוק הגדרה נוספת ל"איחוד מקרקעין" והיא מכירה של חלק מזכות במקרקעין שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין בחלקות גובלות או בחלקות רצופות.

המטרה בסעיף הינה לאפשר עסקת קומבינציה בין יזם אחד לכמה בעלי מגרשים גובלים ורצופים, כשכל בעל מגרש עשוי לקבל דירות על חלק שאינו שייך לו,  מבלי שפעולת האיחוד בין המגרשים תחויב במס.

במהלך השנים, פורסמו ע"י רשות המיסים לא מעט החלטות מיסוי בנושאים שונים הקשורים לסעיף 67, כך לדוגמא –  בהתאם להחלטת מיסוי 71/06 כאשר מדובר בבעלים משותפים במושע באותם יחסים, ניתן להשקיף על החלקות כאילו הן חלקה אחת גדולה למרות שאין איחוד בפועל ואין צורך להזדקק להליכי תכנון.
כאשר עסקינן בבתים משותפים,  הרי שרואים את כל הדירות בבניין המשותף כגובלות ורציפות, והמשמעות היא שכאשר ישנם בעלים במושע במספר דירות/חניות  – יוכלו לחלק ביניהם את הדירות בפטור ממס.

עם זאת, יודגש כי כאשר לכל אחד מהבעלים ישנה דירה אחת, אין אפשרות לבצע "איחוד וחלוקה" אלא לשם תכנון מחדש – אחרת מדובר בחליפין החייבים במס מלא.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין – פטור ממס באיחוד וחלוקה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

באחת הפעולות הנוספות הללו, עוסק סעיף 5(ב) לחוק והיא נקראת "שינוי יעוד" של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי.

אחת הדוגמאות לשינוי יעוד הינה, קבלן אשר מחליט לשנות את ייעוד הבניין ששימש אותו כרכוש קבוע וממנו ניהל את משרדו ועסקיו, לחלק ממלאי הבניינים שאותם הוא מתכוון למכור במסגרת עסקו.

שינוי יעוד היא פעולה שאינה מתרחשת בין 2 צדדים שונים אלא ע"י אישיות משפטית אחת, בינה לבין עצמה, כך שהדבר היחידי שמשתנה בשינוי הייעוד – הוא המהות הכלכלית שלשמה מוחזק הנכס אצל אותה אישיות משפטית,  ללא מימוש הנכס וללא רווח כתוצאה משינוי היעוד.

ואכן, מיסוי שינוי הייעוד הינו חריג לכלל לפיו אין מטילים מס על רווח שלא מומש, כאשר קיימים 2 חריגים נוספים כאלו בפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") ; האחד, בסעיף 85 לפקודה, הדן בשינוי ייעודו של מלאי עסקי או בהעברת מלאי מעסק שלא בתמורה, והשני בסעיף 100 לפקודה,  הדן בשינוי ייעוד של נכס קבוע (שאינו מקרקעין בישראל) למלאי עסקי.

סעיף 5(ב) לחוק קובע באילו מקרים יש לראות את פעולת שינוי היעוד של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי כמכירה, את מועדי התשלום בגין מכירה זו וכן כיצד יחושב המס בעת מימוש המלאי העסקי במכירה הסופית.

הסעיף מבחין  בין מצב שבו חלפו 4 שנים מיום הרכישה של נכס המקרקעין ועד למועד שינוי היעוד לבין מצב שטרם חלפו 4 שנים כאמור, כדלקמן:

• אם טרם חלפו 4 שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום שינוי הייעוד, קובע הסעיף כי אין מדובר במכירה וכאשר יימכר המלאי העסקי, עלותו, תהיה יתרת שווי הרכישה של הזכות שהועברה.
• אם חלפו 4 שנים כאמור – מדובר במכירה, אולם קיימת דחיית תשלום מס עד למכירת המלאי כאשר גם אם נמכר חלק מהמלאי לא יהא חייב בתשלום מס העולה על התמורה שקיבל באותה מכירה.

לאור ההבדלים בין מיסוי פירותי למיסוי הוני, ניתן להשתמש בשינוי יעוד באופן מכוון כחלק מתכנון מס, לדוגמא,  ע"י ניצול יום רכישה היסטורי ותשלום מס שבח מופחת על עליית ערכו של הנכס תוך קבלת עלות חדשה של הנכס בעת מכירתו כמלאי בעתיד.

עם זאת, חשוב לציין, כי התנאי לקיומו של סעיף 5(ב) הינו "שוכנע פקיד השומה", דהיינו פקיד השומה הוא זה שמוסמך לקבוע שהזכות נהפכה למלאי עסקי ולכן פקיד השומה עשוי לבחון היטב האם המועד המבוקש לקביעת שינוי היעוד מקורו בתכנון מס והוא עשוי שלא להתיר את שינוי היעוד או לקבוע מועד אחר שבו אירע שינוי היעוד וכמובן  שמוסמך פקיד השומה לקבוע בעצמו את אירוע שינוי היעוד , ככל שישתכנע שאכן בוצע שינוי יעוד.

2 הערות נוספות בעניין שינוי היעוד:

1. דחיית תשלום המס בגין שינוי היעוד בין מועד שינוי היעוד למועד מכירת המלאי מחויבת בה"ה וריבית וזאת בהתאם לסעיף 94(א) לחוק.
2. על אף שמדובר במכירה לכל דבר ועניין קיימת הקלה בעניין שינוי יעוד לפיה אין לחייב במס רכישה את אירוע שינוי היעוד.

לסיכום ניתן לומר, כי אירוע שינוי יעוד יכול להיות מכוון ע"י הנישום מתוך מטרה כלכלית אמיתית או מתוך תכנון מס אולם יכול להיקבע גם בדיעבד ע"י פקיד השומה ובכך ליצור לנישום חבות מס נוספת שלא צפה או תכנן.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post שינוי ייעודו של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

השאלה מהו "איגוד מקרקעין" נדונה בהרחבה במספר רב של פסיקות בית המשפט, חלקן סותרות, וניתן לומר שטרם נקבעו ע"י בית המשפט כללים ברורים המאפשרים להכריע בכל מחלוקת, האם ב"איגוד מקרקעין" עסקינן, אם לאו.

בהתאם להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, רק אם מתברר כי לאיגוד יש בנוסף לנכסי המקרקעין נכסים נוספים שאינם ניטרליים ואינם טפלים, כלומר נכסים המשמשים לייצור הכנסה והם מיועדים למטרתו העיקרית של האיגוד, אזי יוצא האיגוד מגדרה של ההגדרה, כאשר כאן בדיוק מצויה המחלוקת התמידית בין המייצגים לבין רשות המיסים בשאלה: האם אותם נכסים נוספים שיש לאיגוד מצליחים "להוציא" אותו  מהגדרת "איגוד מקרקעין".

השבוע ניתן פס"ד ב-5 עררים בבית המשפט המחוזי בחיפה, שעסקו כולם בחיובי מס על פי החוק בעקבות עסקאות לרכישת מניות בחברת "ליגת תעשיות בע"מ" (להלן: "החברה") וכן בשותפות "לב הדר" (ו"ע 44860-03-14 אחזקות ליגת בע"מ ועוד), כאשר המחלוקת העיקרית בין הצדדים בכל העררים הייתה האם החברה ושותפות לב הדר נכללות בהגדרת איגוד מקרקעין, בהתאם להוראות החוק.

הטענה המרכזית בעררים הייתה, כי בעת רכישת מניות החברה ע"י מספר חברות (להלן: "העוררות") נרכשו לא רק נכסי המקרקעין של החברה, אלא נרכשה החברה כ"עסק חי", הכוללת בחובה נכסים נוספים, פרט לנכסים המוחשיים של האיגוד.

לטענת העוררות, החברה הינה חברה יזמית העוסקת ביזום פרויקטים בנדל"ן כאשר בין הנכסים הנוספים שבבעלותה, קיימת החזקה בשיעור של 50% בחברה אחרת, שבבעלותה נכס השכור על ידה לזמן קצר. הזכויות בחברה האחרת מהווה לטענתם, נכס שאינו נכס מקרקעין שאינו ניטרלי ואינו טפל.

בית המשפט ניתח את העובדות וקבע כי בתקופה הרלוונטית החברה האחרת הפסיקה את הסכם השכירות ולמעשה הייתה מרוקנת מכל תוכן ומשכך החזקת מחצית ממניותיה אינה מהווה החזקה של נכס השולל את מעמדה של החברה כאיגוד מקרקעין.

טענה נוספת שהעלו העוררות הינה, כי פעילותה של החברה כיזמית של פרויקטים בתחומי הנדל"ן, מוציאה אותה מהגדרת איגוד מקרקעין, שכן נכסי המקרקעין שבידה מהווים מלאי עסקי. חברה המחזיקה בנכסי מקרקעין כמלאי עסקי אינה, כך נטען, איגוד מקרקעין.

בית המשפט קבע, כי כדי לבחון את הטענה יש לעבור מעל שתי משוכות; האחת, יש לשכנע כי החברה אכן פועלת כחברה קבלנית או יזמית בתחום הנדל"ן ומחזיקה במקרקעין כמלאי עסקי. השנייה, יש לשכנע כי מקרקעין המוחזקים כמלאי עסקי מוצאים מהגדרת "זכות במקרקעין" ושוללים את הגדרת החברה הקבלנית כאיגוד מקרקעין.

בית המשפט בחן את נכסי החברה וקבע כי המקרקעין המוחזקים על ידה אינם בבחינת מלאי עסקי. עיסוקה של החברה אינה רכישה ומכירת מקרקעין, להיפך, ניתן ללמוד כי החברה מחזיקה בנכסי מקרקעין רבים כהשקעה לטווח ארוך על מנת להשיא רווחים מהחזקה בנכסים.

בית המשפט הוסיף ודחה גם את טענת החברה לנכס פיננסי שהוא  "הפסד לצורכי מס" וקבע כי הפסד מועבר מאפשר, בנסיבות המוכרות בדין, לקזז הכנסות חייבות ולצמצם את חבות המס אולם הוא אינו "נכס" סחיר, הוא אינו תורם לייצור הכנסה, אלא רק להקטנת חבויות במס, והחזקתו אינה חלק אינטגרלי ממטרות החברה.

כמו כן, דחה בית המשפט את טענת החברה לבעלות על נכס "בלתי מוחשי" הנובע מכך שמדובר בחברה פעילה ומצליחה בעלת מנגנון מוכח לייצור הכנסות ויכולת ניהול וניתן לזהותו לפי ההפרש בין שווי נכסי החברה לשווי מניותיה.

בית המשפט קבע, כי מהראיות עולה שלחברה אין כל מנגנון לניהול הנכסים והעובדה שלחברה פעילות עסקית מוצלחת אינה מלמדת שיש בבעלותה נכס בלתי מוחשי שאינו נטרלי ואינו טפל למטרות החברה.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כי במועד רכישת מניותיה נחשבה החברה ל"איגוד מקרקעין" ומשכך העוררות חייבות במס רכישה בגין רכישת מניותיה.

בית המשפט דן גם בשאלה האם במועד ביצוע העסקה, הייתה השותפות "לב הדר"
(להלן: "השותפות")  בבחינת איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק וזאת לאור קביעת בית המשפט העליון בפס"ד אספן (ע"א 924/12) כי 4 שנים קודם לכן השותפות נחשבה כאיגוד מקרקעין.

בית המשפט קבע כי אמנם סיווגו של איגוד כאיגוד מקרקעין, עשוי להשתנות על ציר הזמן בשים לב להיקף וטיב הנכסים המוחזקים על ידו מעת לעת אולם העוררות  לא הצליחו להצביע על כל שינוי המצדיק את שינוי הסיווג של השותפות כ"איגוד מקרקעין".

ניתן לראות, כי בית המשפט מעניק פרשנות מרחיבה ביותר להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, כפי שעשה בעניין מליסרון (ו"ע 54436-11-10) אולם לאור פסקי דין אחרים, עדיין תידרש פסיקה של בית המשפט העליון על מנת להפוך קביעות אלו להלכה מחייבת.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post הגדרת איגוד מקרקעין – פרשנות מרחיבה של בית המשפט appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).