העברה במתנה של זכויות לקבלת דירה בעסקת קומבינציה תמוסה כדירת מגורים

החלופה הראשונה להגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק")  קובעת כדלקמן:

(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

בפסק דין אקרמן (ו"ע 48493-05-15) נקבע פה אחד כי יש לתת לחלופה פרשנות מצמצמת בלבד כדלקמן: "אין לתת למונח "מוכר" משמעות רחבה מעבר ללשונו הברורה. מה עוד כאשר המדובר במקרה שבו משמעות רחבה תגרום להכבדת נטל המס ולא להקלה אין נפקא מינה אם התחייבות היא "של" המוכר" או "מצד" המוכר" המוכר. המילה החשובה היא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים". (ראו הרחבה במאמר מיום 08/06/17).

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 59441-10-17 לסמן ואח' נ' מסמ"ק מרכז, אשר הגיע למסקנה הפוכה.

במקרה הנדון, חתמו בשנת 2011 מר ישראל ברונר ומר יעקב ברונר (להלן: "המעבירים") עם יזם על עסקת קומבינציה במקרקעין שברשותם ובמסגרתה היה זכאי כל אחד מהמעבירים לקבל 16 דירות מגורים גמורות.

בשנת 2014 נתנו המעבירים במתנה לבני משפחתם (להלן: "הרוכשים") את מלוא זכויותיהם במקרקעין, כאשר בניית הדירות הסתיימה רק בשנת 2017.

בניגוד לשומה העצמית שהגישו הרוכשים ולפיה מדובר ברכישת זכויות במקרקעין שאינם "דירת מגורים" החייבת במס רכישה בשיעור של 5% בלבד, קבע מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "המנהל"), כי מדובר ברכישת "דירות מגורים" ומשכך חייב את הרוכשים במס רכישה בשיעור של 8% משווי המכירה.

המנהל חזר על טענתו בעניין אקרמן לפיה, מאחר והחוק משתמש במונח "התחייבות מצד המוכר" לסיים את הבניה ולא התחייבות של המוכר לסיים את הבניה, הרי שמדובר בניסוח מרחיב וכאשר יש התחייבות הניתנת לאכיפה להשלמת הבניה, גם אם זו בת אכיפה כלפי גורם עימו התקשר המעביר ולא כלפי המעביר באופן ישיר – יש לראות בזכות שנמכרה כדירת מגורים.

במקרה דנן לטענת המנהל, די בכך שקיימת התחייבות של המעבירים לרוכשים, להשלים את הבניה מכח ההתחייבות של היזם כלפיהם, כדי שהדבר יענה על הגדרת "דירת מגורים".

בית המשפט הסתמך בין היתר בהחלטתו, על נוסח הסכם הקומבינציה המלמד כי למעבירים קיימת הזכות להמחות את זכויותיהם כלפי היזם לאחרים וכי היזם יהיה מחויב כלפי בעלי הזכויות החדשים בכל התחייבויותיו בהסכם הקומבינציה וקבע, שמבחינת התוכן הכלכלי של הזכויות שהועברו, מדובר בהעברת אגד זכויות הניתנות לאכיפה הכוללות התחייבות להשלמת בניית הדירות.

בית המשפט קבע עוד, כי על מנת להגשים את תכלית הסעיף, יש לזהות את הנכס שרואה הרוכש לנגד עיניו ושאותו הוא מצפה, צפייה ריאלית וסבירה לקבל. וכאשר נמכרים מקרקעין ועימם התחייבות אכיפה להביא לסיום הבניה ולמסירת דירה גמורה לרוכש והרוכש רואה לנגד עיניו את הדירה אותה הוא רכש – זהו התוכן המהותי של העסקה.

בית המשפט היה ער לעובדה שעמדתו הפוכה לקביעה בעניין "אקרמן" אולם לשיטתו ניתן לראות את קביעת בית המשפט בעניין "אקרמן" כמעיין הערת אוביטר, מאחר ששם נקבע לבסוף (מנימוקים אחרים) שכן מדובר בדירת מגורים.

כאמור לעיל, בית המשפט דחה את הערר וקבע, כי כאשר המוכר מעביר מקרקעין ולגביהם התחייבות המצויה בידיו להשלמת הבניה לכדי דירה מוגמרת – זהו מהות הנכס הנמכר – דירת מגורים.

לעניות דעתי, בית המשפט הגיע בפסק הדין למסקנה שגויה שכן במקרה דנן, לא זו בלבד שלא הייתה התחייבות מצד המעבירים לרוכשים, יתרה מכך, בעסקת קומבינציה היזם הוא רוכש ולא מוכר ולכן גם אילו הייתה התחייבות ישירה ממנו לרוכשים, מדובר בהתחייבות שאיננה מצד המוכר ומשכך ההתחייבות במקרה דנן "רחוקה" יותר מהנדרש בחוק מאשר הייתה בעניין אקרמן ששם קבע בית המשפט כי איננה עונה להגדרת דירת מגורים…
אי לכך אני בדעה שראוי שסוגיה זו תידון בערעור בבית המשפט העליון.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה