חיזוק נוסף לעמדת הרשות בסוגיית הפחת במכירת דירה שהושכרה למגורים בפטור ממס

מאז אישר בית המשפט המחוזי בת"א ביום 28/04/2021 לנהל תובענה ייצוגית נגד רשות המיסים בת"צ 42666-01-20 חן נ' רשות המיסים,  וזאת לאור קביעתו כי קיים קושי למצוא אחיזה לשונית בחוק הפטור ובחוק מיסוי מקרקעין לעמדתה הפרשנית של רשות המיסים בכל הנוגע לניכוי פחת משווי המכירה של הדירות הפטורות, פורסמו מספר פסקי דין אשר הגיעו למסקנה הפוכה ולפיה, צודקת רשות המיסים בקביעתה כי יש לנכות פחת משווי הרכישה בחישוב השבח במכירת הדירה, גם למי שבחר שלא לשלם מס על הכנסות דמי שכירות, ואף כי אין מקום להעניק הטבה כפולה ולנכות את הוצאות הריבית הריאלית במסגרת מס שבח במכירתה.  (וראו הרחבה במאמר מיום 26/07/2023).

פסק דין נוסף בסוגיה זו, ניתן לאחרונה בו"ע 19084-12-21 שלום מנדלסון נ' מנהל מסמ"ק רחובות, אשר הצדיק גם הוא את עמדת רשות המיסים בהוראת ביצוע 05/2007  אשר קבעה, כי בדומה להוראה המפורשת בסעיף 122(ג) לפקודת מס הכנסה, גם על מי שהשכיר דירה בפטור מלא ממס לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים התש"ן-1990,
(להלן: "חוק הפטור") לנכות את הפחת משווי הרכישה שניתן היה לדרוש במס הכנסה בעת מכירת הדירה, וזאת החל מיום 27/2/2007, מועד פרסום הוראת הביצוע.

בית המשפט הסביר, כי למקרא פסק הדין בהלכת PIV (ע"א 5883/18 מנהל מסמ"ק חדרה נגד (PIV BV עולה בבירור, כי הטעם המרכזי העומד מאחורי מסקנת בית המשפט העליון לפיה אין לנכות את סכום הפחת משווי הרכישה, בנסיבות שבהן הפחת לא נוכה בפועל, הוא אחד ויחיד: שומת מס אמת.

אי לכך, ההפחתה או אי ההפחתה של סכומי הפחת משווי הרכישה, אינה בשל קיומה או העדרה של זכות משפטית עקרונית ותיאורטית לניכוי הפחת, אלא היא נוגעת לשאלה אחרת והיא, האם המוכר נהנה או לא נהנה באופן כלכלי אמיתי מניכוי הפחת או מניכוי כל הוצאה אחרת הקשורה בהפקת הכנסת השכירות.

 ולכן, מקום שבו נהנה המוכר מניכוי ההוצאה, בין אם הוא ניכה אותה בפועל, ובין אם נהנה ממנה בשל המנגנון המיוחד שיצר המחוקק לטיפול בהכנסות שכירות – אין כל מקום שייהנה ממנה פעם נוספת בעת מכירת המקרקעין.

אי לכך, דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי פטור זה לדמי השכירות עד גובה התקרה, מגלם בתוכו את כל הניכויים האפשריים במישור מס ההכנסה, לרבות ניכוי הפחת, ולפיכך אין כל הצדקה למתן אותה הטבה בגין הפחת אף במישור מס השבח, ויש לנכות את סכום הפחת מיתרת שווי הרכישה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה