ההקלה ליישוב מיעוטים חלה גם על מכירות שנעשו לפני התיקון לחוק
בעקבות מסקנותיו של צוות בדיקה מטעם ממשלת ישראל (צוות 120 הימים), אשר בדק ומצא כי בישובים במגזר המיעוטים קיים קושי מהותי לרשום מקרקעין על שם בעליהן בפועל וזאת עקב אי דיווח ו/או אי תשלום המס בגין עסקאות שביצעו בעלים קודמים, נחקק ביום 30/11/2015 תיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והוסף סעיף 16(א1) לחוק, אשר עוסק ב"יישוב מיעוטים", המוגדר כיישוב ש-80% לפחות מתושביו אינם יהודים לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
הסעיף מעניק את האפשרות לרשום עסקה בפנקס המקרקעין ביישוב מיעוטים, ללא התניה בתשלום חובות העבר בשל עסקאות קודמות כפי שנדרש בשאר היישובים, ובלבד שהרוכש דיווח להנחת דעתו של המנהל לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה, על פרטי העסקה והצדדים הידועים לו ובכפוף למספר כללים הרשומים בסעיף (וראו הרחבה במאמר מיום 20/11/2015).
אחד הכללים כאמור, מצוי בסעיף 16(א1)(4) לחוק וקובע כי בעת רישום מכירת מקרקעין בפנקס המקרקעין, ביישובי מיעוטים, לא יהיה מס הרכישה שלא שולם במכירות קודמות שאינן רשומות, שיעבוד ראשון על המקרקעין – וזאת על אף האמור בסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה).
בפסק דין שניתן בשבוע שעבר בו"ע 38079-09-22 מוסטפא זערורה נ' מנהל מסמ"ק נצרת, נדונה תחולת סעיף 16(א1) לחוק, לאור הוראותיו של סעיף קטן (2) רישא, הקובע כדלקמן: "נמכרה זכות במקרקעין שבתחומי יישוב מיעוטים, ומכירה קודמת של אותה זכות, שנעשתה לפני יום י"ט בכסלו התשע"ו (01 בדצמבר 2015) ושלא מתקיימים לגביה התנאים שבסעיף קטן (א), לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה…"
בפסק הדין נדונו 2 מקרים דומים של רכישת קרקע לבניה באזור שפרעם, כאשר בראשון שבהם רכש מוסטפא זערורה (להלן: "מוסטפא") קרקע בשנת 2011 מאת גב' עיאס, שרכשה את הקרקע בשנת 1963 ובמקרה השני, נרכשה קרקע ע"י גברת סארה ביום 13/04/2015, כאשר הרכישה הקודמת נרכשה בשנת 1959.
ב-2 המקרים שולמו המיסים ע"י מוסטפא וע"י גברת סארה, אולם בשל חובות בעסקאות השרשרת שקדמו להן (מס רכוש ומס שבח) לא הסכים מנהל מסמ"ק נצרת (להלן: "המנהל") להנפיק להם "אישור עסקת שרשרת" לצורך רישום הנכס על שמם וזאת למרות הוראות סעיף 16(א1) לחוק.
לטענת המנהל, סעיף 16(א1) לחוק לא חל במקרים אלו, וזאת מאחר ובמועד ביצוע העסקה האחרונה טרם נכנס החוק לתוקף. תיקון 83 לחוק נכנס לתוקף בחודש דצמבר 2015 ותחולתו אינה רטרואקטיבית ולאור העובדה שבשני המקרים העסקאות בוצעו לפני המועד האמור – אין תחולה להוראותיו על העסקאות הנדונות.
העובדה שהחוק דורש שהעסקה הקודמת נעשתה לפני תאריך 01/12/2015 מעידה, כי העסקה הנוכחית חייבת להתבצע לאחר תחולת החוק כדי ליהנות מההקלה שנקבעה בתיקון 83 לחוק.
טענה נוספת שטען המנהל הינה, שבשתי העסקאות רשום שיעבוד בגין מס רכוש בגין עסקאות השרשרת הקודמות ובהתאם לחוק, שיעבוד זה אינו מתבטל ו/או נמחק, שכן המחוקק החריג שיעבוד זה במפורש עת התייחס בסעיף 16(א1)(4)לחוק רק לביטול שיעבוד בגין מס רכישה.
בית המשפט, תיאר בהרחבה את השתלשלות ההליכים שקדמו לתיקון 83 לחוק, ניתח את תכלית החקיקה והסביר כי תיקוני החקיקה נועדו לעודד רישום זכויות במקרקעין בתחומי יישובי מיעוטים בדרך של הסרת חסמים לרישום הנובעים מהוראות שונות בדיני המס ובמטרה להביא לפיתוח קרקעות והגדלת היצע הדירות ביישובי מיעוטים.
בית המשפט קבע כי לטענת המנהל, לפיה התיקון העניק את ההקלה האמורה רק ביחס לעסקה שנעשתה לאחר ה-1/12/15, אין אחיזה בלשון החוק. הסעיף אינו מתייחס למועד ביצוע העסקה אשר רישומה מתבקש אלא רק למועד העסקה הקודמת, אשר נדרש, כי מועד כריתתה יהיה לפני יום 1/12/15.
בית המשפט הוסיף, כי המחוקק בתיקון 83 ביקש לערוך הסדרה כוללת ורחבה ברישום הזכויות בקרקעות ביישובי מיעוטים וכי הרציונל המפורט לעיל חל גם כאשר מדובר בעסקאות שקדמו ליום 1/12/15. מטרתו של תיקון 83 הייתה הסדרת רישום זכויות במרשם הזכויות ואין כל הצדקה או בסיס לטענה לפיה המטרה האמורה מתייחסת רק לעסקאות מאוחרות ליום 1/12/15. קבלת עמדת המנהל בעניין זה תותיר עסקאות רבות ללא רישום ובניגוד למטרה אשר המחוקק ביקש לקדם עם הקמת צוות 120 הימים, אימוץ המלצותיו ותיקון החוק בהתאם.
לגבי טענתו השניה של המנהל קבע בית המשפט, כי תיקון 83 לא החיל על חוב מס רכוש את אותו דין שהחיל על חוב בגין מס רכישה ועל כן הדין החל במקרה האמור הוא זה שנקבע בסעיף 54(ג) לחוק מס רכוש, הקובע כי רישום פעולה בקרקע שבתחומי יישוב מיעוטים בפנקסי המקרקעין, לא יותנה בהמצאת אישור המנהל על תשלום המס, כאשר הקרקע תרשם על שם הקונה האחרון מבלי שהדבר יפגע בתוקפו של השעבוד שנרשם בגין חוב מס הרכוש.
בסיכום פסק הדין, קיבל בית המשפט בדעת רוב את הערר, תוך שהוא דוחה את 2 טענותיו של המנהל וקובע כי על המנהל להנפיק את אישורי המיסים המבוקשים בגין עסקת השרשרת.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
