עסקת אקראי – לנצח את מסמ"ק ואז להפסיד למס הכנסה

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע, כי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפקודה כהכנסה פירותית תהא פטורה ממס לפי החוק, כאשר המשמעות היא  שהוראה זו פוטרת את המכירה ממס שבח ומעבירה את המיסוי למגרש הפירותי אצל פקיד השומה ומכאן ניתן ללמוד כי בהיררכית המיסוי במכירת מקרקעין, חלק ב' לפקודת מס הכנסה העוסק מיסוי פירותי, קודם לחוק מיסוי מקרקעין. (וראו הרחבה במאמר מיום 10/01/2024).

בשנת 2016, ניתן פס"ד בו"ע 45326-01-15 לילך אריאל נ' מנהל מסמ"ק ת"א, אשר קיבל את טענתה של לילך אריאל (להלן: "לילך"), כי היא מימנה את מרבית עלות הדירה שרכשה במהלך שנת 2013 – מכספי תמורת הדירה שהתקבלה מהרוכשים (להם מכרה אותה תוך 4 חודשים בלבד מיום רכישתה ברווח של 50%) ומשכך איננה כפופה לתקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק וזאת בניגוד לטענת מנהל מסמ"ק בהחלטה בהשגה.

בסיכום פסק הדין התקבל הערר ונקבע שלילך זכאית לפטור ממס במכירת הדירה לפי פרק חמישי 1 לחוק.

ואולם, כבר במועד מתן החלטת מנהל מסמ"ק בהשגה נכתב, כי המקרה מועבר לבחינתו של פקיד השומה לצורך סיווגה של העסקה כעסקת אקראי בעל אופי מסחרי, הממוסה לפי חלק ב' לפקודה כהכנסה פירותית.

ואכן, פקיד שומה ת"א 4 נכנס לעובי הקורה, ניהל הליכי שומה מול לילך וקבע לבסוף בצו כי העסקה היא עסקת אקראי בידי אביה של לילך (עו"ד בעל בקיאות בתחום הנדל"ן) ולחלופין, כי מדובר בעסקת אקראי שבוצעה ע"י לילך עצמה.

לילך ואביה ערערו על הצו לבית המשפט המחוזי בתל אביב והמשפט התקיים בפני כבוד השופט ה' קירש, אשר שימש גם כיו"ר ועדת הערר בהליך הקודם מול מסמ"ק.

בחודש שעבר ניתן פסק הדין ב-2 הערעורים, של לילך עצמה בע"מ 62359-10-21 לילך אריאל נ' פ"ש ת"א 4 ושל אביה, בע"מ 62325-01-21 אריאל משה נ' פ"ש ת"א 4.

בית המשפט ניתח את עובדות המקרה ביחס למבחני העזר שנקבעו בפסיקה  (וראו הרחבה במאמר מיום 12/01/2023) וקבע כי העסקה אכן הייתה בעלת אופי מסחרי מהסיבות הבאות:

1. מדובר בתקופת החזקה בדירה קצרה ביותר, כאשר ההסבר של לילך ואביה לאילוץ שהביא למכירה המהירה, לא הניח את הדעת.
2. קושי לקבל את המצג המרכזי לפיו הדירה נרכשה למגוריה של לילך, כאשר היא עצמה כלל לא הייתה מעורבת בתהליך רכישתה.
3. אופן מימון הרכישה מכספי המכירה.
4. ניסיון ובקיאות אביה של לילך בתחום הנדל"ן ונסיבות היחשפותו לדירה הנדונה.
5. הרווח הגבוה שהופק בפרק זמן קצר, שאיננו מוסבר בתנודות השוק או בגורמים חיצוניים ממשיים אחרים.

לאור זאת קבע בית המשפט כי הרווח שנוצר – נתון למיסוי על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה ולא בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

עם זאת, בית המשפט דחה את טענת פקיד השומה כי העסקה צריכה להיות מיוחסת לאביה של לילך, לאור כלל ההשתק השיפוטי שנוצר למדינה.

בית המשפט קבע, כי המדינה במסגרת הערר מיסוי מקרקעין לא טענה בשום שלב כי ישנה מחלוקת לגבי זהות עושה העסקה אלא רק הודיעה שפקיד השומה עוד עשוי לקבוע כי מדובר בעסקת אקראי ואילו הייתה הסתייגות לגבי מיהות המוכר – על רשות המיסים היה לומר זאת אז לוועדת הערר.

 

לסיום אציין, כי המקרה המתואר לעיל מהווה דוגמא חשובה למצב שבו דווקא התנהלות אשר נועדה לחסוך מס שבח בצורה משמעותית, עלולה לחשוף את הנישום לטענת עסקה פירותית ולמס גבוה בהרבה אצל פקיד השומה.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה