הגדרת דירת מגורים – ההבדל בין דירה מוזנחת לדירה הרוסה

בחודש יוני 2018, פורסם פסק דין חשוב בו"ע 20028-12-14 אסתר מנו נ' מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "עניין מנו") אשר עסק בדירה שלא שימשה שנים רבות למגורים, היו חסרים בה מערכות מים, חשמל, חלונות, מתקני רחצה, מטבח וכו'.
ועדת הערר קבעה אז, כי מצבו הפיזי הנוכחי של הנכס איננו מספיק לשם הכרעה בשאלת תחולת ההגדרה של "דירת מגורים"  אלא נדרשת בחינה רחבה יותר, כאשר לאחר ניתוח נסיבות המקרה הספציפי פסקה כי "הואיל והנכס שימש בעבר כדירת מגורים, אין די בפגיעה הפיסית ובהזנחה כדי להוציא ממעמדו כדירת מגורים" (וראו הרחבה במאמר מיום 21/06/2018).

בשבועיים האחרונים, ניתנו 2 פסקי דין בוועדת ערר בבית המשפט המחוזי בירושלים, אשר עסקו בין היתר בשאלה האם לאור מצבו הפיזי של הנכס בכל אחד מהמקרים שנדונו, הוא עונה להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין  (להלן: "החוק"), תוך השוואת המקרים למסקנת בית המשפט בעניין מנו.

המקרה הראשון, נדון בו"ע 9287-95-22 שמואל ידיד נ' מנהל מסמ"ק ירושלים (ביחד עם עוד 3 עררים)  אשר עסק במכירת דירות שהתקבלו בפירוק חברה, כאשר כחלק מטענותיו לשלילת חישוב המס הלינארי המוטב השמור לדירות מגורים, טען מנהל מסמ"ק ירושלים (להלן: "המנהל"), כי הדירות שנמכרו אינן "דירות מגורים" הואיל וכ-4 שנים לפני מכירתן הן לא שימשו למגורים, הבניין הוזנח בצורה קיצונית עד כי אין טעם כלכלי לשפצו וכי מוטב להורסו ולבנות חדש תחתיו.

בית המשפט, בחן את תיאור המבנה בחוות הדעת של השמאים שהובאו בפניו ולאור כלל הנסיבות קבע לבסוף, כי מדובר בנכס שהוזנח עקב הסכסוכים בין בני המשפחה וניתן לקבוע כי יש צורך בשיפוץ והשקעה כדי להביא את הדירות למצב של שימוש למגורים, אולם לפי אחת מחוות הדעת השמאיות אין מדובר בהוצאה ניכרת.

אין חולק כי הדירות (למעט חניון) שימשו למגורים ולא שימשו לצרכים אחרים (ניהול עסק), כאשר המסקנה העולה מכל הנתונים שהובאו הינה כי גם אם יש צורך בתיקונים והשקעה כדי להשמיש את היחידות למגורים, מדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר, באופן שאין די בהזנחה כדי להוציא את המבנה (יחידות הדיור) ממעמד של דירות מגורים. מצבן הפיזי של הדירות בבניין טוב יותר מהמצב שתואר בעניין מנו ואין בהזנחה היחסית של הדירות ובאטימת הפתחים (על ידי המנהל המיוחד שמונה לחברה לאחר צו הפירוק) מחשש לפלישת נרקומנים אליהם, כדי להוציאן ממעמד של "דירות מגורים" במובן החוק.

המקרה השני, נדון בו"ע 3944-05-20 יגאל אברג'יל נ' מנהל מסמ"ק ירושלים (ביחד עם ערר נוסף) ובו רכש מר יגאל אברג'יל (להלן: "אברג'יל") יחד עם 2 שותפים זכות במקרקעין בירושלים ומכר אותה בשנת 2018, תוך שהוא מדווח על מכירת דירת מגורים עם זכויות בניה בלתי מנוצלות.
המנהל קבע בשומה, לאחר שביקר פעמיים בנכס, כי הנכס אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" ולכן אברג'יל לא זכאי לחישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.

אברג'יל טען, כי בהיות הנכס במצב פיזי ירוד לאחר שנפרץ וניזוק, בין השאר, על ידי שריפה שפרצה בחלק מחדריו, וכפועל יוצא חסרים בו מתקנים הכרחיים למגורים, כגון מערכות מים וחשמל, חלונות, דלתות, מתקני רחצה, מטבח וכדומה, אין כדי להוציא אותו מהגדרת דירת מגורים.

בנוסף טען, כי יעוד הנכס מבחינה אובייקטיבית, לפי טיבו ובהתאם לקיומן של תשתיות למתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים, מלמד אף הוא כי הנכס מהווה דירת מגורים וכי מקום שהנכס מצוי באזור המיועד למגורים לפי תכנית המתאר וכן שימש בעבר למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר, יש להמשיך ולראות בו כעונה להגדרת דירת מגורים.

בית המשפט דחה טענה זו של אברג'יל, תוך שהוא מצטט ממצאי הביקור שעשה המנהל בנכס:

"מצאתי מבנה אבן חד קומתי הבנוי בצורת ר, לא מחובר לחשמל או למים/ביוב. בנכס 3 חלקים: חלל מלבני אליו נכנסים בדלת (פלדלת) – החלל מרוצף, ברובו לפחות (מה שאפשר היה לראות מתחת לגרוטאות הרבות שהיו בו) ישנם פתחי חלונות (ללא החלונות עצמם, יש סורגים). אין אמבטיה, אין מקלחת, אין מטבח, ישנו חדר עם שירותים שבורים ולא מתפקדים (כשהכניסה אליו מחוץ לחלל זה). חלק נוסף – כשיוצאים מחלל הראשון לחצר אליו מגיעים לחלק נוסף ובו 2 חדרים. המבנה עבר שריפה. יש רק קירות שרופים (יש גג). חלק נוסף – הנמצא בין 2 חלקים אלו – חלק זה התמוטט – אין תקרה, הקירות חלקם ממוטטים. אי אפשר להיכנס אליו."

וכן חוות דעת של שמאי שביקר בנכס וכתב כי:

"המבנה הרוס, ריק ופנוי ואיננו תורם במצבו לשווי השוק של הנכס" ובחוות דעת נוספת כתב כי: "על המגרש כיום בנוי בניין ותיק, אשר אינו תורם לשווי החלקה…גג המבנה שטוח ובחלקו הרוס. מבנה זה מיועד להריסה".

 לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי מהחומר והתצלומים שהוגשו ניתן להיווכח כי למעשה המבנה נשוא השומה הרוס כליל, שרוף בחלקו ומחוסר קורת גג בחלקו האחר ולא מצויים בו מתקנים בסיסיים למחייה ומגורים והוא נטוש ומוזנח. מצבו הרעוע של הנכס, מלמד כי אין הוא עומד בהגדרת דירת מגורים או בעל "פוטנציאל לשמש למגורים".

הגדרת דירת מגורים מזכה מחייבת קיומם של שני תנאים מצטברים: על הדירה לעמוד בהגדרת "דירת מגורים", ובנוסף לכך, בהגדרת "דירת מגורים מזכה". בהינתן אי-קיומו של התנאי הבסיסי – "דירת מגורים", אין המבנה יכול להיחשב כ"דירת מגורים מזכה".

ניתן ללמוד מ-2 פסקי הדין, כי אמנם בעניין מנו הרחיב בין המשפט את המקרים היכולים להיכנס להגדרת "דירת מגורים" גם לדירות שהוזנחו משמעותית ונדרש שיפוץ והשקעה כדי להביאם למצב של שימוש למגורים, אולם הרחבה זו אינה מאפשרת להתייחס לדירה שנהרסה כליל ומחוסרת גג – ככזו שנכנסת להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה