החלטות מיסוי חדשות בנושא אופציה ייחודית ופינוי בינוי

השבוע פורסמו 2 החלטות מיסוי בהסכם בתחום מיסוי מקרקעין אשר עוסקות ב-2 נושאים; הראשונה עוסקת באופציה ייחודית לפי פרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והשנייה עוסקת בפינוי בינוי לפי פרק חמישי 4 לחוק.

החלטת מיסוי 0392/24 – מתן אופציה ייחודית במקרקעין לשוכר

פרק חמישי 2 לחוק עוסק במיסוי "אופציה הייחודית במקרקעין" ומעניק פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת אופציה, העומדת במספר תנאים מצטברים הקבועים בסעיף 49י לחוק  אולם מחייב את המכירה הנ"ל במס רווח הון או במס פירותי בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, לפי העניין.

אחד התנאים להכרה באופציה ייחודית, נקבע מפורשות בסעיף קטן 49י(א)(6) לחוק והוא כי מקבל האופציה לא קיבל זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה.

בהחלטת המיסוי, נדון מקרה שבו אדם א' (להלן: "המשכיר")  , בעל זכויות בדירת מגורים ואילו אדם ב' (להלן: "השוכר") מתגורר בדירה מכח חוזה שכירות למשך 5 שנים בתוספת אופציה להארכת השכירות ל-5 שנים נוספות.

יצוין, כי חוזה השכירות ותנאיו הינם כמקובל בשוק השכירות ודמי השכירות משולמים וצפויים להיות משולמים לאורך תקופת השכירות.

המשכיר מעוניין להעניק לשוכר אופייה ייחודית בלתי חוזרת לרכישת הדירה, אשר עומדת בכל שאר תנאי פרק חמישי 2 לחוק לרבות מחיר מימוש שייקבע כמחיר סופי ומוחלט, תהא מופרדת להסכם השכרת הדירה ולא תהיה תלות כלשהי בין ההסכמים, וביקש לאשר, כי עצם ההחזקה של הדירה בידי השוכר מכח הסכם השכירות – לא תפגע בנסיבות אלו בהכרה באופציה כעומדת בכל התנאים של "אופציה ייחודית במקרקעין".

בהחלטת המיסוי נקבע, כי סעיף 49י(א)(6) לחוק מתייחס למתן החזקה בנכס, שהנה מכוחה של האופציה ולא חזקה שניתנה מכח שכירות מקודמת.
לפיכך נקבע כי היה וניתנה למקבל האופציה (השוכר) חזקה בנכס נשוא האופציה מכח שכירות מוקדמת (שאינה קשורה ו/או כרוכה במתן האופציה), אין בה כשלעצמה כדי לשלול את תחולת סעיף 49י לחוק, כאשר בחינת האופציה במישור העובדתי והמהותי ייבחנו במשרד האזורי לאחר הדיווח על העסקה.

החלטת מיסוי 6005/24 – "דירת מגורים" לצורכי הפטור לפי פרק חמישי 4 לחוק

פרק חמישי 4 לחוק, מעניק פטור ממס לפרויקט פינוי בינוי.

המדובר בפרויקט, בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים, כאשר הוא מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים אחרים, בדרך כלל בצפיפות בנייה רבה יותר ובאיכות גבוהה יותר, אותם הוא יכול לשווק ולמכור. הדיירים, בתמורה להתפנותם ולוויתורם על דירותיהם ליזם, מקבלים דירות מגורים בבניינים החדשים שייבנו במתחם ו/או מחוץ למתחם ו/או תמורה אחרת כפי שיוסכם בינם לבין היזם.

כידוע, הגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק דורשת כי "בנייתה נסתיימה" ומשכך דירה הרוסה שאיננה ראויה למגורים לא נחשבת ככזו אלא כ"זכות אחרת" במקרקעין.

במקרה הנדון בהחלטת המיסוי, גברת א' (להלן: "המוכרת") הינה בעלת זכויות בדירה אשר שימשה כל השנים למגורים ועד לאחרונה התגוררה בה המוכרת.

ואולם, לאור הערכת מצב בדבר סכנת קריסה ממשית של בניין המגורים, הכריזו כוחות כיבוי האש ביחד עם מהנדס מטעם הרשות המקומית על הבניין בו מצויה דירת המוכרת כעל "מבנה מסוכן" הבניין פונה מדייריו, נאסר עליהם לשוב לדירותיהם ולאחר הפינוי הבניין קרס באופן חלקי, כך שחלק מהדירות לרבות דירת המוכרת – נהרסו.

בעקבות החלטה מקדמית של הגורמים הרלוונטיים להמליץ לשר השיכון להכריז על המקרקעין הכוללים את הבניין כעל מתחם "פינוי בינוי" (במסלול מיסוי), ביקשה המוכרת לאשר כי היא תיחשב כבעלים של "יחידת מגורים" כהגדרתה בסעיף 49יט(א) לחוק במועד מכירת הזכויות במקרקעין ליזם.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי למרות שבמצב הנוכחי, מועד הריסת הבניין או קריסתו הוא המועד בו הפכו הבניין ודירות המגורים בו ל "זכות אחרת" במקרקעין, הרי שבמקרקעין בהם דירת המגורים הופכת ל "זכות אחרת" במקרקעין שלא מרצון של בעל הזכות ועקב כח עליון בלבד, תסכים רשות המיסים לראות באותה זכות כ"יחידת מגורים" לפי פרק חמישי 4 לחוק וזאת לתקופה של 12 חודשים ממועד קריסתה ובלבד שיוכח על ידי בעלי הזכויות כי לא עלה בידם למנוע קריסת הבניין והכל תוך מאמץ סביר מצידם.

הפטור ממס בהתאם לסעיף 49כב לחוק יוגבל לכך שהחתימה עם היזם על הסכם המכר לצורך פרויקט של פינוי בינוי תיעשה תוך שנה ממועד קריסת הבניין ובתנאי שמלוא התנאים הנדרשים לצורך הפטור הקבועים בפרק חמישי 4 לחוק – יתקיימו במלואם.

 

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה